¿Se puede vender una vivienda heredada que tiene un usufructo? ¿Qué se suele hacer en estos casos?

Una de las dudas entre los contribuyentes a la hora de adquirir un inmueble heredado está relacionada con el concepto de usufructo y su diferencia con lo que se conoce como nudo propietario. Son derechos relacionados con una propiedad entre herederos cuando fallece un familiar. 

De esta manera, la persona usufructuaria puede disfrutar de un determinado bien durante un periodo de tiempo o de por vida para uso particular o para obtener un rendimiento económico, pero no puede transmitirlo porque no ostenta la propiedad, esto es, el nudo propietario. Lo más habitual es que la pareja o cónyuge de la persona fallecida obtenga el usufructo, mientras los hijos obtienen la nuda propiedad de la vivienda.

¿Cuáles son las diferencias entre usufructo y nuda propiedad?

Pero, ¿cuáles son las particularidades de cada derecho? ¿Se puede vender un inmueble heredado que tiene un usufructo? En primer lugar, como explica el comparador financiero HelpMyCash, la propiedad de una vivienda puede ser divisible. Esto quiere decir que "el usufructo es el derecho que permite a una persona usar una vivienda que no es suya, es decir, de la cual no es propietario".

En cambio, la nuda propiedad es "el derecho contrapuesto" e implica "tener la propiedad, pero no el derecho a usarla o a vivir en ella", detallan los expertos de HelpMyCash. Por tanto, la plena propiedad del inmueble se obtiene cuando "la nuda propiedad y el usufructo recaen en la misma persona", que podrá decidir vivir en la vivienda o venderla.

¿Qué sucede si estos derechos están divididos?

"El usufructo de una vivienda es intocable", subrayan en HelpMyCash. Pero, ¿qué quiere decir esto? Se puede poner en venta una vivienda heredada que tiene usufructo, pero "el nudo propietario y el usufructuario deben de estar de acuerdo en hacerlo, ya que el usufructo de una casa es un derecho intocable por ley". 

En el caso de que la persona usufructuaria no quiera esta solución, solo podrá realizarse cuando se extinga el usufructo por fallecimiento o por vencimiento si aparece como temporal en el testamento. De esta manera, ni el usufructuario, ni la persona que ostenta la nuda propiedad pueden vender la casa por su propia cuenta.

La solución más sencilla y habitual ante esta situación es que ambos alcancen un acuerdo para vender estos derechos a una única persona que "pasaría a ostentar el pleno dominio de la casa". Por otra parte, es frecuente que el heredero "compre el derecho de usufructo" para ser el dueño de la vivienda y decidir qué hacer con la misma. 

En cualquiera de las dos circunstancias, el usufructuario tiene que "recibir una compensación económica" teniendo en cuenta la edad, el tipo de usufructo (temporal o vitalicio) y los tributos correspondientes.