Goteras, obras, problemas del ascensor, morosos... la figura del administrador es clave en la resolución de conflictos entre vecinos y del buen funcionamiento del día a día de una finca.

¿Cuáles son las principales funciones de un administrador de finca? Hay tres puntos principales. Una función normativa. Las comunidades de propietarios son centros de servicios que utilizan una caldera de calefacción, un ascensor... Esos servicios cumplen unas normas y pasan unas inspecciones. Esa normativa es muy cambiante, no hay año que no tengamos modificaciones. 

Un piso turístico genera, entre otros, problemas de seguridad

Otro punto es el contable. Hay que llevar las cuentas de la finca, que es una parte totalmente tecnificada, y también interpretar, es decir, decidir cómo se encamina una comunidad de propietarios. Lo que hace el administrador es tomar decisiones o proponerlas: hagamos estas obras, pidamos financiación...

¿Y de intermediación entre vecinos para evitar disputas? Efectivamente luego hay otro punto de mediación y convivencia, que está completamente regulado por la Ley de Propiedad Horizontal, por los estatutos de la propia comunidad y por el régimen interno. Donde no llega la ley y donde no llegan los estatutos, nosotros proponemos ponerse de acuerdo en una junta, con unas mayorías requeridas. Y por último tenemos una función de nexo de unión entre el ciudadano y la administración pública. 

Jorge Paris

¿Cuáles son los problemas? En el Colegio de la Comunidad de Madrid somos 3.500 colegiados que llegamos a 200.000 edificios residenciales. Hemos hecho una encuesta para ver cuáles son esos problemas.

Por ejemplo, surgen problemas de seguridad. A los vecinos les preocupa que a su vivienda tienen acceso unas 500 personas extrañas al año, sin control, a sus espacios comunes, a su garaje... Tienen las llaves de la entrada de su portal. ¿La gestión de los pisos turísticos está provocando tensión entre vecinos? Bastantes. Aquí tenemos tres administraciones implicadas: la estatal, la autonómica y la local. La Ley de Propiedad Horizontal la regula, en unos aspectos, la comunidad autónoma, que tiene las competencias de turismo. Las administraciones locales hacen el Plan de Hospedaje. Hay que llegar a un consenso para unificar porque donde hay una vivienda de uso turístico tenemos problemas.

También otros problemas como por ejemplo a qué hora sacamos la basura. Todo eso hay que coordinarlo, ver cómo se puede coexistir. La administración pública debería buscar un equilibrio.

¿Cómo está afectando la apuesta por la sostenibilidad y las energías renovables en las fincas? ¿Qué problemas surgen? La mayor contaminación de las ciudades viene de las fincas. El consumo que tiene en total un edificio, no solamente por calefacciones sino por las emisiones de gases, es superior al de los coches. El tema de la sostenibilidad para nosotros es un pilar básico. 

Los edificios anteriores a 2006 actúan como una cafetera express: sale el humo por todos los lados

Tenemos edificios construidos con anterioridad al año 2006, cuando no estaba el código técnico que obliga a una construcción más sostenible, con un aislamiento determinado. Esos edificios anteriores a 2006 actúan como una cafetera express: sale el humo por todos los lados. No como en un termo, que es lo que deseamos.

Otro de los conflictos habituales es el de la morosidad. ¿Qué recomiendan a los vecinos? Tenemos que distinguir varios tipos de morosos. Está aquel que, circunstancialmente, debe algún recibo, o que se encabezona por un motivo concreto y entonces devuelve el recibo X. En esta caso es una cuestión de mediación, que es uno de los pilares de nuestra profesión.

También está el que realmente no puede pagarlo, que no llega, pero que claro a la comunidad le supone un lastre. En la mayoría de las comunidades, el resto de vecinos suele acordar cubrirle durante un tiempo. 

Existen morosos profesionales con los que no queda más remedio que iniciar una demanda judicial

¿Y el moroso ‘profesional’? Sí, por último está el caso del deudor profesional, personas que tienen por costumbre no pagar ni cumplir con sus obligaciones. En estos casos no queda más remedio que iniciar una demanda judicial. No va a haber otra manera de cobrar. Es duro tener que ir contra un vecino pero no hay otra opción.

Hay otros problemas habituales entre vecinos: ruidos, humedades, reformas… ¿Qué cualidades personales debe tener un administrador de fincas? La formación es muy importante y también la empatía. Las comunidades que desde que se constituyen están administradas por un buen profesional son las menos conflictivas. Los conflictos suelen surgir por decisiones históricas mal gestionadas.

La comunidad no tiene obligación de tal cosa, pero lo hizo en el caso de un vecino y ahora algunos quieren que se les haga a ellos también y otros que se deje de hacer. Y se genera una bola y tensión entre vecinos.

¿Están preparados para la llegada del 5G a los hogares? Estamos en ello. El Internet de las Cosas seguro que va a afectar mucho. Se habla de que se podrá abrir la puerta del garaje desde el móvil, llamar al ascensor por internet, sistemas nuevos para abrir el portal, y evitar así las frecuentes reparaciones de cerrajería. O controles en las piscinas, de entrada y salida de vecinos, o incluso de las empresas de mantenimiento. Y luego está la domótica en las viviendas, los chatbots... hay muchísimas cosas que aún desconocemos cómo van a afectar pero que están cada vez más cerca. Será casi una revolución que afectará de lleno a las fincas. 

Garantía asegurada

Isabel Bajo aconseja "a las comunidades de propietarios confiar en un administrador de fincas colegiado que asegure el buen funcionamiento del edificio". Además, la CAF responde con un seguro de responsabilidad civil de 1.200.000 euros por posibles dejaciones del administrador colegiado.