El decreto de medidas urgentes en materia de alquiler entra en vigor este miércoles tras su publicación en el Boletín Oficial del Estado (BOE). Las  medidas que incluye están orientadas a varios fines; por un lado, buscan incentivar la oferta de alquiler, y, por otro, proteger a los más vulnerables, especialmente frente a los fondos de inversión con fuerte presencia en el sector.

Aquí una guía de todo lo que tienes que saber:

Plazos: ¿Cuánto aumenta la prórroga del contrato?

Una de las medidas dispuestas es la ampliación de tres a cinco años de la prórroga obligatoria de la duración de contrato cuando el propietario sea una persona física y de cinco a siete cuando sea jurídica.  Además, como novedad recoge que, durante este plazo, la potestad de recuperación de la vivienda por el propietario (persona física) debe quedar "expresamente recogida en el contrato de alquiler". 

También se recoge la ampliación de la prórroga tácita de uno a tres años y recoge como novedad la ampliación del plazo de preaviso, por el que se establecen cuatro meses para el arrendador y dos meses para el arrendatario. Con ello, se aumenta la anticipación con la que se debe indicar que no desean continuar con el contrato una vez haya concluido la prórroga obligatoria.

El decreto señala que los contratos de arrendamiento deben respetarse siempre por los terceros compradores del inmueble, de modo especial en el periodo de prórroga obligatoria de cinco o siete años.

Según ha explicado el Gobierno, esta medida es necesaria para prevenir posibles prácticas de fondos de inversión que adquieran viviendas arrendadas y que decidan no asumir los plazos y condiciones de los contratos vigentes.

Además, el texto recoge que el comprador de la vivienda tendrá que respetar el contrato de alquiler esté o no inscrito en el Registro de la Propiedad.

De igual forma, el texto establece una excepción para pactar la renuncia a la subrogación en los contratos de arrendamientos de larga duración.

Así, establece que en caso de fallecimiento del arrendatario, en situaciones de vulnerabilidad, se pueda mantener la vivienda arrendada por el familiar con el que estuviese conviviendo.

¿Cómo se establece el techo de precios?

Una parte importante del decreto es lo dispuesto en relación a la regulación a las subidas del precio del alquiler. Esta nueva normativa está orientada, de acuerdo a lo que ha explicado el ejecutivo, a limitar el aumento de precios con el fin de ralentizar la inflación que actualmente ha llevado a la llamada "burbuja del alquiler", que ya ha provocado un descenso de la demanda y bien puede ser la antesala a una nueva crisis en el sector inmobiliario.

Pese a ello, es notorio que determinados actores (en particular, fondos de inversión que son propietarios de numerosas viviendas) han expresado públicamente su rechazo a esta norma, argumentando que la limitación de la subida de precios puede suponer una limitación de la oferta y que la regulación en este sentido amenaza el mercado del alquiler.

En este sentido, el principal cambio es la vuelta a la situación de 1994 respecto a la toma en consideración del incremento del IPC para situar el aumento de la renta de las viviendas en alquiler, aunque en este caso el IPC no será obligatorio como entonces y sólo operará como techo.

Esta medida sólo será de aplicación para los nuevos contratos que se suscriban a partir de mañana. Los contratos de arrendamiento sometidos a la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de la nueva norma, continuarán rigiéndose por lo establecido en el régimen jurídico que les era de aplicación.

No obstante, cuando las partes lo acuerden y no resulte contrario a las previsiones legales, los contratos preexistentes podrán adaptarse al régimen jurídico establecido en el nuevo decreto.

Seguimiento del mercado: ¿Qué competencias deja a los ayuntamientos y comunidades?

Otro de los intereses manifiestos del Gobierno es la disposición de un marco jurídico que permita a la administración realizar un seguimiento activo del mercado del alquiler, tanto a nivel nacional como autonómico (ya que la norma otorga algunas competencias a los ayuntamientos y comunidades en políticas de vivienda).

Para ello, la norma incluye la elaboración de un sistema estatal de índices de referencia a las viviendas, que se utilizará para hacer este seguimiento del mercado y servir de soporte a medidas de carácter fiscal.

Este índice de referencia, para cuyo plazo de elaboración el Gobierno se da ocho meses, se actualizará anualmente y será lo más detallado posible.

Esta herramienta estatal de referencia será compatible con otros índices que puedan elaborar las comunidades autónomas para definir la aplicación de sus competencias en políticas de vivienda. No obstante, este índice en ningún caso habilita a las administraciones al establecimiento de sistemas de regulación de precios de alquiler.

Aunque el borrador del real decreto sí recogía una bonificación del 80% del IBI para inmuebles en alquiler de vivienda habitual cuya renta fuese inferior a la determinada por este índice de precios, la norma aprobada da a los ayuntamientos y comunidades la posibilidad de que decidan su política de vivienda de acuerdo con su marco fiscal.

Medidas fiscales

El nuevo decreto dispone además una serie de cambios importantes en las normas fiscales que regirán los contratros de alquiler.

La norma sí contempla la eliminación de la obligación de que el inquilino repercuta el IBI en el caso de las viviendas sociales, y ofrece de nuevo a los ayuntamientos la posibilidad de dar a las viviendas en alquiler de renta limitada por una norma jurídica una bonificación del 95% de la cuota íntegra del IBI.

También vuelve a incorporar que los gastos de gestión inmobiliaria y formalización deberá asumirlos el arrendador si es persona jurídica o que se favorece la realización de mejoras en la vivienda durante el contrato, si existe acuerdo entre las partes, entre otras medidas. 

Además, señala que se favorece la realización de obras de accesibilidad en las comunidades de propietarios y se establece la ampliación de la dotación del fondo de reserva hasta un 10%, frente al 5% actual.

El real decreto también muestra la obligatoriedad de las obras de accesibilidad cuando estén financiadas en un 75% por ayudas.

Protección frente a deshaucios: ¿dificulta el proceso de deshaucio?

Manifiestamente, el nuevo real decreto busca establecer ciertas medidas de protección del inquilino frente a eventuales procesos de deshaucio. Por ejemplo, se establece la notificación sistemática obligatoria de los procedimientos de desahucio a los servicios sociales, por lo que se tendrá más tiempo para analizar las posibles situaciones de vulnerabilidad.

También introduce como novedad la regla de la cuantía en la tramitación de los procedimientos arrendaticios; así, permitirá al arrendatario acudir al procedimiento de juicio verbal en caso de reclamaciones de cantidad que sean inferiores o iguales a 6.000 euros.

Por otro lado, clarifica la obligatoriedad de señalar el día y la hora del desahucio, con lo que se acabará con los lanzamientos con fecha abierta.

El texto vuelve a recoger del anterior real decreto, que tumbó el pasado mes de enero el Congreso, la limitación a dos meses de renta la fianza que puede exigirse al arrendatario.

Vivienda turística: ¿establece límites a la turistificación de la vivienda?

Por la influencia que viene teniendo el proceso de turistificación en los precios de las viviendas en alquiler, el Gobierno ha buscado limitar tímidamente el alquiler turístico, estableciendo algunas disposiciones que lo dificultan. Para ello, se mejora la exclusión de la vivienda de uso turístico en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y se establece una remisión clara a la normativa turística que regula los pisos turísticos.

Por su parte, retoma las limitaciones al alquiler turístico en comunidades de propietarios.

Se introduce así la posibilidad de que por acuerdo de una mayoría de tres quintas partes de los propietarios se puedan limitar o condicionar los pisos turísticos, estableciendo la posibilidad de acordar una mayor contribución de estos a los gastos generales (hasta un 20% más).