La caída de los precios medios de la vivienda en España —tras una caída media del 41% en seis años— podrían estar cerca de tocar fondo, si bien los datos están lejos de ser concluyentes y todavía es pronto para afirmarlo con rotundidad. El pasado 5 de diciembre, el banco alemán Deutsche Bank ya adelantó que al menos no caerían más. Lo que está claro, para los expertos inmobiliarios y analistas consultados por este diario, es que la subida registrada por el Instituto Nacional de Estadística (INE) en el último trimestre del año es una noticia positiva.

Después de una docena de trimestres consecutivos de descensos en los precios, el precio medio de la vivienda se incrementó un 0,7% entre julio y septiembre. Sin embargo, en tasa interanual (la que permite analizar una tendencia más larga en el tiempo) sigue mostrando un descenso del -7,9% respecto al tercer trimestre del año pasado. Aún lejos de hablar de una recuperación, en opinión de Beatriz Toribio, analista de Fotocasa, "la pérdida de valor de la vivienda en España se está moderando (...) Ya casi todos los datos oficiales apuntan hacia una estabilización de los precios, pero no hay que caer en triunfalismos porque el ajuste aún no ha acabado", asegura.

Los datos recogidos por el INE son una media y, por lo tanto, no reflejan las variaciones por comunidades. Así, mientras en regiones como Baleares y Comunitat Valenciana el incremento de los precios del ladrillo se elevó en el tercer trimestre hasta el 2% y el 1,8% respectivamente, en Navarra y Asturias los precios siguieron cayendo por encima de un punto porcentual (-1,3% y -1,2%). "Las medias son medias mentiras", tal como ironiza Manuel Caraballo, asesor en mercados inmobiliarios en la compañía Izadi Asset Management.

En opinión de este economista, es cierto que "la vivienda puede estar subiendo en ciertas zonas desde hace un par de trimestres, de forma que es posible que hayamos tocado fondo en algunos sitios, pero en otros queda aún camino por recorrer", señala, al tiempo que apuesta por esperar a que haya datos interanuales más concluyentes. Las subidas no solo serían parciales, sino que, al ser tan exiguas, apenas logran salvar la inflación, por lo que a pesar de estar en tasas positivas pueden suponer "una caída en términos relativos", apostilla Caraballo.

Y es que indicadores como el desempleo o la actividad económica no hacen fácil pensar que el precio de los pisos pueda repuntar en un plazo corto. "En España perdemos población joven, que a efectos de la demanda son los que más tiran; a eso hay que sumar las restricciones del crédito por parte de las entidades financieras. Así, difícilmente habrá un repunte de la vivienda", explica.

La falta de crédito bancario, la falta de obra nueva y la resistencia a vender con pérdidas de los particulares hace que haya tan pocas operaciones que "el mercado es poco significativo", advierte José Luis Ruiz Bartolomé, asesor inmobiliario y autor del libro Adiós, Ladrillo, Adiós. Así, frente a una compraventa particular cada vez más menguante, las grandes operaciones de venta de los bancos y la Sareb se ha hecho más relevantes, lo que dificulta conocer la verdadera evolución del mercado.

Lo que sí está claro es que la demanda creciente de ciudadanos extranjeros y fondos de inversión internacionales son una prueba de que en determinadas zonas los precios ya han bajado lo suficiente como para ser atractivos de nuevo. En concreto, la zona mediterránea y la costa más turística, zonas donde las caídas de precio fueron especialmente fuertes. "En esas zonas las viviendas ya estaban en mínimos desde hace meses, por lo que registrar pequeñas subidas es factible. En una zona de sol y playa puedes subir un 10% un apartamento al que ya se le había aplicado un descuento del 60%, y seguirá teniendo un precio muy bajo", explica Ruiz Bartolomé.

Los extranjeros no residentes han incrementado notablemente su interés por comprar en España. Tanto es así que en el último año han aumentado sus adquisiciones de vivienda en un 43%. El perfil medio es el de un británico, un ruso o un belga que compra una casa unifamiliar de dos habitaciones en una zona de costa por unos 158.000 euros de media. Sin embargo, este tirón de la demanda foránea, si bien ayuda a liberar el stock de vivienda sin vender, "no será suficiente para que el mercado retome el pulso", explica Toribio, responsable de estudios de Fotocasa.

Frente a la ligera subida de las zonas de sol y playa, los precios en las comunidades autónomas menos afectadas por el boom del ladrillo siguen registrando caídas en los precios. Aún así, en España "estamos cerca de tocar fondo, eso está claro, porque los fondos de inversión están comprando y están interesándose. Además, se empiezan a ver promociones de obra nueva que están vendiéndose con muy buena demanda", sostiene.

Es el caso, por ejemplo, de los 200 nuevos pisos que se levantarán en la antigua sede de la Gerencia de Urbanismo de Madrid, en el barrio de Chamartín. "Esto pisos son fantásticos, y hace cinco años se hubieran vendido en el entorno del millón de euros; ahora se están colocando por unos 400.000 euros", indica Ruiz Bartolomé.