'Cómo arreglar un piso por menos de 500 euros', los 'antes y después de la reforma' y 'modernizar la casa sin obra', son los títulos de los vídeos que todos hemos visto alguna vez en redes sociales y que constituyen una nueva modalidad de inversión en inmuebles, que se ha popularizado en España como consecuencia de la inflación: el flipping house. Se trata de invertir en viviendas antiguas o de bajo coste para revalorizarlas en el mercado. Comprar, reformar y vender de nuevo a un mayor coste.
Comprar, reformar y vender en menos de un año
Las ciudades españolas donde más triunfa este modelo de inversión son las grandes capitales de provincia, como Madrid y Barcelona, y otras zonas céntricas de ciudades secundarias, porque es precisamente en estas zonas donde se concentra la mayor cantidad de movimiento inmobiliario.
Según indica José Manuel Fernández, subdirector de la Unión de Créditos Inmobiliarios (UCI), "La rentabilidad es fantástica si se logra una plusvalía del 10% en una compraventa de dos meses". Se trata de operaciones en las que transcurren dos meses desde la compra del inmueble hasta su venta, tras la reforma, "Pero un 10% sigue siendo bueno aunque la venta se alargue un año, si se compara con el 3,5% de rentabilidad de instrumentos financieros de inversión segura, como las letras del tesoro".
Sin embargo, este modelo de inversión ha generado discordancia en una parte de la población que considera que podría afectar negativamente a la subida imparable del precio de la vivienda. Por esta razón, Podemos presentó el pasado 2023 un impuesto del 20% del precio total de compraventa a las operaciones de venta de vivienda que se produzcan antes de que hayan pasado dos años desde su adquisición y se detecte una clara intención de especular con el inmueble.
Ventajas e inconvenientes del house flipping
Los defensores de este tipo de inversión aseguran que puede traer beneficios, no solo para el propietario, sino para toda la sociedad. Estos son algunos de los que propone la plataforma inmobiliaria Idealista:
- Gran rentabilidad: Es el objetivo principal del house flipping. Lograr una rentabilidad elevada al devolverlas al mercado en buen estado.
- Compatibilidad con otras actividades laborales: No es necesario que te dediques a tiempo completo al flipping house, pudiendo combinar esta actividad con cualquier trabajo o empresa.
- Beneficiarás a la comunidad y devolverás inmuebles valiosos al mercado: No todo el mundo está dispuesto a reformar inmuebles en estado casi ruinoso, ya que ello implica riesgos de todo tipo. Estarás contribuyendo a renovar viviendas emblemáticas y a devolverlas al mercado en óptimas condiciones.
- Es una actividad sostenible: Normalmente, se generan menos residuos reformando un inmueble preexistente que creando uno desde cero. En lugar de dejar morir un inmueble poco a poco, estarás dotándolo de una nueva vida, reciclando lo presente y aplicando cambios solo donde sea necesario. Además, se puede aprovechar para garantizar una elevada eficiencia energética.
Sin embargo, como en cualquier inversión, no todo pueden ser beneficios. El house flipping también conlleva algunos riesgos. Estos son algunos de los que proponen los expertos de Tiko inmobiliaria:
- Riesgos financieros. Si el mercado inmobiliario se desploma o si no se puede vender la propiedad en el tiempo previsto, los inversores pueden perder dinero.
- Costos de compra y mejoras. Supone gastos adicionales a la compra de la propiedad, ya que es necesario hacer mejoras.
- Riesgo de no poder vender. Conlleva el riesgo de no poder vender la propiedad en el tiempo previsto después de las mejoras y generar costes adicionales de mantenimiento mientras se busca un comprador.
- Cambios en las regulaciones gubernamentales. Los cambios en las regulaciones gubernamentales pueden afectar al mercado inmobiliario y esta práctica requiere a los inversores estar al tanto de las leyes y regulaciones tanto a nivel local como a nivel nacional.
Cómo invertir en flipping house
"En España hay una situación interesante para este tipo de inversión porque el parque de vivienda existente está muy obsoleto y que necesita reforma no solo para la mejora en sí del inmueble, sino también de cara a las nuevas exigencias legales en materia de eficiencia energética desde Europa", explica Ferran Font, director de estudios y portavoz de pisos.com.
Desde Idealista ofrecen algunos consejos para invertir en house flipping:
- Estudia previamente el mercado: Es necesario conocer qué zonas se encuentran en expansión, de qué forma la inversión puede revalorizar un área, si existe un mercado real lo bastante amplio como para colocar rápidamente el inmueble, cómo es el acceso a préstamos hipotecarios en ese momento...
- Busca un inmueble a buen precio: La rentabilidad es clave, por lo que deberás fijarte en el potencial del inmueble y elegir aquellas inversiones que te permitan comprar lo más barato posible.
- Haz números: Asegúrate de que la reforma sea posible y de cuáles son los elementos que puedes mantener, así como los que deben destruirse y/o necesitan reforma. Solo así podrás calcular el precio aproximado de la obra y su duración.
- No olvides el factor tiempo: Cuanto más se prolonguen las reformas, más tardarás en sacar el inmueble al mercado. También aumentará el riesgo de que las condiciones cambien en ese periodo.
- Ten paciencia: Es mejor invertir con cabeza, que precipitarse. Si no lo ves claro, es preferible esperar, especialmente si estás adentrándote por primera vez en el house flipping.
- No te juegues hasta el último euro: En este tipo de inversión pueden surgir muchos imprevistos que se traducirán en un coste económico y temporal. No conviene jugársela demasiado y arriesgarnos a no poder continuar por falta de liquidez.
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