Heredar bienes procedentes de familiares resulta en determinadas ocasiones un verdadero quebradero de cabeza, sobre todo cuando hay que compartirlos con hermanos, primos o cualquier otro miembro de la familia.

Ese terreno está casi siempre abonado al conflicto debido a que cada partícipe de la herencia piensa de manera diferente. Así, por ejemplo, ocurre cuando entre dos o más hermanos heredan un piso o cuando se liquida bien por divorcio o ruptura de pareja de hecho. 

Cuando una vivienda es propiedad de varias personas en partes iguales, tenemos un proindiviso. En ese escenario, a veces sucede que una parte quiere vender como sea y cuanto antes porque no necesita el piso o bien no quiere complicarse en buscar otro opción, mientras que la otra desea quedarse con el inmueble. 

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En estos casos, lo que resulta más beneficioso para pagar menos impuestos es intentar vender tu parte al otro propietario, ya que estas operaciones están exentas de plusvalía y de IRPF por ganancia patrimonial porque no se consideran transmisiones. 

"No nos costará lo mismo vender nuestra parte a otro copropietario que a un tercero, pues a efectos de plusvalía municipal no son igual de favorables", asegura María Chantal Nieto, abogada del despacho Marín & Mateo Abogados, que afirma que cuando se vende a un tercero "se aplican las mismas reglas que cuando se vende el pleno dominio, aunque solo se considera para el cálculo el porcentaje de la parte que se vende".

Compraventa de cuotas indivisas

La abogada explica que en un bien indivisible, como un piso, "cuando uno de los copropietarios se adjudica la cuota de otro, no se considera transmisión patrimonial". Nieto añade que "como estamos ante un bien indivisible, el condominio se puede extinguir adjudicándose la totalidad solo uno de los copropietarios y compensando al resto", por lo que si dos o más copropietarios compran a otro o varios su parte o cuota, la comunidad o copropiedad seguirá existiendo, y se tratará de una compraventa de cuotas indivisas, no de una extinción.

Es por ello que "la extinción de condominio es una forma de adjudicarse la propiedad de la vivienda de una manera más económica fiscalmente cuando ya se tiene parte de la misma que comprando las otras partes a los demás", concluye la experta. En cualquier caso, la letrada matiza que "todo debe hacerse constar en escritura pública ante notario, además de inscribirlo en el Registro, lo que lleva aparejados unos gastos de entre el 0,2%-0,5% sobre el valor cedido".

Ojo con vender por encima del valor catastral

Esta operación de compraventa de cuotas estará gravada por el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD), pero solo por el valor de la parte que se adquiere. Es decir: si compro a mi hermano el 50% de un piso valorado por el catastro en 200.000 euros del que soy copropietario del restante 50%, solo tendré que declarar en el IAJD por los 100.000 euros que le he abonado por su parte. 

Esta transmisión patrimonial tampoco está sujeta al pago de la plusvalía municipal, aunque Nieto advierte: "Es preciso que las adjudicaciones se correspondan con la cuota de titularidad, ya que si se produjera un exceso sí habría una variación patrimonial en la persona que recibe la compensación".

Ahora bien, tanto si se transmite a una persona ajena como a otro copropietario, "el vendedor deberá tributar el IRPF, declarando la ganancia o pérdida patrimonial, mientras que el comprador tendrá que liquidar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP)".

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