El alto precio de los alquileres en España y su constante evolución al alza, especialmente en aquellas áreas donde más dificultades existen para acceder a una vivienda, ha llevado al Gobierno a establecer un índice de precios de referencia del alquiler con el objetivo de frenar el auge que en los últimos años han experimentado las rentas.
En concreto, este nuevo indicador, cuya puesta en marcha deben tramitar las comunidades autónomas -de momento solo lo ha hecho Cataluña-, permitirá limitar el precio de los nuevos contratos de alquiler en las zonas tensionadas -donde existe riesgo de oferta insuficiente para la población- cuando la vivienda pertenezca a un gran tenedor -propietario de diez o más pisos- o no haya estado alquilada en los cinco años anteriores.
"Estas medidas intervencionistas generan una gran incertidumbre e inseguridad jurídica, y esta incertidumbre perjudica al mercado de alquiler, y el efecto más inmediato, y que hace meses que lo estamos notando, es la destrucción de la oferta, que perjudica directamente al inquilino", afirma David Caraballo, director general de Alquiler Seguro, primera empresa española dedicada a la gestión integral del alquiler de vivienda.
Esa destrucción de la oferta puede provocar que "muchos propietarios retiren la vivienda del mercado de alquiler y la trasladen al alquiler vacacional o bien procedan a venderla", asegura Arantxa Goenaga, abogada especialista en Derecho Inmobiliario y socia del despacho Círculo Legal Barcelona, quien sostiene que esto ya sucedió cuando entró en vigor la Ley por el Derecho a la Vivienda en mayo de 2023.
Del escenario que plantea Goenaga surge la duda de si es mejor y más rentable para un propietario dedicar su inmueble al alquiler tradicional o colocarlo en el mercado vacacional y turístico.
"El alquiler de larga duración es menos rentable de lo que lo puede ser el alquiler de corta estancia", sentencia Ferran Font, portavoz y director de Estudios de pisos.com. Font precisa, no obstante, que las rentas por día solo son más beneficiosas en los casos en los que la vivienda esté ocupada al menos 20 días al mes.
Y añade que también cuentan con inconvenientes frente al alquiler tradicional, más seguro y con menos riesgo de impago: "En el alquiler de corta estancia hay más rotación, por lo que tenemos un mayor coste de mantenimiento (reparaciones) y un mayor coste de gestión (control de entradas y salidas). También existe mayor riesgo de impago. En definitiva, a mayor riesgo, mayor rentabilidad".
Buena rentabilidad en zonas premium
Desde Alquiler Seguro, sin embargo, indican que un reciente estudio elaborado por la empresa concluye que la rentabilidad del alquiler tradicional es mayor. "La rentabilidad neta, es decir, la que se obtiene una vez deducidos todos los gastos, muestra un mejor comportamiento en el arrendamiento de vivienda habitual, tanto en el caso de particulares como de sociedades. Combinada con medidas preventivas para evitar la morosidad, esta modalidad resulta más ventajosa para los propietarios de un inmueble en alquiler", defiende Caraballo.
El director general de la compañía no oculta que "el alquiler vacacional tiene una buena rentabilidad si está localizado en una zona premium", pero insiste en que "fuera de estas zonas lo más probable es que la rentabilidad baje bastante".
"Por lo tanto estamos hablando de un mercado que no es homogéneo, y la principal desventaja sería si situamos un inmueble como turístico en una zona muy alejada de los lugares más céntricos o zonas premium de las ciudades más turísticas", concluye.
"Prefiero el alquiler de toda la vida"
A pie de calle, "todo es según el color del cristal con que se mira", como decía Ramón de Campoamor en su poema Las dos linternas. Joaquín, jubilado de 70 años, tiene un piso de 100 metros en la ciudad de Cádiz que alquila por 900 euros. "Prefiero el alquiler de toda la vida. Llevo muchos años con los mismo inquilinos y solo cuando se estropea algo tengo que ocuparme del piso. Ya tengo una edad y esta renta me aporta seguridad y tranquilidad. Igual gano menos, pero me ahorro dolores de cabeza", defiende.
Víctor, autónomo de 45 años, por contra, con un piso destinado al arrendamiento en la misma localidad, se ha decantado por alquilar por días, aunque reconoce que "es un poco estresante" sobre todo en épocas de alta ocupación, como Semana Santa o verano.
"Con el tiempo que hace en Cádiz casi todo el año tengo alguien que me alquilar la casa. Es más trabajoso que un alquiler al uso, pero creo que económicamente obtengo mayor beneficio y ahora estamos en un momento en el que el coste de la vida ha subido mucho y necesito el dinero", asegura.
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