Por mucho que en los tiempos actuales proliferen nuevas formas de inversión que están estrechamente ligadas con la tecnología, como las criptomonedas o el arte digital, hay apuestas más relacionadas con lo tangible que nunca pasarán de moda, bien por su contrastada rentabilidad, bien por un cierto miedo inversor a lo desconocido.
Es el caso de las inversiones en bienes inmuebles, una de las preferidas por los inversores y pequeños ahorradores españoles, sobre todo porque normalmente suelen ser bastante seguras. No es una apuesta tan arriesgada y volátil como otras, como la bolsa, por ejemplo, siempre a merced de múltiples factores (políticos, económicos, empresariales...), y suele revalorizarse en el medio y largo plazo.
A este atractivo se suma que ya no es necesario disponer de un gran capital para entrar en el negocio, ya que hay empresas que te permiten invertir en ladrillo desde 50 euros, lo que se conoce como crowdfunding inmobiliario, que consiste en reunir a muchos inversores para que participen en la financiación de proyectos. Pero dentro de este ecosistema, existen diferentes alternativas de inversión: desde viviendas hasta trasteros y garajes. ¿Cuál es la más rentable?
Según datos del portal inmobiliario Idealista, la rentabilidad bruta de la compra de una vivienda para ponerla en el mercado del alquiler se situó de media en el último trimestre de 2023 en el 7,1%, aunque dependiendo de la ciudad de residencia este porcentaje puede alcanzar el 8,5%.
"La rentabilidad de la vivienda ha cerrado 2023 en cifras cercanas al 7%, si bien existe disparidad en función del equilibrio entre los precios de venta y los de alquiler en los distintos territorios. En este sentido, destacamos que los territorios con tasas de rentabilidad mayor son Murcia, Segovia y Jaén. En Madrid y Barcelona, la rentabilidad a cierre del ejercicio ronda el 5,5%", explica Luis Losantos, Director Financiero de Gesvalt, compañía líder en Consultoría, Valoración y Tasación inmobiliaria, con más de 30 años de experiencia en el sector.
No obstante, pese a estas cifras, hay que precisar que la inversión en vivienda conlleva un mayor gasto, tanto en el pago de impuestos -fundamentalmente el IBI- como en el mantenimiento del bien, además de tener que contratar un seguro de hogar para evitar grandes desembolsos en caso que surja cualquier contratiempo (incendios, daños por agua, daños eléctricos, rotura de cristales...). También implica tratar con los inquilinos, lo que en ocasiones puede generar conflictos.
En cualquier caso, la rentabilidad obtenida es superior a las tasas que ofrecen otros productos conservadores, como los Bonos del Estado a diez años (3,15%), los depósitos o las cuentas remuneradas.
Menor barrera económica
Similar rentabilidad que la vivienda tienen las plazas de garaje, aunque su rendimiento es más "heterogéneo" en las distintas ciudades, donde además varía mucho dependiendo de la zonas. En barrios saturados o que cuenten con restricciones a la movilidad para coches sin etiqueta ambiental o para los conductores no residentes están muy cotizadas.
Según Idealista, la tasa de retorno bruta media estaba a finales del año pasado en el 7,2%. En Madrid, por ejemplo, la rentabilidad se sitúa en el 5,1%, mientras que en Barcelona llega hasta el 6,3%. Otras urbes como Palencia (3,2%), Ourense (3,3%), Santander (3,4%), Vitoria (3,4%), San Sebastián (3,8%) y Cádiz (4%) ofrecen rentabilidades superiores al bono a diez años. La mayor rentabilidad se obtiene en Murcia (10,8%).
Ferran Font, director de Estudios de pisos.com, destaca que "invertir en plazas de garaje tiene una barrera económica de entrada mucho más pequeña que comprar una vivienda, por lo que este activo resulta muy interesante para ahorros menos abultados".
El 'boom' de los trasteros
En cuanto a los trasteros, el progresivo aumento de los precios de la vivienda en los últimos años ha provocado que cada vez más gente se haya visto obligada a irse a vivir a pisos más pequeños en los que carecen del espacio suficiente para guardar sus enseres.
Este cambio social ha hecho que aumente mucho la demanda de trasteros en la última década. No en vano, el precio del metro cuadrado de la vivienda en venta en España en enero de este año está en los 2.049 euros frente a los 1.617 euros del mismo mes de 2014, según Idealista, lo que supone un incremento del 26,7% en los últimos diez años.
"Con un enfoque estable y largoplacista, la rentabilidad promedio de los trasteros está en entornos del 7%", afirma Luis Losantos, quien precisa que "puede llegar a ser superior al de otros activos en aquellas zonas donde exista mayor demanda".
El experto de Gesvalt destaca como elementos positivos a valorar en el caso de los trasteros que se trata de una inversión de "desembolso ajustado" que permite "un mayor control del riesgo".
Precios medios de venta en España
El precio medio de venta una vivienda en España es de 188.036 euros, lo tal y como figura en el último Anuario de la Estadística Registral Inmobiliaria, correspondiente al año 2022, publicado por el Colegio de Registradores. Por encima de la media se sitúan cuatro comunidades: Baleares (346.499 euros), Madrid (310.127), País Vasco (242.782) y Cataluña (221.162).
El mismo documento también recoge que el precio medio del metro cuadrado de los garajes es de 1.044 euros. Las regiones más caras en este sentido son País Vasco (1.418 €/m²), Baleares (1.368) y Madrid (1.272), mientras que los precios más económicos los encontramos en Castilla – La Mancha (743), Murcia (745) y Extremadura (786).
Por su parte, el precio medio del metro cuadrado de los trasteros roza los 1.000 euros (987). En términos absolutos, los mayores precios medios se dan en Madrid (1.378), Baleares (1.297), País Vasco (1.204) y Cataluña (1.054). En el otro extremo se sitúan La Rioja (600), Castilla – La Mancha (673) y Murcia (722).
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