El volumen de viviendas que existe en España no crece al mismo ritmo que la población. Las proyecciones demográficas apuntan a que, durante las próximas dos décadas, cada año se crearán de media en torno a 200.000 hogares, una cifra que duplica el actual ritmo de construcción de vivienda. De este modo, la brecha entre oferta y demanda de vivienda está abocada a ensancharse, según los cálculos de Sociedad de Tasación, que advierte sobre un déficit de obra nueva que no cubren los inmuebles de segunda mano.
"En la última década, se evidencia un desequilibrio entre la oferta y la demanda de vivienda en España, una tendencia que podría intensificarse en los próximos 20 años", vaticina el estudio Análisis del mercado residencial en España: tendencias y retos para 2024 presentado este lunes por la directora de Instituciones y Grandes Cuentas en Sociedad de Tasación, Consuelo Villanueva, y la analista estratégica de mercado Leticia Sánchez. La empresa de valoración de activos inmobiliarios señala que el ritmo de construcción de vivienda se sitúa actualmente entre 80.000 y 100.000 unidades al año, una cantidad insuficiente para alojar los 200.000 nuevos hogares que se estima que se formarán al año de media durante las próximas dos décadas.
A falta de conocer los datos de los dos últimos meses de 2023, hasta octubre se registraron el año pasado 94.982 compraventas de viviendas nuevas, un 4% menos que en el mismo periodo de 2022. Apenas una de cada cinco pisos vendidos el año pasado fue de obra nueva. Las casas a estrenar llevan más de una década perdiendo peso frente a la vivienda usada. "En 2012 se vendía el mismo número de vivienda nueva que usada. Eso ahora es ciencia ficción", reconoce Villanueva.
Las proyecciones del INE, en las que se apoya el análisis de Sociedad de Tasación, apuntan a que la población española crecerá progresivamente a lo largo de las próximas dos décadas hasta rozar los 52,5 millones de habitantes en 2044. En paralelo, se espera también que el número de hogares continúe en ascenso, superando los 21 millones de familias ya en 2033. El INE contabiliza como hogar todo aquel grupo de personas que residen en una misma vivienda familiar y comparten alimentos u otros gastos con cargo a un mismo presupuesto.
Desde Sociedad de Tasación remarcan que la distribución de esa población creciente no será homogénea en todo el territorio nacional. En concreto, calculan que Madrid y Barcelona concentrarán el 50% de la demanda de vivienda nueva, de manera que en los próximos 15 años harían falta solo en estas dos ciudades 800.000 nuevos pisos. En cambio, en zonas como Castilla y León o Asturias el escenario sería el contrario, ya que se agravaría la despoblación.
La directora de Instituciones y Grandes Cuentas de Sociedad de Tasación, Consuelo Villanueva, remarca la necesidad de impulsar la vivienda de nueva construcción para cubrir ese déficit de vivienda. "La vivienda nueva y la de segunda mano son dos mercados muy diferentes", señala, antes de añadir que parte del parque de vivienda usada ha quedado "muy obsoleto" por sus condiciones de habitabilidad y sostenibilidad. "Se necesita vivienda buena y la vivienda buena es la vivienda nueva", subraya, a la vez que reconoce la dificultad de generar suelo urbanizable.
En la misma línea, Villanueva rechaza la suficiencia de nuevas soluciones habitacionales como el coliving (alquiler de una habitación en un edificio con servicios y espacios comunes) o el flexliving (alquiler por cortos periodos de tiempos) y recuerda que incluso el alquiler ha dejado de ser una fórmula atractiva para algunas familias, debido a las subidas de precios de los últimos años. En consecuencia, insiste en la importancia de aumentar la capacidad de producción de vivienda nueva, para lo que señala como requisitos la industrialización del sector y la existencia de una mano de obra cualificada, ambas, a su juicio, tareas pendientes en España.
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