El precio de la vivienda se resiste a bajar, pese a que el mercado se está enfriando a gran velocidad por el fuerte efecto de las subidas de tipos de interés del Banco Central Europeo (BCE). El último analista en apuntar en esta dirección es la sociedad de tasación Tinsa, que elabora cada mes un índice que refleja la evolución de los precios en diferentes segmentos del mercado inmobiliario.

Así, el precio de la vivienda en España era todavía en junio un 4,6% más elevado que en el mismo mes de 2022, si bien, la tasa de crecimiento se moderó levemente desde el 4,8% registrado el mes anterior. El precio de la vivienda nueva y de segunda mano lleva subiendo sin parar en términos interanuales desde 2021. No obstante, en los últimos ocho meses el ritmo de las subidas de precios se ha moderado considerablemente.

Esto se percibe con gran claridad en las capitales de provincia y grandes ciudades, donde el alza de precios ascendía el mes pasado al 4,1%, lejos ya del 8,5% que se registraba en noviembre, cuando este segmento de mercado alcanzó su punto más caliente. En cambio, los precios en las áreas metropolitanas se están mostrando más resistentes. En junio, este sector del inmobiliario registraba precios un 6,6% superiores a los de 2022, dos puntos porcentuales por encima de la media general.

En esa misma línea se encuentra el segmento del inmobiliario más ligado al turismo internacional. Tanto en la Costa Mediterránea como en las islas, el mercado ha registrado incluso un pequeño acelerón en los últimos meses. En el Mediterráneo, el precio de la vivienda se mantenía en junio un 4,4% superior en términos interanuales, después de haber llegado retroceder al 2,7% en marzo. En el caso de Baleares y Canarias, las subidas de precios están en máximos de todo el año. La vivienda en las islas costaba en junio un 5,8% más que en el mismo mes de 2022.

El precio de la vivienda se sitúa, de esta forma, en máximos no vistos desde julio de 2011, cuando el mercado estaba en caída libre tras el pinchazo de la burbuja inmobiliaria. Sin embargo, todavía está un 20% de los máximos históricos que se alcanzaron en 2007. En capitales de provincia y grandes ciudades los precios actuales no tienen precedentes desde el año 2010.

Desde Tinsa, señalan que pese a que la inflación y las subidas de tipos del BCE han contribuido a moderar los precios, la resistencia del empleo ha mantenido la confianza y la solvencia de los hogares. "En este contexto, la demanda residencial se modera sin desplomarse y el precio medio de la vivienda mantiene su tendencia hacia la estabilización, desacelerándose poco a poco", sostiene Cristina Arias, directora del Servicio de Estudios de Tinsa.

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Las compraventas y las hipotecas se desploman

Hasta cierto punto resulta sorprendente la resistencia a bajar que están mostrando los precios de la vivienda si se tiene en cuenta que cada vez se cierran menos compraventas y se conceden menos hipotecas. Los últimos datos disponibles de la estadística notarial, correspondientes al mes de mayo, señalan que las compraventas se redujeron un 11,4% interanual, mientras que el número de hipotecas concedidas se desplomó un 24% en términos interanuales.

Con estas cifras puede parecer paradójico que los precios sigan aumentando. Sin embargo, si atendemos al perfil del comprador de vivienda en España, las piezas encajan mejor. Según el Banco de España, el hogar promedio que adquiere una vivienda en España es de renta elevada, con miembros de entre 30 y 49 años, estudios superiores y un patrimonio previo de cierta entidad. Este perfil suele necesitar hipotecas menos cuantiosas y, en ocasiones, puede permitirse comprar sin préstamo.

Con todo, el efecto de las subidas de tipos terminará arrastrando a la baja los precios, aunque las caídas serán modestas. El Banco de España estima que cuando se hayan trasladado por completo las subidas de tipos de interés oficiales a las hipotecas (hasta el momento solo se ha completado la mitad del impacto), los precios de la vivienda llegarán a caer algo más de un 6% en dos años. Como punto de partida, en los dos años posteriores al pinchazo de la burbuja, los precios de la vivienda en compraventa descendieron un 11%, aunque el desplome llegó alcanzar el 59% si se toma como referencia el mínimo de la vivienda alcanzado en 2014.