Luces y sombras en la ley de vivienda. Según un estudio publicado este miércoles por el centro de estudio de políticas económicas de Esade (EsadeEcPol), la norma aprobada hace apenas una semana en el Congreso de los Diputados es "prometedora" en lo que se refiere al incremento del alquiler social, pero los investigadores advierten de que el control de precios "podría resultar contraproducente" y de que los inquilinos más vulnerables podrían ser los más afectados por la subida de los alquileres más bajos en las zonas tensionadas.

El informe, elaborado por Jorge Galindo, Ángel Martínez, Javier Martínez y Natalia Collado, avisa de los posibles "efectos regresivos" de la nueva ley de vivienda, que establece límites a la revisión de los alquileres ubicados en zonas tensionadas. En concreto, la nueva norma fija un tope del 2% para 2023 y del 3% para 2024. El estudio apunta a que esta medida podría "acabar provocando una subida de los alquileres de menor precio" y remite como prueba a los efectos de la ley catalana aprobada en 2020 para limitar el precio de los alquileres, declarada inconstitucional en 2022. La norma solo se activaba en municipios por encima de 20.000 habitantes donde el mercado estuviera tensionado y limitaba el precio del alquiler tanto a nuevos acuerdos como a renovaciones.

"El resultado es que solo se redujo el precio del alquiler en las viviendas más caras y de hecho produjo una subida a las más baratas. Al parecer, benefició principalmente a los hogares con mayor poder adquisitivo y pudo haber perjudicado a los de menor capacidad", destaca el informe sobre el caso catalán, a la vez que recuerda que el problema de la vivienda es "más acuciante" para los hogares con menos ingresos. Además, el estudio señala otros posibles "efectos perversos" como la reducción de la oferta y las "injusticias redistributivas" en las zonas limítrofes de las áreas tensionadas, así como la expulsión de los inquilinos más vulnerables de dichas zonas por las "mudanzas estratégicas" de personas con mayor poder adquisitivo, dispuestas a pagar precios más altos.

Por otro lado, el estudio modera las expectativas en torno a la creación de vivienda pública. El Gobierno se ha marcado el objetivo de que un 20% del parque de vivienda sea público dentro de 20 años. "Se trata de una meta difícil de imaginar", valoran los investigadores, que cifran en 290.000 el número de viviendas públicas que habría que añadir al stock cada año hasta 2043. "Ese 20% implicaría que deberíamos construir tanta vivienda pública en las próximas dos décadas como vivienda total se ha producido año a año en las últimas tres. O lo que es lo mismo: el parque de vivienda social debería crecer anualmente tanto como total de viviendas sociales hemos logrado sumar hasta el día de hoy", explican.

Así te afectará la nueva ley de vivienda si eres el inquilino... o si eres el propietario

En su lugar, el informe anima a priorizar la reconversión de viviendas a corto plazo. "La transformación de 50.000 viviendas de la Sareb que a comprometido el Gobierno va en esa dirección", reconoce el estudio, aunque matiza que para que la medida sea efectiva ha de garantizarse que las viviendas reconvertidas cumplan con las demandas de ubicación y tipología que necesita la ciudadanía. En ese sentido, moderan el optimismo en cuanto a la movilización de vivienda vacía, dado que las provincias que tienen más problemas de acceso a la vivienda, como Madrid, Barcelona y Pamplona, tienen las tasas más bajas de inmuebles vacíos.

Asimismo, el estudio también propone "negociar la compra de viviendas a grandes tenedores con un descuento respecto al precio de referencia para convertirlas en alquiler social", así como "bonos de densidad" para promover la construcción, es decir, "incentivos que permitan a los promotores construir más en las zonas en las que obtengan permiso, aumentando viviendas o altura a cambio de que incluyan más unidades de alquiler social".