Si tienes problemas en tu comunidad de propietarios -derramas, goteras, plazas de garaje, limpieza, seguridad, ruidos, olores...- puedes resolverlas en nuestro consultorio. Envía tus preguntas al correo consultoriovivienda@20minutos.es.

Aquí tienes las respuestas dadas hoy por nuestra experta Patricia Briones, letrada del Colegio de Administradores de Fincas de Madrid.

Terraza mojada

PREGUNTA Cuando llueve me cae agua desde el ático a mi terraza y a las de los demás vecinos también. Nadie dice nada. Las terrazas de los áticos pertenecen a la comunidad y es esta la que debe reparar. Quiero atajar este problema de una vez.

RESPUESTA DE LA EXPERTA Solicite al presidente de la comunidad que lo trate en la siguiente junta o convoque una extraordinaria para tratarlo de forma que se acuerde la ejecución de las obras necesarias de conservación y mantenimiento de la terraza dado su carácter de elemento común.

Aislamiento térmico

PREGUNTA El 3 de noviembre hubo junta con el tema de votación de colocación de aislamiento térmico para evitar el calor y el frío que soportan los pisos superiores. Se somete a votación la colocación de aislamiento térmico bajo cubierta obviando el resto de soluciones.

El resultado de la votación es que seis vecinos dicen que si con el 48,76 de coeficiente, dos dicen que no con el 14,50 y tres votan abstención con el 18,14 de coeficiente.

Mi pregunta es la siguiente: Al  ser mejoras "no obligadas por ley" ¿qué tipo de normativa tienen que seguir las votaciones? Otra cuestión: Al ser tres mensualidades de los gastos comunes inferior a la cuantía de lo presupuestado para esta obra, ¿el disidente puede quedar exento del pago?

RESPUESTA DE LA EXPERTA Para que pueda considerarse obra necesaria y no de mejora debe aportarse un informe técnico que acredite que el calor y frío que sufren las viviendas afecta a su habitabilidad y que esta obra es la indicada para solventar el problema.

Si así fuese, sería aplicable lo dispuesto en el art. 10.1.a de la LPH  que señala que es una obra obligatoria para la comunidad. En este caso, al no ser una mejora no sería aplicable lo dispuesto en el art. 17.4 de la LPH en cuanto al límite de las 3 mensualidades.

Garaje como trastero

PREGUNTA Comparto garaje cerrado con un vecino que ha destinado su parcela a llenarla de un montón de cosas... bicis, patinetes, lavadoras, bidés... y aparca el coche fuera de su parcela, con lo que a mí me obliga a hacer muchas maniobras para dejarlo en la mía.

Y la comunidad no hace nada porque solo nos perjudica a nosotros. El resto de vecinos tienen otro garaje. Llevamos así dos años y no conseguimos nada.

RESPUESTA DE LA EXPERTA Puede denunciar los hechos ante el ayuntamiento por destinar la plaza a un uso indebido toda vez que su destino es el estacionamiento de vehículos y no el almacenamiento de enseres.

Además, puede informarle con el seguro que ocurriría en caso de siniestro y si la cobertura de la póliza se vería afectada por destinar la plaza a otros fines.

Vecinos insolventes

PREGUNTA Presido una comunidad de vecinos de viviendas VPO en régimen de alquiler de la Junta de Comunidades de Castilla la Mancha. Somos 16 vecinos de los cuales 4 no pagan las cuotas de comunidad ni el consumo de agua (es comunitaria con contadores individuales).

Lo he puesto en conocimiento de la JCCM y me contestan "que eso es problema de la comunidad y que nos entendamos entre nosotros". ¿Se podría presentar una demanda aun sabiendo que esos vecinos son insolventes? Por otra parte, la tesorería de la comunidad carece de fondos para presentar la posible demanda.

RESPUESTA DE LA EXPERTA Si son insolventes y las viviendas se encuentran alquiladas, veo complicado el éxito de la demanda y más aún si me dicen que carece de fondos la comunidad para hacer frente a los gastos derivados de la contratación de abogado y procurador.

Derrama costosa para mi sueldo

PREGUNTA Hubo una junta donde acordaron ingresar 55 euros hasta la siguiente para la derrama de poner ascensor. Donde vivimos sin cerrar la calle no seria viable su instalación, ya que perjudicaría la entrada de otros vecinos a su portal.

Yo no he hecho ese ingreso todavía y el gestor no para de escribir una carta solicitándolo. Mi pregunta es si puedo ingresarlo cuando se vaya a realizar la obra si al final fuese posible, ya que mi sueldo es de 600 € al mes. ¿Podría negarme y considerarlo articulo de lujo ya que todos los que viven arriba son jóvenes?

RESPUESTA DE LA EXPERTA Una derrama es de obligado cumplimiento para el propietario siempre y cuando venga avalada por un acuerdo de la junta adoptado al efecto.

Sin gastos del ejercicio

PREGUNTA Todos los años en mayo hacemos la junta, este año 2021 el Administrador no ha hecho nada, le hemos avisado por teléfono y por email que nos dé los gastos del ejercicio anterior, el presupuesto del año 2021/2 y sigue sin contestar, nos está dando largas. ¿Podemos exigirle gastos y presupuesto?

RESPUESTA DE LA EXPERTA Actualmente, tras la publicación del RDL 8/21 de 4 de mayo está suspendida la obligación de convocar juntas a los solos efectos de renovar cargos y aprobación de cuentas y presupuestos hasta el 31/12/21.

Regalar, ¿sí o no?

PREGUNTA Nuestro conserje pertenece a una empresa de servicios contratada por la Comunidad. Esta empresa le da cesta de navidad, pero un vecino propuso en junta que también la Comunidad le dé una cesta.

Salió por mayoría de un voto que sí y quiero preguntar si el resto de vecinos tiene que pagar una cesta a un conserje no contratado por la comunidad y al que, además, su empresa ya le regala una.

RESPUESTA DE LA EXPERTA En mi opinión si no es un trabajador contratado por la comunidad no debe regalarse esta cesta y pagarse con los fondos comunes.

Si estos propietarios están contentos con el servicio desempeñado por este trabajador pueden comprar ellos la cesta y asumir individualmente su pago.