Los expertos en materia de vivienda llevan ya algún tiempo alertando de la falta de vivienda en Madrid ante la escasez de suelo, lo que conllevará un alza general de los precios. Dirigen su mirada como única posibilidad para paliar esta carencia a los Desarrollos del Sureste —Valdecarros (Villa de Vallecas), Los Berrocales, Los Ahijones y Los Cerros (Vicálvaro)—, donde hay terreno disponible para levantar miles de pisos a precios asequibles. Pero en estas zonas, el Ayuntamiento de Madrid  solo permitirá construir 54.000 pisos, la mitad de los previstos inicialmente por los promotores. Esta situación ha provocado que la alta demanda haya empujado los precios en el sureste hacia una subida del 50% en los últimos tres años, según un estudio de la compañía especializada en el sector residencial, Foro Consultores a petición de las Juntas de Compensación del Sureste.

Por ejemplo, en El Cañaveral, el precio por metro cuadrado ha pasado de 1.200 euros en 2015 a 1.800 en 2018, un 50% más. La mitad de esa subida (300 euros) ha sido en el último año. En la práctica supone que el precio final medio de una vivienda que llegue a superar los 200.000 euros. «Estos niveles hace que la oferta residencial deje de ser barata y no llegue a los demandantes de vivienda asequible», señalan desde Foro Consultores.

Los datos del estudio exponen que en el Ensache de Vallecas hay 26.044 viviendas programadas y quedan 3.003 por desarrollar, con un grado de ejecución del 88%. En El Cañaveral, están previstas 14.000 viviendas y restan por construir 9.709 con un desarrollo del 31% con fecha 1 de enero de 2018, si bien se estima que alcanzará el 50%de ejecución en este inicio de año. En Ahijones, Berrocales y Valdecarros de momento no hay desarrolladas viviendas.

El informe indica que se hace necesario incrementar la oferta vivienda a la zona sureste de Madrid en el menor plazo posible. En la actualidad, la tendencia del mercado residencial en los Desarrollos del Sureste muestra que el parque de viviendas se agotará en 5-6 años por lo que disponer de suelo que pueda aportar una mayor oferta de vivienda se antoja imprescindible para frenar las subidas de los precios. Según el estudio, el perfil de los demandantes corresponde principalmente a jóvenes de entre 25 y 45 años, casados o con pareja y sin hijos, que buscan un vivienda de entre dos y tres dormitorios.

El desarrollo de estas zonas fue paralizado en un principio por el actual Gobierno municipal, que entendía que las cifras que se manejaban en materia de vivienda (unas 105.000) y edificabilidad eran desorbitadas. Por eso, en su Plan Director para las zonas redujo las viviendas a la mitad, algo contra lo que se levantaron los promotores, que llevaron el asunto ante la justicia.

El pasado verano, el Tribunal Superior de Justicia de Madrid (TSJM) decretó la suspensión cautelar del plan director para los Desarrollos del Sureste. Ahora, el Ayuntamiento de Madrid quiere utilizar otra herramienta a su alcance (aunque necesita el visto bueno de la Comunidad) para sacar su plan adelante: la modificación puntual del Plan General de Ordenación Urbana (PGOU).

En términos generales, con los cambios los ámbitos pierden vivienda y edificabilidad, pero disponen de más suelo protegido (no urbanizable). En concreto, en el sector de Los Cerros y Ensanche de San Fernando, la construcción de pisos se reduce en un 28,45% al pasar de 14.900 viviendas a 10.700, mientras que la edificabilidad comercial disminuiría en un 23,7%. También habría menor edificabilidad en el área de Valdecarros-Cantiles, con un 16% de viviendas menos (de 51.560 a 43.513) y la mitad de superficie comercial (1,5 millones de metros cuadrados). La previsión municipal es empezar a desarrollar parte de estas nuevas zonas a partir de 2022.

"La llegada de equipamientos, dotaciones, escuelas públicas o centros de salud que necesita un barrio para funcionar con normalidad no se pueden postergar, tienen que ir acompasadas a la producción de viviendas. No podemos encontrarnos con guetos residenciales como en Sanchinarro o Las Tablas", ha defendido siempre el delegado de Desarrollo Urbano Sostenible del Ayuntamiento, José Manuel Calvo.