La construcción de vivienda de obra nueva en la ciudad de Madrid ha experimentado un notable incremento en el último año, sobre todo, en los distritos de Vicálvaro, Villaverde y Villa de Vallecas, situados en el sur de la capital. Se trata de la principal conclusión del informe 'Madrid desde el cielo' elaborado por la consultora inmobiliaria CBRE, líder del sector a nivel internacional. En estas zonas, los proyectos residenciales se han multiplicado por tres a lo largo del presente año debido a su atractivo precio y al encarecimiento del suelo en distritos del norte como Hortaleza y Fuencarral.

El documento señala que en la capital hay en la actualidad 298 proyectos de vivienda nueva en marcha frente a los 145 que había a estas alturas en 2017, lo que supone más del doble (+153). En total, el conjunto de proyectos supone la producción de casi 12.000 nuevas viviendas. Pese a que los distritos del norte continúan liderando en volumen la actividad de construcción residencial, con Hortaleza (11%), Fuencarral (8%) y Moncloa (7%) a la cabeza, que acumulan el 26% de los proyectos, en el sur es donde más ha crecido porcentualmente. 

Vicálvaro (28), Villa de Vallecas (26) y Villaverde (14) suman ahora 68 proyectos residenciales en construcción, casi el 23% del total de la ciudad cuando hace un año contaban entre los tres distritos con solo 23. "Los distritos del sur han repuntado de forma notable. El número de grúas en promociones residenciales en los distritos de Vicálvaro, Villaverde y Villa de Vallecas se ha triplicado en el último año, siendo los desarrollos de El Cañaveral, Parque de Ingenieros y la continuidad del desarrollo del PAU de Vallecas los motores de la actividad en estos distritos", señalan desde CBRE. 

Expertos consultados coinciden en que el encarecimiento del precio en la zona norte por la escasez de suelo ha obligado a los promotores a centrar sus objetivos en los distritos del sur para ofrecer viviendas asequibles a sus clientes. "En el norte, sobre todo en Valdebebas (Hortaleza), cada vez hay menos suelo disponible. Se está agotando. A los líos urbanísticos hay que sumar que los propietarios de suelo quieren esperar para poder vender caro. En El Cañaveral (Vicálvaro) eso no pasa. Se trata de un Pau nuevo en plena efervescencia sin problemas urbanísticos", explica Javier Prieto, director general de la promotora inmobiliaria Quabit.

En estos momentos, el precio medio del metro cuadrado en Valdebebas ronda los 3.500 euros mientras que en El Cañaveral se sitúa en torno a los 2.000 euros, según datos facilitados por Quabit. En la práctica supone que un piso medio de unos 1oo metros en la zona norte costaría unos 350.000 euros frente a los 200.000 euros que pagaríamos en el sur por una vivienda de similares características. "Esto no significa que no haya viviendas a precios más caros. Estamos hablando de la media. En Valdebebas podemos encontrar pisos de 500.000 euros", puntualiza Prieto. 

En la mayoría de los distritos de la almendra central (interior de la M-30), la ausencia de suelo provoca que existan menos proyectos de obra nueva en marcha y que, por tanto, se priorice la rehabilitación de inmuebles. Centro (28%), Salamanca (26%) y Chamberí (21%) acaparan el 75% de los trabajos de rehabilitación en edificios residenciales de la ciudad, que en la actualidad suman 53 entre todos los distritos.  

¿Hacia dónde avanzará la vivienda nueva en la ciudad?

El suelo en los nuevos desarrollos, como Valdebebas y El Cañaveral, se irá poco a poco consumiendo y perdiendo volumen. En dos o tres años la ciudad de Madrid se quedará sin suelo disponible para construir vivienda, ya que Madrid Nuevo Norte (antigua 'Operación Chamartín') va a tardar muchos años aún en desarrollarse (hay planificadas 10.500 viviendas en el norte de la capital, de las que 4.000 serán públicas).

¿La solución pasa por autorizar la totalidad de las 100.000 viviendas previstas en el Sureste?

Lo más social que hay es hacer un urbanismo ordenando. Si un proyecto como el de los Desarrollos del Sureste se reduce a la mitad tendrá como consecuencia que los pisos costarán el doble. Si se hacen más casas se podrá vender más barato. Es la ley de la oferta y la demanda. 

¿Qué consecuencias tendrá la falta de suelo?

En primer lugar va a empezar a haber tensión en el mercado. Y como consecuencia de esa tensión los precios van a aumentar.

¿Entonces habrá que irse de Madrid para poder comprar un piso nuevo a precio razonable?

Las personas que no puedan pagarse un piso en Madrid a precios elevados tendrán que buscar casa en otros municipios colindantes. Seguramente encuentren  viviendas a mucho mejor precio.