Vista De Barcelona, Con La Sagrada Familia, Collserola Y El Tibidabo
Vista De Barcelona, Con La Sagrada Familia, Collserola Y El Tibidabo EUROPA PRESS

Si busca piso en alquiler o se enfrenta a la renovación de su contrato, prepárese. A poco que ojee las páginas web especializadas más populares comprobará que ya es imposible encontrar una vivienda similar a la suya por un precio cercano al que paga hoy. Y los expertos en el sector aseguran que la tendencia va a prolongarse.

El mercado se ha calentado de tal forma que el coste medio en Madrid o Barcelona ha sobrepasado los máximos alcanzados en 2008 (12,8 y 13, 7 €/m2) y ya llega a 14,4 €/m2 en la capital y 17,9 €/m2 en la Ciudad Condal, tras incrementarse un 15,6% y un 16,5% en 2016, respectivamente. Las subidas son de un dígito en Sevilla (5,4%) o Palma de Mallorca (9,7%) y de dos dígitos en Málaga (11,4%), San Sebastián (17%) o Valencia (20%), según el último estudio anual del portal sectorial idealista.com.

Mercado joven

El primer catalizador de esta ebullición es, según los expertos, el auge del propio alquiler residencial, cuya importancia ha pasado del 10% al 21,8% (hasta los 4,1 millones de viviendas ocupadas) en menos de una década, de acuerdo a Eurostat y al Banco de España. Las cifras, a pesar de todo, aún están lejos del 33% de media en Europa.

Los mayores demandantes son jóvenes de 22 a 35 años con trabajo y movilidad geográfica que no pueden acceder a una hipoteca debido a sus ingresos y a los requisitos restrictivos de los bancos, pero que tienen recursos suficientes para formar hogares monoparentales o singles, según los análisis de la consultora internacional especializada CB Richard Ellis y de la gestora inmobiliaria Servihabitat

En otras ciudades europeas es impensable vivir en el centro con este costeA esta situación se une una oferta insuficiente y una competencia que permite a los caseros aumentar sus exigencias y alquilar a precios más altos, especialmente, en los barrios más populares del centro (Chueca, Justicia, Embajadores, Austrias, Letras en el caso de Madrid y Raval, Santa Caterina, Sant Pere, la Ribera, Dreta de l’Eixample o el Gòtic en Barcelona).

"Veníamos de una situación de precios bajos debida a la crisis. En otras ciudades europeas es impensable vivir en el centro con este coste. Aquí, irse a Urgel, Oporto o Puente de Vallecas (en el caso de Madrid) o a Nou Barris (Barcelona) solo supone estar a 10-15 minutos en metro o tren. Tenemos que acostumbrarnos", analiza Fernando Encinar jefe de estudios de idealista.com.

Profesionalización

El tercer factor que eleva la temperatura no solo es nuevo, sino que tiene en pie de guerra a vecinos, gobiernos autonómicos y locales y hoteleros: el desembarco masivo de las sociedades de inversión (socimi, figura popularizada en 2014 que goza de beneficios fiscales), los fondos y las empresas de gestión (Servihabitat, Solvia) en los alquileres de todo tipo.

Testa, Promorent o Urbania son algunas de las empresas que han entrado en el mercadoCompañías como Testa, Promorent o Urbania se han sumado a las veteranas Azora (12.000 viviendas) o Larcovi (9.000) y han entrado en el negocio mediante la reforma o adquisición de edificios completos, donde aplican una gestión profesionalizada y subdividen las unidades más grandes para convertirlas en apartamentos de elevada rotación. Esta política puede elevar la rentabilidad bruta media hasta un 4%-5%, según el Banco de España -más que la mayoría de productos financieros actuales-.

La versión de esta línea de negocio que más preocupa a los ayuntamientos es la del arrendamiento a visitantes nacionales y extranjeros, una actividad que, si bien dinamiza el mercado, ‘turistifica’ los centros urbanos y llega a empujar a los residentes a la periferia por la subida de precios.

"Nuestro parque de viviendas es antiguo. Las empresas cobran más, pero están mejorando el producto al hacer obras y dando un servicio con más calidad. Puede darse una tensión inflacionista de precios, que obliga a desplazarse a los que no pueden pagarlos, y generar un efecto alcista, pero en barrios y calles muy concretos de Madrid, Barcelona, Palma o Marbella", asegura Samuel Población, director nacional de las áreas Residencial y de suelo de CB Richard Ellis, a 20minutos.

"Incide en los alquileres, pero no es el único elemento, y es un fenómeno encapsulado en zonas determinadas. Los pisos han subido en barrios alejados del centro y no se debe a ese motivo, porque no hay alquileres turísticos", añade Fernando Encinar.

Economía vs 'turistificación'

La presencia de inversores nacionales y extranjeros (centroeuropeos en Barcelona, escandinavos en Palma o rusos en el Levante, según los agentes inmobiliarios consultados) dedicados al alquiler vacacional entra en competencia con hoteles y empresas que comercializan viviendas privadas y que ya compiten con servicios web de alquiler entre particulares como Airbnb, Windu, Rentalia o Homeway.

La maraña de intereses y competencias cruzadas ha llegado a tal punto que cada comunidad y cada ayuntamiento pelean por su cuenta ante la ausencia de una legislación nacional:

  • MADRID > El Ayuntamiento de Madrid, por ejemplo, ha prohibido la conversión para uso turístico de edificios con patio de manzana en un intento de "proteger a los vecinos" y de evitar que el centro de la ciudad "pierda su acervo cultural", en palabras del concejal de Desarrollo Urbano Sostenible, José Manuel Calvo. Además, pide a la Comunidad que establezca un máximo anual de días de ocupación turística (en Amsterdam es de 60 por vivienda) y que impida que particulares, empresas o fondos puedan acumular (que no comprar) pisos o edificios para lucrarse con los alquileres vacacionales.


    Cataluña impuso una multa de 30.000 € a Airbnb, pero un juez ha anulado la sanción
    El Gobierno regional, en cambio, apuesta por una ley nacional que le permita ser más exigente con empresas e intermediarios (hoy la inspección solo ha conseguido la inscripción de 2.500 viviendas de un parque irregular estimado de 8.000). "Queremos dialogar con las plataformas web, que han cambiado su actitud para trabajar de forma regulada, y fomentar la calidad sin criminalizar a nadie", sostiene el director general de Turismo, Carlos Chaguaceda, en conversación con este diario.

  • BARCELONA > ha introducido una moratoria que impide abrir hoteles o inscribir alojamientos turísticos durante dos años -los vecinos de Palma de Mallorca reclaman una medida similar- y la ha extendido hasta el verano de 2017. Su nuevo plan de turismo propone que los pisos con uso turístico paguen más IBI y pactar una tasa turística con los intermediarios para sufragar el mantenimiento de la ciudad.

    Enrique Alcántara, presidente de la asociación catalana Apartur, asegura que estas actividades no afectan al precio del alquiler residencial, aunque afirma que el trabajo conjunto con el Ayuntamiento y las web de reservas entre particulares han hecho descender en 1.000 el número de pisos turísticos no registrados (de 5.000 a unos 4.000). La Generalitat llegó a imponer una multa de 30.000 € a Airbnb por ofertar pisos que no habían sido dados de alta en el registro autonómico -el gobierno Valenciano ha hecho lo mismo-, pero un juez de Barcelona ha anulado la sanción por carecer de base legal.