Debate hipotecario: ¿debería la vivienda saldar el crédito?

El euríbor sigue al alza -terminará mayo en torno al 2,15%- y, cada final de mes, todos los hipotecados lo miran con preocupación para ver cuánto tendrán que pagar cuando les toque revisar su crédito. Pero en paralelo a ese dato, cada vez se fijan también más en las noticias que desde hace unos meses aparecen en los medios de comunicación sobre sentencias o posibles cambios legislativos que puedan cambiar las condiciones.

El Congreso ha creado una subcomisión para tratar la legislación hipotecaria, aunque no se prevén grandes cambiosPrimero fue, el pasado mes de enero, la sentencia de un juez navarro que por primera vez en España estipulaba que la entrega de la vivienda saldaba el crédito hipotecario, una excepción judicial ya que la ley estipula que la deuda permanece aunque el cliente del banco pierda su casa por dejar de pagarla.

Esta medida, que luego también fue adoptada por otro juzgado barcelonés, es lo que se llama la dación en pago, una reclamación creciente que incluso algunos partidos políticos han tratado de llevar al Parlamento hasta ahora con poco éxito, aunque por lo menos se comienza a hablar de ello:  en el Congreso de los Diputados se ha creado una subcomisión para tratar la cuestión hipotecaria, aunque con pocas pretensiones.

Zapatero y el riesgo financiero

El mismo presidente Zapatero, cuyo Gobierno tiene pendiente presentar desde hace meses las cifras del coste de la dación en pago, ya dejó dicho que esta medida arriesgaría la solvencia de la banca. Con estas palabras,  quiso calmar a la banca ante la creciente demanda social de que la entrega del inmueble salde la deuda. La patronal del sector, la Asociación Española de Banca, llegó incluso a dirigirse a la vicepresidenta económica Elena Salgado en una carta (PDF) en la que le advertía de que una medida de este tipo conllevaría una restricción del crédito.

Patxi López y Esperanza Aguirre también han planteado la cuestión en los últimos tiemposPero mientras siguen los movimiento a favor de esta medida con apoyos como el de los jueces de derecho mercantil. En la precampaña y la campaña electoral también ha salido la cuestión: el lehendakari vasco Patxi López (PSOE) ha hablado de la posibilidad de limitar la responsabilidad del deudor, aunque también se ha referido a los riesgos de estas medidas; por su parte, la presidenta madrileña Esperanza Aguirre (PP) ha ido más allá mostrándose partidaria de la dación en pago para nuevas hipotecas. Pero las entidades siguen cerradas en banda a tratar la cuestión, como manifestó recientemente La Caixa, cuyo presidente, Isidro Fainé, dijo que los bancos y cajas siempre llegan a acuerdos con los clientes que no pueden pagar su hipoteca.

Es lo que, según ha publicado Cinco Días, estarían haciendo los bancos al permitir a los extranjeros que cancelen la deuda con la entrega de la vivienda. Es decir: permitiéndoles la dación en pago. No es de extrañar: muchos directores de oficina ya se han encontrado al otro lado de su mesa a una persona que le entrega las llaves de su vivienda inmediatamente antes de coger de un avión hacia su país y prefieren aceptar eso antes que mantener una deuda de casi imposible cobro y alargar el procedimiento.

Y es que más allá de las recientes sentencias que están incidiendo sobre las cláusulas suelo -que fijan un interés mínimo en los préstamos a interés variable-, es la pervivencia de la deuda el eje central del debate hipotecario: que si el propietario no puede pagar, el inmueble queda embargado y la deuda pendiente de pago pervive.

Para saldarla, se subasta la vivienda con un precio de salida inferior al de la tasación. Si no hay comprador, la entidad financiera puede adjudicársela por la mitad de su valor de salida y ésta es la única cuantía que se resta de la deuda. El resto, el comprador ha de seguirlo pagando, con sus intereses, para lo cual, las entidades pueden recurren al embargo del resto de sus bienes e ingresos. Sin embargo, esta legislación es la norma general en toda Europa, aunque cada país tiene ciertas particularidades.

Modelos hipotecarios

• EE UU. La dación en pago que sí existe en el país es en realidad una recuperación del bien, porque el fundamento original de su sistema hipotecario -más allá de su enorme diversidad- es que el inmueble es una garantía sobre el préstamo y el cliente sólo se convierte en dueño cuando lo ha pagado. Si no paga, no se queda la vivienda y asunto resuelto. Pero incluso podrían ir más allá: en la actual situación y los crecientes impagos, se ha llegado a estudiar que el diese 15.000 euros por entregar la vivienda que ya no puede pagar, según publicó Expansión.
• La Europa conservadora. Bélgica, Alemania, Francia, Grecia y Holanda son los países en los que más se sigue apostando por los tipos de interés fijos. Aunque tienen particularidades distintas, responden a un modelo que apuesta por la estabilidad: condiciones estrictas sobre ingresos y nivel de financiación para la concesión de las hipotecas. La apuesta también es por acortar al máximo los plazos: hipotecas en el entorno de los 20 años de duración.
• La Europa del riesgo. España forma parte del grupo de quienes tienen el mayor nivel de penetración de las hipotecas a tipo de interés variable, junto a Finlandia, Portugal, Luxemburgo y Malta. En general, también comparten una duración más larga de las hipotecas, en torno a los 30 años. De hecho, en España se han llegado a conceder hasta a 50 años de duración. También las condiciones que las entidades reclaman para su concesión son menos exigentes: más riesgos a cambio de más actividad. De hecho, el Financial Times acaba de publicar que en España ya han vuelto los créditos fáciles para dar salida a los inmuebles que los bancos se han quedado por los impagos. La maquinaria parece haberse puesto de nuevo en marcha.