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Aquí tienes las respuestas dadas hoy por nuestra experta Patricia Briones, letrada del Colegio de Administradores de Fincas de Madrid

Cómo cambiar de administrador

PREGUNTA Quisiera saber cuál es el trámite para cambiar de administrador de fincas. No estamos contentos con el que tenemos. ¿Hay que esperar a la junta anual o se puede promover el cambio de alguna forma? ¿Puede el actual administrador paralizar el proceso de alguna manera? ¿Tenemos que justificar los motivos del cambio o simplemente basta la voluntad expresada por los vecinos? Un saludo. Javier S.

RESPUESTA DE LA EXPERTA La Ley de Propiedad Horizontal señala en el art. 13 que la duración de los cargos es de 1 año. Ahora bien, en junta extraordinaria la comunidad puede adoptar un acuerdo por mayoría simple en el que acuerde el cese del actual administrador.

No obstante, debe tenerse en cuenta a la hora de rescindir los servicios de un administrador que ha sido contratado por 1 año, que si se toma esta decisión sin una causa que lo justifique, tiene derecho a ser indemnizado por el resto de las mensualidades  hasta la finalización del año o la que figure en el contrato suscrito con la comunidad.

Problemas con el ascensor

PREGUNTA Tenemos firmado un contrato de mantenimiento del ascensor cuya duración es de 3 años, considerándose después tácitamente prorrogados por períodos iguales sucesivamente, mientras alguna de las partes no lo denuncie con al menos 60 días de antelación a su vencimiento.

El contrato también dice que acuerdan las partes establecer en concepto de valoración de daños y perjuicios una indemnización igual al 30 % del importe del mantenimiento pendiente desde el momento de la resolución unilateral, hasta su fecha de vencimiento tomando como base el importe del último recibo devengado correspondiente al período en que se produzca.

¿Es legal la duración de 3 años, que se considere después tácitamente prorrogados por otros 3 años, avisar con al menos 60 días de antelación a su vencimiento? ¿Y la indemnización igual al 30 % del importe del mantenimiento?

RESPUESTA DE LA EXPERTA Para poder dar una respuesta más concreta, sería necesario proceder a un estudio jurídico más en profundidad por lo que aconsejo que la comunidad contrate a un letrado.

Lo que sí que le puedo comentar, en cuanto a la duración, es que la jurisprudencia ya se ha manifestado en relación con este tipo de cláusulas de los contratos de mantenimiento del ascensor declarándolas nulas.

Así el Tribunal Supremo ha considerado nula una cláusula de un contrato de mantenimiento del ascensor de 5 años, de los denominados “a todo riesgo”, al entender que es contraria a la normativa sobre cláusulas abusivas.

El fundamento de esta previsión se encuentra en que una vinculación excesiva del consumidor al contrato de prestación de servicios de tracto sucesivo le impide aprovecharse de las mejores prestaciones que otros empresarios o profesionales, en especial los que intentan introducirse en el mercado, puedan ofrecerle.

En la contratación con consumidores de servicios que deban prestarse de modo continuado, este riesgo debe afrontarse por el empresario ofertando buenos servicios a un precio atractivo, no mediante la vinculación temporal excesiva de los clientes, a través de cláusulas que establezcan una duración desproporcionada del contrato.

"Estamos a cuadros"

PREGUNTA Desde que tengo uso de razón, nuestro portero, todas las tardes, recorre el inmueble de arriba abajo recogiendo las bolsas de basura de todos los vecinos, que luego pone en un cubo y que saca a la calle para que los empleados municipales lo retiren.

Pues bien, nos ha comunicado que va a dejar de hacerlo (a partir de mayo) porque cree que no es su función. Estamos a cuadros varios vecinos, porque hasta ahora lo hacía sin mayor problema. El asunto es que no tenemos ningún escrito que detalle sus funciones. ¿Podemos obligarle a que retome esta tarea? ¿Puede hacer lo que ha hecho?

Realiza otras muchas tareas, siempre en su horario, como debe ser, pero esta nos parece fundamental. Espero su respuesta. Gracias. Isabel A. G.

RESPUESTA DE LA EXPERTA Trasladada la pregunta a Carmen Jiménez, asesora laboral del CAFMadrid, comenta lo siguiente: El sacar los cubos de basura colectivos a la vía pública es una función específica  obligatoria de conserjes y porteros y no conlleva ninguna retribución especial.

Sin embargo, el recoger las bolsas de basura de las puertas de las viviendas es un trabajo especial que requiere conformidad de ambas partes y se retribuye como mínimo con 5'48 euros por vivienda y mes en Madrid. Por ello, es necesario el acuerdo con el empleado y abonar la citada retribución y deberá desempeñarse siempre dentro de su horario de trabajo.