Si tienes problemas en tu comunidad de propietarios -derramas, goteras, plazas de garaje, limpieza, trasteros, seguridad, ruidos, olores...- puedes resolverlas en nuestro consultorio. Envía tus preguntas al correo consultoriovivienda@20minutos.es.

Aquí tienes las respuestas dadas hoy por nuestra experta Patricia Briones, letrada del Colegio de Administradores de Fincas de Madrid

Humedad en los tabiques

PREGUNTA Tengo una vivienda antigua, es un primero sin cámaras de aire en los tabiques de la fachada y en invierno me genera mucha humedad en el interior. ¿La comunidad tiene obligación de buscar una solución?

RESPUESTA DE LA EXPERTA En primer lugar, es imprescindible el informe de un técnico que determine el origen del daño para concluir si está la comunidad obligada o no a reparar el daño causado en la vivienda o local.

En segundo lugar, en función del año de entrega del edificio podremos reclamar a la constructora la reparación de los daños dentro de los plazos regulados en el art. 17 de la Ley de Ordenación de la Edificación, es decir, tres años si se trata de daños que afectan a la habitabilidad de las viviendas o diez si afectan a la estructura del edificio contados desde la fecha de recepción de la obra, sin reservas o desde la subsanación de éstas.

Si han transcurrido estos plazos y ya no es posible reclamar a la constructora, en su defecto será de aplicación el art. 10.1.a de la LPH que establece que “tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:

a) Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación”.

En consecuencia, estará obligada la comunidad a reparar las humedades por condensación al tener la consideración de obra de conservación y mantenimiento así como a instalar cámaras de aire si fuese necesario para evitarlo en el futuro.

Esta regla general tiene como excepción que las humedades sean imputables al propietario como, por ejemplo, cerramiento de una terraza o falta de ventilación, en cuyo caso, la comunidad no estará obligada a reparar ni asumir su coste.

Gastos de un local comercial

PREGUNTA En el edificio en que resido hay un local comercial y un piso exterior con entrada independiente de la entrada de la comunidad, teniendo los contadores de luz dentro del cuarto de contadores.

También hacen uso de la antena comunitaria de la televisión y de la televisión por cable y del seguro de la comunidad. Quisiera saber en qué gastos de los que tiene la comunidad han de contribuir. En caso de tener que cambiar el ascensor ¿se les puede pasar recibo de derrama así como en las plazas de garaje que hay en el sótano?

RESPUESTA DE LA EXPERTA Como regla general, contribuyen conforme a su coeficiente de propiedad al pago de los gastos generales de la comunidad salvo que el título constitutivo, los estatutos de la finca o un acuerdo adoptado al efecto por unanimidad les exima del pago de determinados gastos.

El ascensor tiene la consideración de servicio común del edificio y, por ello, todos los propietarios del edificio, incluidos los de los locales, bajos y plazas de garaje, deberán contribuir a los gastos derivados del mismo tanto de carácter ordinario como extraordinario.

Cambio de uso de la vivienda

PREGUNTA Tengo una oficina en una primera planta, que es exactamente igual a las viviendas del resto del edificio que tiene 35 viviendas, 1 oficina (1ª planta), y un local a pie de calle.

El caso es que quiero cambiar de uso la vivienda, para lo cual el Ayuntamiento me pide huecos de luz. Hueco de luz que, abriendo una ventana de 1x1 metros, cumple la normativa.

La oficina en la escritura de división horizontal tiene una serie de privilegios para colocar carteles, rótulos, luminosos, etc. en la fachada, sin necesidad de pedir autorización a los propietarios.

En el edificio cada cual ha hecho lo que ha querido, han cerrado laterales de lavaderos, cambiado ventanas, instalado dobles ventanas, han incorporado la terraza a la vivienda, etc..

La vecina de enfrente de mi lavadero, cuya distancia son 2 mts, y que tiene instaladas dobles ventanas sin autorización de la comunidad, dice que me denuncia si abro la ventana. ¿Puedo abrir la ventana sin necesidad de la autorización de la comunidad como dice la escritura de division horizontal, "rótulos, letreros, luminosos, etc."?

RESPUESTA DE LA EXPERTA Sería aconsejable poder leer la literalidad de la cláusula en la que se permite dichas instalaciones para ver si se encuentra condicionada al cumplimiento de algún requisito. No obstante, con lo que me indica en su consulta no se encuentra incluida la posibilidad de aperturar huecos alterando con ello la fábrica originaria del edificio, como es el caso.

En consecuencia, para ello será necesario que la comunidad lo autorice previamente adoptando un acuerdo en junta con el voto favorable de las 3/5 partes de la totalidad de propietarios y cuotas (art. 17.4 LPH).

Poca pensión, mucha derrama

PREGUNTA Donde vive mi madre han decidido poner ascensor y una derrama de 3.000 euros y durante tres años 300 euros cada mes para que cuando les dé permiso el ayuntamiento no tengan que pedir ningún préstamo y ahorrarse los intereses.

Mi madre no está de acuerdo puesto que ella cobra solo 800 euros de jubilación y no quiere ascensor. Le han puesto como morosa sin saber además si les van a dar el permiso puesto que es una casa qie tiene 75 años y para ello el ayuntamiento les ha obligado hacer reformas obligatorias obligando a otra derrama durante dos años de 200 euros. ¿Pueden denunciar a mi madre y pueden obligarla con lo que cobra de pensión?

RESPUESTA DE LA EXPERTA Al tratarse de un acuerdo de mera administración puede aprobarse con el voto favorable de los propietarios asistentes a la junta, es decir, por mayoría simple.

Adoptado el acuerdo, es ejecutivo a todos los efectos por lo que el pago de la derrama es de obligado cumplimiento. Si no paga tendrá la consideración de morosa.

Si su madre no puede hacer frente al pago dada su situación económica solo puede impugnar judicialmente el acuerdo por ser contrario a sus intereses legítimos tal y como señala el art. 18 de la LPH.

Pago de cuotas

PREGUNTA Para regularizar el pago de las cuotas, ¿cuantos años te pueden reclamar?

RESPUESTA DE LA EXPERTA Cuando las cuentas han sido aprobadas y no impugnadas en tiempo y forma no procede reclamación alguna en ningún sentido.

No obstante, la comunidad puede adoptar al respecto un acuerdo por el que se regularicen los saldos de los propietarios, exigiendo el pago a los que tengan un saldo inferior y procediendo a la devolución en el caso de saldo superiores. Dado que es un acuerdo de la junta, será esta la que determinará los años que pueden regularizarse.

Si no existe liquidación de saldos, el exceso pagado por el propietario quedará en el fondo de la comunidad y no existirá obligación de devolverle el importe al propietario, como tampoco procederá reclamar cantidad alguna al que haya ingresado de menos.