Si tienes problemas en tu comunidad de propietarios -derramas, goteras, plazas de garaje, limpieza, trasteros, seguridad, ruidos, olores...- puedes resolverlas en nuestro consultorio. Envía tus preguntas al correo consultoriovivienda@20minutos.es.

Aquí tienes las respuestas dadas hoy por nuestra experta Patricia Briones, letrada del Colegio de Administradores de Fincas de Madrid

Aparcar en el garaje en espacios que no son plaza

PREGUNTA En el edificio hay un garaje comunitario en el que existen unos espacios que no corresponden en propiedad a ningún particular y que no son útiles para aparcar vehículos de cuatro ruedas, pero que pueden ser utilizados para aparcar motos, cosa que, en efecto, varios vecinos han aprovechado.

En el garaje no hay ningún espacio habilitado específicamente para aparcar motos u otros vehículos de dos ruedas. Recientemente, en una junta se ha comunicado la prohibición de seguir usando estos espacios para ese fin, amenazando con llamar a la grúa para retirar las motos allí aparcadas. Me gustaría confirmar si esta decisión es legal y si, efectivamente, pueden prohibir el uso de estos espacios no útiles en un garaje comunitario.

RESPUESTA DE LA EXPERTA El estacionamiento de vehículos en el garaje debe realizarse conforme a lo establecido en la licencia de actividad y funcionamiento del garaje, es decir, en las zonas habilitadas al efecto y no en cualquier espacio libre de uso como es el caso.

Por ello, la comunidad puede adoptar medidas tendentes a la retirada de los vehículos si los propietarios que han sido apercibidos para proceder a la retirada de sus motos han hecho caso omiso.

Ruidos del extractor

PREGUNTA Acabo de comprar un piso y el tubo del extractor de humos del restaurante de kebab de abajo hace un ruido que nos molesta en el dormitorio. Hemos llamado a Policía dando positivo en ruidos y ante este hecho el dueño del local bajó las revoluciones para que no pasara el límite establecido por la ley, pero sigue molestando en el dormitorio y ahora además nos molesta en la terraza.

Hemos vuelto a llamar a la policía local pero efectivamente ya no sobrepasa el límite legal pero ellos mismos reconocen que es molesto. Ya no sabemos qué hacer porque hablando con el dueño se niega a realizar más cambios y no sabemos a quién acudir ya que no nos ayudan.

RESPUESTA DE LA EXPERTA Si el propietario del local ha adoptado las medidas necesarias para aminorar el ruido y la instalación cumple con la normativa vigente, no puede obligarle al propietario a que adopte nuevas medidas.

En su defecto, o bien puede  intentar llegar a un acuerdo con él de forma que por ejemplo sufraguen conjuntamente las obras o bien adopta en su casa las medidas necesarias para aislarla del ruido existente.

Pagar por coeficiente

PREGUNTA Mi piso es el más pequeño de la comunidad. Hace más de 20 años la comunidad decidió pagar a partes iguales. Como soy minoría, ¿puedo exigir de alguna forma que se pague por coeficiente? Manoly.

RESPUESTA DE LA EXPERTA Sería necesario hacer un estudio más detallado de su caso dado que depende de si usted acaba de adquirir la vivienda y se ha encontrado con esta situación o, por el contrario, ya era propietaria cuando se adoptaron estos acuerdos y o bien votó a favor de los mismos o, votando en contra, no los impugnó judicialmente y han devenido firmes.

Si acaba de adquirir la vivienda y esta modificación del sistema de reparto de los gastos no se encuentra inscrita en el Registro de la Propiedad como tercer adquirente de buena fe puedo exigir a la comunidad contribuir al pago de los gastos conforme a su coeficiente de propiedad conforme a lo dispuesto en el art. 9.1.e de la LPH.

Poliuretano

PREGUNTA Vivo en un primero cuyo suelo es un falso techo de losetas de corcho. Lo que hace que la vivienda sea muy fría en invierno y un horno en verano. Querría aislarlo con poliuretano, pero mi duda es si lo tengo que hacer yo o la comunidad de propietarios está obligada (hay más vecinos con estas características)

RESPUESTA DE LA EXPERTA La LPH en su art. 10.1.a señala que es obligación de la comunidad ejecutar las obras que resulten necesarias, entre otras, para satisfacer los requisitos básicos de habitabilidad.

Ante su solicitud, que por lo que comenta afecta a más propietarios, tendrá la consideración de obra de obligado cumplimiento y, por lo tanto, de obra necesaria para la comunidad si por el año de construcción del edificio no se cumplió con la normativa vigente en esa fecha o si la normativa actual exige que se adapte el edificio.

Es imprescindible un informe técnico que verifique el estado del edificio y la temperatura que se alcanza en las viviendas así como que determine qué medidas deben adaptarse para mejorar o solucionar esta situación.

Si verificado lo anterior no existe obligación de la comunidad para ejecutar las obras, en su defecto, podrá ejecutar las obras asumiendo también su pago pero, si para ello, es necesario alterar elementos comunes de la finca, como puede ser el forjado, para ello deberá contar con la autorización de la comunidad adoptando un acuerdo por las 3/5 partes de la totalidad de propietarios y cuotas así como la correspondiente autorización administrativa (art. 17.4 LPH).