La Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, recoge las normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras, por lo que es en esta regulación donde se establecen los términos de superficie útil y superficie construida, que son dos conceptos clave a la hora de conocer los metros cuadrados de los que se dispone en una vivienda, sobre todo, cuando se va a comprar una nueva casa o se va a alquilar un piso.

Así, a continuación se explican ambos conceptos, con el objetivo de saber diferenciarlos y conocer la manera de calcular los metros de los que se dispone dentro del hogar.

Qué es la superficie construida de una vivienda

A la hora de hablar de superficie construida se puede diferenciar la que tiene partes comunes y la que no tiene partes comunes. La superficie construida sin partes comunes es la superficie útil, sin excluir la superficie ocupada por los elementos interiores e incluyendo los cerramientos exteriores al 100% o al 50%, según se trate, respectivamente, de cerramientos de fachada o medianeros o de cerramientos compartidos con otros elementos del mismo edificio.

La superficie construida con elementos comunes es la suma de la superficie construida sin partes comunes más la parte proporcional que le corresponda según su cuota en la superficie de los elementos comunes del edificio.

Esto quiere decir que la parte construida cuenta todo el espacio de la vivienda, el total, incluyendo tanto la parte útil como todos los elementos estructurales, los muros y todo lo que esté dentro del perímetro de la casa.

Qué es la superficie útil de una vivienda

La superficie útil de una casa es el concepto que hace referencia a la parte del suelo que está delimitada por un perímetro definido por la cara interior de los cerramientos externos del edificio o de un elemento del edificio. 

Por lo tanto, es importante saber que dentro de esta superficie útil se incluye la mitad del suelo de sus espacios exteriores de uso privado cubiertos, es decir, las terrazas, los balcones, los tendederos o los porches, entre otros. Si no están cubiertos, no se contaría como superficie útil. 

Para entenderlo mejor, se podría decir que la superficie útil de una vivienda es aquella parte del suelo que se puede pisar, incluyendo los armarios empotrados, ya que estos podrían tirarse y recuperar ese espacio de suelo. 

Diferencias entre superficie útil y superficie construida

La diferencia más destacada entre ambos tipos de superficies es que la construida siempre va a ser mayor, ya que el área útil solamente cuenta la parte que se puede aprovechar. Normalmente, esta diferencia de metros entre las dos zonas es de entre un 15% o un 25%, tal y como indican desde el portal inmobiliario Idealista.

En conclusión, la superficie útil hace referencia al espacio disponible, habitable o aprovechable, mientras que la superficie construida engloba esa parte junto con los elementos que no se pueden aprovechar.