Si tienes problemas en tu comunidad de propietarios -derramas, goteras, plazas de garaje, limpieza, seguridad, ruidos, olores...- puedes resolverlas en nuestro consultorio. Envía tus preguntas al correo consultoriovivienda@20minutos.es.

Aquí tienes las respuestas dadas hoy por nuestra experta Patricia Briones, letrada del Colegio de Administradores de Fincas de Madrid.

Ventanas tapiadas en almacén

PREGUNTA Tengo un piso y compré el ático también de mi edificio en el año 2014, este ático me lo vendió la constructora como almacén o trastero, tiene unos 100 m.

Cuando me lo vendieron tenía ya unas ventanas que dan a una terraza que la comunidad utiliza de tendedero y las tenía tapiadas con unos paneles de aglomerado. Así han estado desde que las compré hasta marzo de 2022, cuando se despredieron por estar deterioradas y quedaron las ventanas al descubierto.

Ahora la comunidad quiere tapiar estos huecos de ventanas. Yo pregunto si tienen autoridad para hacer una cosa así. Mercedes

RESPUESTA DE LA EXPERTA Sería necesario ver los planos del edificio y ver si en el proyecto estos huecos figuraban o no como ventanas porque si figuraban como ventanas la comunidad no podrá tapiarlos. Sería conveniente que hablase con la promotora y el arquitecto.

Hermanos que no pagan

PREGUNTA Tenemos en la comunidad un piso de una herencia que es de cuatro hermanos y no pagan comunidad. El único que pagaba ha dejado de pagar viendo que no se llega a ningún acuerdo para solucionar la venta del piso.

Y lo hemos visto bien pero queremos saber cuándo o cómo se puede solucionar esto. Si hay que pasar un tiempo de recibos impagados o cómo podemos hacer para que paguen.

RESPUESTA DE LA EXPERTA La deuda se genera desde el mismo momento en el que se giran al cobro las cuotas y no se pagan transcurrido el tiempo para ello, que como regla general suele ser el mes.

Para reclamar judicialmente el pago, la comunidad tiene que aprobar un acuerdo al respecto por mayoría simple.

Zonas mal pavimentadas

PREGUNTA En mi comunidad hay zonas comunes mal pavimentadas con riesgo de caídas y accesibilidad. Se aprueba en las juntas de propietarios la reparación pero no se realiza; lo que se aprueba no se ejecuta. ¿Qué se puede hacer ?

RESPUESTA DE LA EXPERTA Me falta información para conocer los motivos que impiden que estas obras se ejecuten. Lo que sí que le puedo decir es que los acuerdos son ejecutivos desde el momento en el que se aprueban, por lo que si no existen causas que justifiquen su demora deben cumplirse y, si no se hace, podrá acudir a la vía judicial.

Validez de los estatutos

PREGUNTA La comunidad donde resido se trata de un complejo residencial. Los estatutos han sido protocolizados mediante escritura pública en el año 1970. A pesar de que nunca fueron inscritos en el Registro de la Propiedad, a lo largo de estas décadas y hasta la fecha se han tenido en cuenta para establecer las cuotas, coeficientes de participación, normas interiores, reformas en zonas comunes, etc.

A día de hoy seguimos dando valor a los estatutos en todas las juntas. ¿Tendrían validez jurídica en un procedimiento judicial aunque no estén inscritos en el Registro de la Propiedad?

RESPUESTA DE LA EXPERTA Su validez es total dado que la inscripción en el Registro tiene un carácter declarativo pero no constitutivo. Ahora bien, debe tenerse en cuenta que no serán opiniones a terceros adquirentes de buena fe.

Coste de 1.200 euros

PREGUNTA Un local situado junto al portal de la finca llevó a cabo la instalación de una chimenea de evacuación de gases, instalando la misma a lo largo de la fachada y la bandeja de las terrazas, todo ello sin autorización de la Comunidad.

Se ha pedido a los propietarios el desmontaje de dicha chimene, pero nos han contestado que se encontraba técnicamente bien instalada y por tanto no atendían el requerimiento, por lo que se ha denunciado ante el departamento de disciplina urbanística del Ayuntamiento.

Se ha valorado el coste de iniciar una reclamación judicial para que se exija el desmontaje, pero para ello sería preciso disponer de un informe pericial, con un coste de 1.200 euros, a lo que habría que sumar, en su caso, el coste del letrado y procurador.

Mi pregunta es: ¿no basta con que se haya instalado en la fachada la chimenea sin la aprobación de la Comunidad para obligarles a desinstalarla? ¿La única vía es contratar un perito para que indique si técnicamente es o no conforme la instalación? Si concluye que técnicamente está bien, ¿no se podría hacer nada? Esto, además del coste que lleva, pasará tiempo hasta que se pronuncie, perito, ayuntamiento...

RESPUESTA DE LA EXPERTA Aunque técnicamente se encontrase bien instalada no es óbice para que sea preceptivo, como es el caso, que la comunidad lo autorice dado que se instala en un elemento común de la finca. Ahora bien si voluntariamente no cumplen, la comunidad necesariamente deberá acudir a la vía judicial.