Antes de plantearse si es conveniente o no hacer o no una subrogación de la hipoteca lo primero que debemos saber es qué es una subrogación, cómo se hace y qué costes conlleva dar este paso.
¿Qué es una subrogación?
Una subrogación de la hipoteca es simplemente una forma de conseguir una mejora de las condiciones de un préstamo que ya esté en vigor. Se pueden hacer dos tipos de subrogación: por cambio de deudor, es decir, cambiando el titular del préstamo hipotecario, o por cambio de acreedor, cambiando la hipoteca de un banco a otro que te ofrezca algo mejor. Actualmente, la operación más demandada por los españoles es precisamente la subrogación por cambio de acreedor.
¿Cuáles son las condiciones de la hipoteca que se pueden mejorar con la subrogación?
Con la subrogación se podría tanto ampliar como reducir el plazo de amortización del préstamo; eliminar vinculaciones como pueden ser el seguro de vida o de hogar; reducir el tipo de interés asociado a la hipoteca; o cambiar el tipo de hipoteca, por ejemplo, se podría pasar de tener una hipoteca a tipo variable a una a tipo fijo.
¿Qué pasos hay que dar para hacer una subrogación?
Lo primero es buscar una entidad financiera que te dé una oferta mejor que la que tienes. Si la encuentras, tendrás que comunicarle a dicha entidad tu intención de subrogar una hipoteca ya existente. A partir de ahí, si esa entidad te acepta como cliente, será ella misma quien le traslade a tu banco habitual la intención de subrogar la hipoteca.
Una vez dados todos estos pasos, el banco inicial tiene 15 días naturales para igualar o mejorar las condiciones que te ofrecen e impedir que te vayas.
Novación de la hipoteca
Si te iguala o mejora las condiciones y las aceptas, lo que se haría es una novación de la hipoteca, es decir, un cambio de sus condiciones, pero dentro de la misma entidad. Su coste serían 300 euros de registro y 200 de gestoría. En caso de que no aceptes o no haya oferta alguna en tu entidad inicial, a partir de esos 15 días comenzará todo el papeleo para que se haga efectiva la subrogación. En este caso, es la nueva entidad la que asume la mayoría de los costes de la operación (notaría, gestoría y registro) y no el cliente, que solamente tendrá que abonar unos 400 euros por la tasación de la vivienda y la comisión por subrogación, si es que la tiene.
Eso sí, también existe la posibilidad de que el nuevo banco se niegue a realizar una subrogación y pida hacer una cancelación total de la hipoteca para que después el usuario contrate con él una hipoteca nueva. ¿Qué implica esto? Con la cancelación de la hipoteca lo primero que hace el usuario es amortizar totalmente la hipoteca en su banco inicial, es decir, termina de pagar el préstamo hipotecario que había pedido y después pide uno nuevo en otra entidad financiera.
¿Es habitual que el banco deniegue la subrogación?
Sí, más de lo que pensamos. El director de Hipotecas del comparador y asesor hipotecario iAhorro, Simone Colombelli, explica que "las peticiones de subrogaciones están creciendo muchísimo, pero, en general, la banca no quiere hacer subrogaciones como tal, sino que, en la mayoría de los casos, las entidades financieras intentan cancelar la hipoteca existente para que el usuario tenga que contratar una nueva".
Las peticiones de subrogaciones están creciendo muchísimo
¿El motivo? Con la cancelación es el cliente y no la entidad financiera quien asume los costes: 300 euros de notaría, 500 de comisión de apertura, 700 euros por registrar la cancelación y los 400 euros de tasación de la vivienda. Esto sumaría 1.600 euros a los que habría que añadir la comisión por amortización anticipada, si es que la hay. Además, con la cancelación no se perjudica a la imagen de ninguna entidad financiera, simplemente se cierra una operación y se abre otra.
La subida de tipos complica el cambio de variable a fija
La subrogación para cambiar una hipoteca variable a fija es una de las peticiones más demandadas en los últimos meses debido a la subida del euríbor, el índice de referencia de las hipotecas variables en Europa, que ha cerrado octubre en el 2,629%, el dato más alto desde diciembre de 2008. Y es que, la subida del euríbor lo que hace es encarecer la cuota mensual que tienen que pagar aquellos que tienen una hipoteca variable en vigor, muchas veces hasta el punto de no poder afrontar estos pagos. No obstante, esto, sumado al alza de los tipos de interés por parte del Banco Central Europeo (BCE), que ya se sitúan en el 2%, está complicando este tipo de subrogaciones.
"Siguen siendo muchas las familias o los hipotecados que llegan a iAhorro para buscar una mejora en las condiciones de su hipoteca variable antes de que su cuota se encarezca considerablemente", asegura Simone Colombelli, que añade que “la mayoría buscan cambiar su hipoteca variable por una fija”. Si bien es cierto, matiza, “hace unos meses dar ese paso era más fácil que ahora porque los bancos ya están encareciendo mucho la hipoteca fija e incluso están dejando de ofertarla en función del perfil del cliente”.
¿Qué otras opciones de subrogación hay?
Si tienes una hipoteca variable y tus cuotas están subiendo considerablemente y no puedes hacerles frente, también puedes cambiar tu hipoteca a mixta o a otra variable con un diferencial menor. Las hipotecas mixtas son ahora las más competitivas del mercado, con un tipo fijo durante los primeros 5-10-15 años que puede estar todavía por debajo del 2%. Esto aporta seguridad al hipotecado durante al menos ese periodo. Después, las hipotecas mixtas funcionan igual que las variables (diferencial + euríbor), pero es probable que en ese tiempo ya esté el mercado más estabilizado o que, incluso, si no lo está en 10 años pueda volverse a subrogar.
¿Compensa cambiar variable por variable?
Simone Colombelli asegura que "una variable con un diferencial por encima del 0,99% es totalmente mejorable", por lo que quien tenga un préstamo variable contratado con un diferencial igual o superior a ese podría "encontrar otra hipoteca variable con un diferencial que esté al menos 20 puntos por debajo del contratado".
"Hemos visto incluso hipotecas variables con diferenciales por debajo del 0,30%", finaliza el director de Hipotecas de iAhorro.
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