Si tienes problemas en tu comunidad de propietarios -derramas, goteras, plazas de garaje, limpieza, seguridad, ruidos, olores...- puedes resolverlas en nuestro consultorio. Envía tus preguntas al correo consultoriovivienda@20minutos.es.

Aquí tienes las respuestas dadas hoy por nuestra experta Patricia Briones, letrada del Colegio de Administradores de Fincas de Madrid.

Inaguantables olores

PREGUNTA Vivo en un segundo piso y mis vecinos del primero hicieron obra en su cocina hace dos o tres años; desde esa fecha venimos aguantando todos los olores de su cocina en mi casa como si fueran nuestros.

Se lo hemos dicho pero ellos dicen que es porque tienen un extractor de humos muy potente. Yo llamé a un técnico que poco pudo hacer, salvo colocar una mariposa que al parecer debía impedir el paso de humos, pero que no lo hace, aunque tambien me dijo que en su opinion la conexion de la salida de humos no la habían hecho correctamente, pero que aunque denunciase no íbamos a conseguir nada porque para verificarlo habría que desmontar su salida de humos y no es fácil que se llegue hacer. ¿Qué podemos hacer? La situacion es inaguantable.

RESPUESTA DE LA EXPERTA Si existen indicios de que haya podido alterar el shunt de ventilación y el propietario de la vivienda hace caso omiso, me temo que finalmente deberá acudir a la vía judicial en defensa de su intereses.

Mucha vivienda, poco propietario

PREGUNTA En mi comunidad son 9 fincas y somos 4 propietarios; 3 tenemos cada uno una vivienda y el otro tiene 6. ¿Cómo se obtiene la mayoría o se aprueban los presupuestos si diferimos entre los tres y el propietario mayoritario?

RESPUESTA DE LA EXPERTA Todos los acuerdos regulados en la LPH deben cumplir con el requisito de la doble mayoría tanto de propietarios como de cuotas de participación. Por ello, si no consiguen alcanzar esa doble mayoría deberán acudir a un juicio de equidad.

Seguridad en la terraza

PREGUNTA En la comunidad de vecinos donde vivo en las terrazas de las viviendas (que son grandes) hay unas zonas con mureta y otras con unas barandillas de hierro con los barrotes en horizontal completamente escalable desde el suelo.

Yo, que soy el único de la comunidad con 2 niños pequeños, ¿puedo amparándome en la LPH por motivos de seguridad quitar esas barandillas de mi piso y colocar todo mureta. Evidentemente pagando yo los gastos, ¿podría la comunidad de vecinos decirme algo si se niegan a darme permiso y se altera la estética de la fachada?

RESPUESTA DE LA EXPERTA Aunque la finalidad de esta obra sea garantizar la seguridad de sus hijos, totalmente comprensible, si afecta sustancialmente a la estética de la fachada deberá autorizarlo la junta. No obstante, existen varias soluciones en el mercado que puede servirle y que no alteren tanto la fachada como una malla anticaída.

Extraños en los trasteros

PREGUNTA Un vecino de mi comunidad ha vendido, sin escrituras, un trastero de la azotea, que no están descritos en el título constitutivo del edificio; cada vecino se hizo el suyo, pero de forma irregular, de modo que ahora tenemos a estraños accediendo por el portal y a la azotea a dicho trastero. ¿Esto se puede evitar? ¿Cómo? El administrador se hace el loco y la presidenta se declara ignorante en temas legales.

RESPUESTA DE LA EXPERTA No puede venderse un trastero que no le pertenece al anterior propietario. Sería necesario estudiar el caso.

Así consumo, ¿así pago?

PREGUNTA Vivo en una comunidad de propietarios de 6 viviendas con un contador común para todos. Los recibos se pagan a través de la cuenta de la comunidad, que se nutre de las cuotas según coeficientes de participación.

Mi coeficiente de participación es el mayor de todos y por otro lado vivo solo, mientras que en otras viviendas viven en alguna hasta 4 personas.

Hace dos años, en reunión de comunidad, propuse instalar contadores internos para cada propietario para que cada uno pague lo que consume, o en su defecto que me permitieran instalar yo mi contador y pagar la parte proporcional a la factura de Emasa. La liquidación se haría anual.

Hubo varias propuestas que se sometieron a votación y las más significativas son:

a. La propuesta (1) “no hacer nada y dejarlo como está”, obtuvo 5 votos sumando 77,84% de coeficientes de participación.

b. La propuesta (2) que es la mía, “contador individual para el vecino que lo solicita (vivienda E) que posibilita que este pague según su lectura”, obtuvo también 5 votos sumando 81,49% de coeficientes de participación.

Sin embargo el texto final del Acta expresa ”ante esta votación no se alcanza unanimidad”. Con independencia del resultado de la votación, que creo que cuando hay empate de votos se pasa a considerar la suma de los porcentajes de participación, y en este caso sería favorable a mi propuesta, la normativa que hay insta a la individualización de los contadores.

Y es de sentido común que el consumo de agua, que es individual, no hay por qué pagarlo en función de los coeficientes de participación. Dado que actualmente parece que hay oposición entre el resto de vecinos a que instale mi contador asumiendo yo los gastos, y en unos días hay reunión de comunidad y yo voy a comunicar en ella mi decisión de instalarlo en base al resultado del acta y a la normativa, mi consulta es si me asiste realmente el derecho a yo instalar mi contador para pagar mi consumo aunque los demás vecinos se opongan.

RESPUESTA DE LA EXPERTA Todos los acuerdos regulados en la LPH deben cumplir con el requisito de la doble mayoría tanto de propietarios como de cuotas para que pueden entenderse válidamente aprobados.

Si existe un empate, no se da prioridad ni a los coeficientes ni al número de votos dado que de este modo no se cumpliría con el citado requisito.

En su defecto, si la comunidad ha decidido no proceder a la instalación de los contadores deberá seguir pagando conforme al coeficiente de propiedad que tiene asignado para su vivienda sin perjuicio de su derecho a impugnar judicialmente el acuerdo si lo considera contrario a sus intereses.