Si tienes problemas en tu comunidad de propietarios -derramas, goteras, plazas de garaje, limpieza, seguridad, ruidos, olores...- puedes resolverlas en nuestro consultorio. Envía tus preguntas al correo consultoriovivienda@20minutos.es.

Aquí tienes las respuestas dadas hoy por nuestra experta Patricia Briones, letrada del Colegio de Administradores de Fincas de Madrid.

Quién paga pequeñas reparaciones

PREGUNTA Desde hace tres años tengo alquilado un piso y la inquilina me comenta que las puertas de los armarios se han descolgado y que tengo que arreglarlo.

Según pone en el contrato, en la Cláusula de Conservación, se indica que "serán de cuenta del arrendatario las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda". En este caso, ¿quién tendría que pagar la reparación?

RESPUESTA DE LA EXPERTA Generalmente este tipo de puertas se descuelgan debido al uso normal del día a día y, por lo tanto, será el arrendatario quien deba asumir su reparación tal y como indica no solo el clausulado del contrato sino la propia Ley de Arrendamientos Urbanos.

Ascensor para discapacidad

PREGUNTA Soy presidenta de la comunidad, una vecina con minusvalía desde que era pequeña solicita a la comunidad de vecinos que se instale un ascensor. ¿Pueden orientarnos para saber si estamos obligados a instalarlo?

Teniendo en cuenta algunas características. Esta señora es minusválida desde pequeña (ahora tiene unos 70 años). Cuando compró el inmueble ya era minusválida y ha estado haciendo uso de la vivienda y de la comunidad sin ningún problema hasta este ultimo año, que pide el ascensor.

Es una segunda residencia que solo usa un mes como mucho al año. La mayoría de vecinos no están de acuerdo con la instalación del ascensor porque conllevará un gasto importante. No hay sitio físico en la comunidad donde pueda instalarse sin causar perjuicio a los vecinos.

RESPUESTA DE LA EXPERTA En virtud del artículo 10.1.b de la Ley de Propiedad Horizontal “Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:

b) Las obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal y, en todo caso, las requeridas a instancia de los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de setenta años, con el objeto de asegurarles un uso adecuado a sus necesidades de los elementos comunes, así como la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la orientación o su comunicación con el exterior, siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. No eliminará el carácter obligatorio de estas obras el hecho de que el resto de su coste, más allá de las citadas mensualidades, sea asumido por quienes las hayan requerido.

Por otro lado, el artículo 17.2 de la citada Ley establece que “Sin perjuicio de lo establecido en el artículo 10.1 b), la realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad y, en todo caso, el establecimiento de los servicios de ascensor, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.

Cuando se adopten válidamente acuerdos para la realización de obras de accesibilidad, la comunidad quedará obligada al pago de los gastos, aun cuando su importe repercutido anualmente exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.”

En consecuencia y, a tenor de los citados artículos, si no supera el citado importe, la comunidad está obligada a realizar las obras sin necesidad de acuerdo que lo autorice siempre y cuando se den las condiciones exigidas en el art. 10 así como al pago de su mantenimiento.

El acuerdo solo versará sobre la derrama, la distribución de gasto entre los propietarios, empresa adjudicataria y, en su caso, la financiación.

Deberán contribuir a su pago la totalidad de los propietarios de la comunidad(al ser obras de obligado cumplimiento) por lo que todos ellos deberán contribuir a su pago, incluidos los propietarios de los locales comerciales y garaje conforme al coeficiente de participación(art. 9.1.e LPH).

Si supera dicho importe, será necesario un acuerdo por la mayoría de la totalidad de los propietarios y cuotas.

Instalaciones sin consultar a la junta

PREGUNTA En mi comunidad se hacen instalaciones sin consultar con los propietarios. La administradora argumenta que entran en lo que dice el art. 10 de la LPH.

Se ha instalado una centralita digital en el cuarto de calderas. El presupuesto se lo pasaron los de mantenimiento a la administradora en octubre y la instalación se hizo en abril del año siguiente. Tiempo suficiente para convocar una Junta extraordinaria.

Ella alega que como había una centralita antigua que no funcionaba desde 2008 es una reparación o mantenimiento. El técnico dice que no era algo urgente, aunque sí necesario.

Un vecino que dejó de ser vicepresidente -pero seguía con firma en la cuenta- contrató un riego por aspersores, no automático. La administradora dice que este hombre que regaba con manguera voluntariamente no podía seguir haciéndolo y que se trata de un mantenimiento del césped.

Tenemos un gimnasio que se instaló hace años sin acuerdo en Junta. Ahora se ha comprado otro aparato sin consultarnos. La administradora dice que es un mantenimiento. Yo le digo que todo esto se tiene que llevar a junta, tal como dice el art. 14 de la LPH.

¿Me pueden aclarar si estas tres instalaciones se tendrían que acordar en Junta o si el que era vicepresidente podía contratarlas por su cuenta?

RESPUESTA DE LA EXPERTA Aunque la LPH en su art.10.1.a indica que no requieren acuerdo de junta las obras de conservación y mantenimiento de los elementos de instalaciones comunes del edificio, no podemos obviar que, aunque efectivamente este tipo de obras sean de obligado cumplimiento, salvo que sean urgentes y no puedan dilatarse en el tiempo, deben ser aprobadas por los propietarios mediante el correspondiente acuerdo adoptado en junta.

Me da en la cabeza

PREGUNTA La ropa de mi vecina (especialmente sábanas, edredones, etc) está tendida días y días sin ningún tipo de dobladura y llega a mi puerta/ventana de la terraza.

Me sienta fatal y es súper incómodo salir y darte con su ropa en la cabeza. ¿Qué puedo hacer?

RESPUESTA DE LA EXPERTA Esta cuestión no se regula de forma expresa en ningún sitio. Desde luego, lo que no se puede es colgar la ropa invadiendo las ventanas de las viviendas inferiores no solo por las molestias que causa sino por la luz que quita.