Si tienes problemas en tu comunidad de propietarios -derramas, goteras, plazas de garaje, limpieza, seguridad, ruidos, olores...- puedes resolverlas en nuestro consultorio. Envía tus preguntas al correo consultoriovivienda@20minutos.es.

Aquí tienes las respuestas dadas hoy por nuestra experta Patricia Briones, letrada del Colegio de Administradores de Fincas de Madrid.

Trastero no declarado

PREGUNTA En Julio de 2021 nos compramos un piso; en la inmobiliaria nos dijeron que tenía un trastero en la terraza de arriba. al parecer hace muchísimos años cada piso hizo un trastero.

Ahora una de las hijas de los dueños (ellos fallecieron) nos dice que el trastero de arriba no entraba en el precio del piso, pero el trastero está en las zonas comunes y en el catastro sale el piso y los metros cuadrados del trastero en la 4 planta.

Nadie tiene papeles de ese trastero, porque en las escrituras tampoco sale, ¿a quién le pertenece? Ya que ella, al no ser de la comunidad, tampoco podría utilizarlo (vive en una finca próxima).

RESPUESTA DE LA EXPERTA El trastero no figura en la escritura del piso porque la comunidad en su momento acordó su construcción y asignación a cada propietario pero no su desafección, por lo que sigue teniendo la consideración de elemento común, aunque de uso privativo, para los propietarios de las viviendas.

Por ello, el vendedor en ningún caso puede hacer uso de este trastero no solo porque en su momento se asignó a la vivienda sino porque ya no es propietario del edificio y no puede hacer uso de dicho trastero.

Cucarachas germánicas

PREGUNTA Mi problema es con los vecinos de debajo. El piso es de un banco y se han metido unos okupas. Tenemos que soportar ruidos, golpes fuertes (que tiemblan los tabiques), maltrato al ascensor (que nos ha costado un dineral poner), y además nos han creado una plaga de cucarachas germánicas (como las que suele haber en los bares).

Cuando dan muchos golpes y lloran los niños llamamos a la policía y ya ni vienen. Estamos desesperados. ¿Podemos hacer algo?

RESPUESTA DE LA EXPERTA Al tratarse de actividades molestas e insalubres que derivan en daños al edificio deben dirigir por conducto fehaciente un apercibimiento tanto al banco como propietario de la vivienda como a los ocupantes requiriendo del cese de dichas actividades y concediendo un plazo para ello.

Si la conducta persiste, la comunidad puede acordar el inicio de acciones judiciales ejercitando la acción de cesación regulada en el art. 7.2 de la LPH.

Obras solo estéticas

PREGUNTA Somos 12 vecinos y a la última junta, a la que asistieron ocho, votaron -menos yo- realizar obras en las zonas comunes que no son estrictamente necesarias, pagando una derrama de 65€.

¿Estoy obligado a pagar esa derrama cuando las instalaciones están perfectamente y son obras para que quedé más bonito estéticamente?

RESPUESTA DE LA EXPERTA Si son obras de mejora y su importe excede de las 3 mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no estará obligado al pago.

Seguro del socorrista

PREGUNTA La empresa que mantiene la piscina y pone los socorristas en verano, ¿está obligada por ley a tener un seguro de responsabilidad civil?

RESPUESTA DE LA EXPERTA Trasladada la pregunta a Diego S. Bahamonde, asesor de Seguros del CAFMadrid, nos comenta lo siguiente:

Actualmente no es obligatorio contratar una póliza de RC que dé cobertura a las empresas de mantenimiento de piscinas o de mantenimiento y socorristas.

No obstante sí es obligatoria la contratación de una póliza de accidentes de convenio para aquellas empresas que dispongan de trabajadores; el importe del mismo variará en función del convenio colectivo en el que esté la empresa dada de alta.

Por supuesto contratar a una empresa que no disponga de cobertura de RC supone un alto riesgo para la comunidad de propietarios, además de para la propia empresa y sus trabajadores. Lo más adecuado es contratar solo empresas o socorristas que dispongan de dicha cobertura de RC y puedan aportar un certificado de cobertura o recibo pagado que justifique la cobertura.

El capital mínimo recomendado para la RC de una empresa que presta el servicio de socorristas y mantenimiento es de 600.000 euros.

Agua a los empleados

PREGUNTA Vivo en un pueblo de la Sierra de Madrid y con la llegada del calor riego las plantas de mi balcón dos veces al día: a las 5 de la mañana, antes de irme a trabajar, y sobre las 22 horas antes de irme a dormir porque trabajo en Madrid capital.

Vivimos en un primero y justo debajo de mi balcón hay una pastelería que suelen cerrar sobre las 21:30 durante estas fechas y me generan una serie de problemas:

Por un lado el dueño no hace más que decirme de malas formas que les cae agua a sus empleados cuando se van y que no puedo regar hasta después de las 23 horas. ¿Me pueden obligar a regar mis plantas más tarde?

Ellos, en cambio, hacen mucho ruido a partir de las 4 de la madrugada en el obrador de su pastelería y al cierre cuando recogen las mesas y sillas. ¿Puedo pedirles que hagan menos ruido?

Otro tema es que cuando recogen las mesas y sillas dejan todos los restos de su terraza por los suelos de la plaza, ¿les corresponde limpiarlo a ellos o a los barrenderos municipales?

RESPUESTA DE LA EXPERTA Puede regar las plantas pero no de forma que caiga el agua a la vía pública. Hay sistemas de riego que pueden evitarlo.

En cuanto al local, puede realizar una medición de ruidos para ver si se superan los niveles sonoros permitidos por la ordenanza aplicable a este respecto en su municipio. Respecto a la limpieza, el local debe limpiar y recoger toda la suciedad que genere.