Si tienes problemas en tu comunidad de propietarios -derramas, goteras, plazas de garaje, limpieza, seguridad, ruidos, olores...- puedes resolverlas en nuestro consultorio. Envía tus preguntas al correo consultoriovivienda@20minutos.es.

Aquí tienes las respuestas dadas hoy por nuestra experta Patricia Briones, letrada del Colegio de Administradores de Fincas de Madrid.

Aislamiento de la fachada

PREGUNTA En mi comunidad de propietarios hemos realizado obra de aislamiento en la fachada (SATE), ya está terminada, pero ni en el presupuesto ni en el contrato ni en la factura consta el tiempo de garantía de la obra, tan solo en el contrato se hace la siguiente mención: "si después de finalizada la obra surgiera algún problema se tratará dentro de la garantía técnica existente".

¿Cuál es el tiempo de garantía? ¿Y si surgiera algún problema en la obra se puede reclamar aunque esta no conste por ninguna parte, en ningún documento?

RESPUESTA DE LA EXPERTA Este tipo de obras al no encontrarse comprendidas dentro del ámbito de aplicación de la Ley de Ordenación de la Edificación y sus plazos de garantía, en su defecto será aplicable el pazo de garantía dispuesto en la Ley de Consumidores y Usuarios que es de 2 años.

Dinero al conserje

PREGUNTA En mi comunidad como presidente he intentado hacer una Junta de Propietarios no presencial, emitiendo el voto en el Buzón una vez que cada propietario haya recibido la convocatoria y controlado su participación. ¿Teníamos que haberla realizado con un control estricto? Por otro lado, quiero saber si no se puede dar un aguinaldo al conserje y ponerlo en gastos sin que sea acordado en la Junta.

RFESPUESTA DE LA EXPERTA El art. 3 del RDL 8/21 de 4 de mayo cuya vigencia finalizó el pasado 31 de diciembre permitía la adopción de acuerdos sin junta mediante la solicitud del voto por parte del presidente de la comunidad pudiendo votar en un plazo de 10 días por correo postal o telemático. El control de la votación lo lleva a cabo el secretario-administrador.

En cuanto al pago del aguinaldo al trabajador, efectivamente debe acordarlo la junta.

Regar fuera de horario

PREGUNTA Mi vecino de arriba lleva años regando fuera del horario permitido y de forma desmesurada, nos riega a todos los vecinos de abajo, el agua cae en nuestra barandilla y salpica la mitad de nuestro balcón.

No podemos tener nada ahí porque nos lo moja, no podemos estar porque de repente nos empieza a caer agua. La comunidad le ha enviado un burofax y no hace caso. ¿Qué puedo reclamar? a quien? Y a través de quien?

RESPUESTA DE LA EXPERTA Llegados a este punto y dado que se trata de una actividad molesta que se causa al resto de los propietarios y ha hecho caso omiso al requerimiento que se le ha efectuado para que cese en dicha actividad, la comunidad puede acudir a la vía judicial y adoptar el acuerdo por mayoría simple para ejercitar la acción de cesación por actividades molestas regulada en el art. 7.2 de la LPH

Tendedero molesto

PREGUNTA Tengo una vecina que tiene un tendedero en la terraza exterior que sobresale; tiende muchas veces sábanas y ropa, y abajo aparcamos los coches y también se sienta gente. ¿Puede tenerlo así?

RESPUESTA DE LA EXPERTA La propietaria puede tender su ropa siempre y cuando la comunidad le haya autorizado la instalación de tendedero en fachada, la normativa municipal no prohíba tender ropa en las terrazas y no cause molestias al resto de los propietarios invadiendo zona común.

Correos ¿fuera de horario?

PREGUNTA ¿Pueden los administradores mandar correos fuera de su horario de trabajo, o, siendo más explícito, después de las doce de la noche?

¿Puede un administrador prohibir a un vocal de la junta directiva enviarle correos dentro de su jornada de trabajo?

RESPUESTA DE LA EXPERTA Entiendo que no se trata de una cuestión en la que ninguna de las partes pueda imponer sus normas. Uno es libre de enviar correos cuando lo estime conveniente del mismo modo que su destinatario podrá abrirlos y contestarlos cuando lo estime oportuno.

Ascensor y lonja

PREGUNTA Quisiera saber si, en el caso de que una comunidad de propietarios decida instalar un ascensor (nueva instalacion, no reforma), el propierario de una lonja en la misma comunidad tiene que participar en el costo de las obras y en el mantenimiento del ascensor.

Tambien me gustaria saber qué requisitos hacen falta para que se apruebe la instalacion, me refiero a: copropietarios mayores de cierta edad (70), copropietarios con movilidad reducida, porcentaje de votación a favor, etc...

RESPUESTA DE LA EXPERTA En virtud del artículo 10.1.b de la Ley de Propiedad Horizontal “Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:

-Las obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal y, en todo caso, las requeridas a instancia de los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de setenta años, con el objeto de asegurarles un uso adecuado a sus necesidades de los elementos comunes, así como la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la orientación o su comunicación con el exterior, siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.

No eliminará el carácter obligatorio de estas obras el hecho de que el resto de su coste, más allá de las citadas mensualidades, sea asumido por quienes las hayan requerido.

Por otro lado, el artículo 17.2 de la citada Ley establece que “sin perjuicio de lo establecido en el artículo 10.1 b), la realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad y, en todo caso, el establecimiento de los servicios de ascensor, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.

Cuando se adopten válidamente acuerdos para la realización de obras de accesibilidad, la comunidad quedará obligada al pago de los gastos, aun cuando su importe repercutido anualmente exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.”

En consecuencia y, a tenor de los citados artículos, si no supera el citado importe, la comunidad está obligada a realizar las obras sin necesidad de acuerdo que lo autorice siempre y cuando se den las condiciones exigidas en el art. 10 así como al pago de su mantenimiento.

El acuerdo solo versará sobre la derrama y la distribución de gasto entre los propietarios.

Deberán contribuir a su pago la totalidad de los propietarios de la comunidad (al ser obras de obligado cumplimiento) por lo que todos ellos deberán contribuir a su pago, incluidos los propietarios de los locales comerciales y garaje conforme al coeficiente de participación(art. 9.1.e LPH).

Si supera dicho importe, será necesario un acuerdo por la mayoría de la totalidad de los propietarios y cuotas.

Prescripción del psiquiatra

PREGUNTA Fumo marihuana después de comer y antes de dormir para relajarme, ya que soy hiperactivo y los tratamientos médicos no me sentaron bien en su día y recurrí a esta alternativa recomendada por una psiquiatra, y fue mi mejor solución.

Mi vecina me está acosando porque dice que se filtra a su dormitorio y que se le hace un 'campanote' de humo en el techo, cosa que no me creo. ¿Me podrían decir qué derechos tengo y qué puedo hacer?, porque llevo un mes viviendo aquí y está situación me está provocando ansiedad.

RESPUESTA DE LA EXPERTA Es cierto que el olor que desprenden este tipo de sustancias puede ser molesto para los propietarios de las viviendas colindantes. En este caso, se trata de poder armonizar el beneficio que le proporciona su uso evitando no causar molestias al resto.

En este caso, me comenta que más que el olor lo que se produce es humo en el techo de la otra vivienda por lo que pueden comprobar si en las paredes hay alguna grieta por la que se pudiese colar el humo.

Otra alternativa es que fume en otra zona de su vivienda que no se directamente a la vivienda de al lado.