El Gobierno aprobó este lunes un nuevo impuesto de plusvalía cuyo diseño supone un alivio para quienes compraron un piso durante la burbuja inmobiliaria. Los contribuyentes que adquirieron un inmueble entre 2008 y 2011 serán los que tengan bases imponibles más reducidas a la hora de calcular la cuota del impuesto. Además, quedan completamente exentas del nuevo tributo aquellas ventas que se produzcan por debajo del precio de compra del inmueble, lo que a priori beneficiará especialmente a quienes compraron un piso a precios muy elevados y necesiten ahora desprenderse de él.

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Los cambios en el impuesto llegan apenas 10 días después de que el Tribunal Constitucional tumbara el anterior. El pasado 26 de octubre, el TC declaró por unanimidad no ajustado a derecho este impuesto cuando su importe es superior al beneficio real obtenido por un contribuyente. Los magistrados argumentaron que, si la cuantía a pagar es superior a la ganancia obtenida con la compraventa, "se estaría tributando por una renta inexistente", lo que sería contrario al principio constitucional de "no confiscatoriedad". Se calcula que la mitad de los ayuntamientos cobran este impuesto que grava el incremento del valor del terreno y que constituye, tras el IBI, su segunda fuente de ingresos.

En la rueda de prensa posterior al Consejo de Ministros, la portavoz del Ejecutivo, Isabel Rodríguez, sostuvo que el nuevo impuesto es una "muy buena noticia" tanto para los entes locales como para los ciudadanos. Para los primeros, argumentó, porque implica que "no tendrán que recortar servicios", pues tienen "garantizada la financiación". Y para los segundos, dijo, porque los ciudadanos "no tendrán que pagar impuestos cuando no les corresponde, es decir, cuando no han ganado dinero con la compraventa de su casa". El nuevo tributo entrará en vigor tan pronto como se publique en el BOE –previsiblemente mañana miércoles, al ser hoy festivo en la ciudad de Madrid– y contemplará dos métodos de cálculo, que permitirán al contribuyente podrá acogerse a la que le resulte menos gravosa.

Dos métodos de cálculo

La primera vía de cálculo se basa en multiplicar el valor catastral del suelo sobre el que se asienta el inmueble objeto de compraventa por una serie de coeficientes, que se revisarán cada año en función de factores como "la evolución del mercado inmobiliario", detalló la portavoz del Gobierno. El segundo método de cálculo tendrá en cuenta "la diferencia entre el precio de venta y el precio de adquisición", comentó Rodríguez.

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Los ayuntamientos –que en 2019 recaudaron 2.500 millones con este impuesto– dispondrán ahora de seis meses para adaptar todas sus ordenanzas fiscales, añadió la ministra portavoz, quien recalcó que el Ejecutivo ha actuado con "agilidad" tras el fallo del Constitucional para evitar "distorsiones" en el mercado inmobiliario. No obstante, admitió que existe un "vacío", y que las operaciones de compraventa realizadas desde la sentencia del TC y hasta la entrada en vigor del nuevo impuesto quedarán exentas de pago.

En una nota de prensa posterior, el Ministerio de Hacienda aportó más detalles sobre la nueva configuración del impuesto. Entre otras novedades, también serán gravadas las pluvalías generadas cuando transcurre menos de un año entre la compra y la venta, "que pueden tener un carácter más especulativo", según el departamento de María Jesús Montero.

Así se calculaba hasta ahora:

El cálculo de la cuota a pagar era complejo y variaba entre localidades pero, en líneas generales, se hacía así: la base imponible –importe por el que tributa– la constituía el valor catastral del suelo, que se multiplicaba por un porcentaje y por los años transcurridos desde la compra. El tipo máximo era del 30%. El problema radicaba en que la cuota a pagar era, a veces, más alta que la ganancia, porque para calcularla sólo se tenía en cuenta el tiempo transcurrido.

La novedad: sólo se paga si hay ganancia

El primer cambio con el nuevo impuesto es que quedan exentos de pago quienes vendan un piso por debajo del precio al que lo compraron, con independencia del tiempo transcurrido.

Primer método de cálculo: plusvalía objetiva

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Si el inmueble se vende a un precio mayor al de la compra, se tendrán en cuenta la ganancia total, el valor catastral del suelo y el de la construcción.

El primer método de cálculo se denomina plusvalía objetiva. Para conocer la base imponible, se multiplicará el valor catastral del suelo por un coeficiente, que depende tanto del tiempo transcurrido como de la evolución del mercado inmobiliario. El coeficiente más alto lo pagarán quienes compraron su piso hace 20 años o más (0,45) y el más bajo (0,08), quienes lo compraron entre 2008 y 2011, los años de la burbuja.

Para un piso con un valor catastral del suelo de 50.000 euros, por ejemplo, la base imponible sería de 22.500 euros si se compró antes de 2001, de 4.000 euros si se compró en la burbuja y de 8.500 si se compró hace cuatro años. Sobre esos importes se aplicaría un tipo que, como máximo, será del 30%, por lo que la cuota a pagar sería de 6.750, 1.200 y 2.550 euros, respectivamente.

Segundo método de cálculo: plusvalía real

Pero Hacienda admite que ese cálculo puede arrojar, en ocasiones, importes a pagar superiores a la ganancia obtenida. En esos casos, el contribuyente podrá acogerse a un segundo método, el de la plusvalía eral.

Así, para calcular la base imponible, se multiplicará la diferencia entre el precio de venta y el de compra por el porcentaje que representa el suelo en el valor catastral. Para un piso adquirido por 250.000 euros y vendido por 260.000, y cuyo valor catastral sea de 100.000 euros, donde el suelo represente el 20% y la construcción el 80%, habría que multiplicar esos 10.000 euros de ganancia por el 20% que corresponde al terreno, con lo que la base imponible sería de 2.000 euros. Sobre esa base se aplicará un tipo de hasta el 30%, con lo que se pagarían un máximo de 600 euros.

Este último método se aplicará siempre que el primer cálculo (multiplicar el valor catastral del suelo por el coeficiente aplicable al número de años transcurridos desde la compra) arroje un resultado superior a la diferencia entre el precio de compra y el de venta multiplicada por el porcentaje de valor catastral que corresponda al suelo del inmueble.