El Gobierno aprobó este lunes un nuevo impuesto de plusvalía, apenas 10 días después de que el Tribunal Constitucional tumbara el anterior. El nuevo tributo entrará en vigor tan pronto como se publique en el BOE –previsiblemente el miércoles, al ser el martes festivo en la ciudad de Madrid– y contemplará dos métodos de cálculo, con lo que el contribuyente podrá acogerse a la que le resulte menos gravosa. El Ejecutivo defiende que quienes no "ganen dinero" con la venta de su casa no tendrán que pagar nada.

El pasado 26 de octubre, el Constitucional declaró por unanimidad no ajustado a derecho este impuesto cuando su importe es superior al beneficio real obtenido por un contribuyente. Los magistrados argumentaron que, si la cuantía a pagar es superior a la ganancia obtenida con la compraventa, "se estaría tributando por una renta inexistente", lo que sería contrario al principio constitucional de "no confiscatoriedad". Se calcula que la mitad de los ayuntamientos cobran este impuesto que grava el incremento del valor del terreno y que constituye, tras el IBI, su segunda fuente de ingresos.

En la rueda de prensa posterior al Consejo de Ministros, la portavoz del Ejecutivo, Isabel Rodríguez, sostuvo que el nuevo impuesto es una "muy buena noticia" tanto para los entes locales como para los ciudadanos. Para los primeros, argumentó, porque implica que "no tendrán que recortar servicios", pues tienen "garantizada la financiación". Y para los segundos, dijo, porque los ciudadanos "no tendrán que pagar impuestos cuando no les corresponde, es decir, cuando no han ganado dinero con la compraventa de su casa".

Dos métodos de cálculo

El nuevo impuesto tendrá dos métodos de cálculo y el contribuyente podrá elegir aquel que arroje una inferior cuota a pagar. La primera vía se basará en multiplicar el valor catastral del inmueble objeto de compraventa por una serie de coeficientes, que se revisarán cada año en función de factores como "la evolución del mercado inmobiliario", detalló la portavoz del Gobierno. El segundo método de cálculo tendrá en cuenta "la diferencia entre el precio de venta y el precio de adquisición", comentó Rodríguez.

Los ayuntamientos –que en 2019 recaudaron 2.500 millones con este impuesto– dispondrán ahora de seis meses para adaptar todas sus ordenanzas fiscales, añadió la ministra portavoz, quien recalcó que el Ejecutivo ha actuado con "agilidad" tras el fallo del Constitucional para evitar "distorsiones" en el mercado inmobiliario. No obstante, admitió que existe un "vacío", y que las operaciones de compraventa realizadas desde la sentencia del TC y hasta la entrada en vigor del nuevo impuesto quedarán exentas de pago.

La letra pequeña

En una nota de prensa posterior, el Ministerio de Hacienda aportó más detalles sobre la nueva configuración del impuesto. Entre otras novedades, también serán gravadas las pluvalías generadas cuando transcurre menos de un año entre la compra y la venta, "que pueden tener un carácter más especulativo". En todo caso, el departamento de María Jesús Montero –que este domingo anunció en un acto del PSOE de Andalucía que llevaría al Consejo de Ministros de este lunes el nuevo impuesto– afirma que el Constitucional "no discutió la naturaleza del impuesto", es decir, la posibilidad de gravar el incremento del valor de los terrenos, y puso cifras a los dos métodos de cálculo.

En el caso del sistema de tributación mediante coeficientes, la base imponible –es decir, el importe sobre el que se aplica el tipo del impuesto– será el resultado de multiplicar el valor catastral del suelo por un coeficiente que aprueben los ayuntamientos y que en ningún caso podrá ser superior al decretado por Hacienda. En la tabla del Ministerio, el coeficiente más alto (0,45) es para los inmuebles comprados hace 20 años o más, lo que implica que si el valor catastral del suelo es de 50.000 euros, el tipo del impuesto se aplica sobre 22.500 euros. El coeficiente más bajo (0,08) es para los inmuebles comprados entre 2008 y 2011, cuando los precios de la vivienda estaban en máximos, por lo que se considera que la ganancia desde entonces ha sido inferior. En el mismo ejemplo anterior, se pagarían impuestos por 4.000 de los 50.000 euros de valor catastral. Los restantes 46.000 euros estarían exentos.

Hacienda añade que, "si el contribuyente demuestra" que la ganancia real es "inferior" a la que resulta de aplicar este método de cálculo, podrá optar por el segundo método de cálculo. Para tratar de aportar luz en este laberinto de cifras, el Ministerio plantea tres ejemplos:

El primero de ellos corresponde a un inmueble comprado en 2007 por 300.000 euros y vendido ahora por 290.000, con un valor catastral del suelo de 25.000 euros. Como el precio de venta es inferior al de compra, no tendrá que pagar el nuevo impuesto.

El segundo ejemplo toma como base un piso comprado hace cuatro años por 310.000 euros y vendido ahora por 350.000, con un valor catastral del suelo de 60.000 euros y un valor catastral de la construcción de 40.000 euros. Como la ganancia total es de 40.000 euros y el valor del suelo representa el 60% del total, se considera que la plusvalía del suelo es de 24.000 euros.

Siguiendo el primer método, el basado en coeficientes, a las ventas realizadas cuatro años después de la adquisición les corresponde un multiplicador de 0,17. Por tanto, la base imponible del impuesto en este caso sería el resultado de multiplicar el valor catastral del suelo (60.000 euros) por 0,17, es decir, 10.200 euros. Esa cantidad es inferior a la plusvalía de 24.000 euros, por lo que el tipo del impuesto se aplica sobre ese importe de 10.200 euros. Como el tipo máximo legal es del 30%, la cuota a pagar sería de 3.060 euros o menos.

Pero también puede darse el caso contrario. Hacienda plantea, por ejemplo, el caos de una vivienda comprada en 2014 por 250.000 euros y vendida ahora por 260.000, con un valor catastral de 100.000 euros, donde el suelo representa el 20% y la construcción el 80%. En este caso, el incremento del valor del suelo sería de 2.000 euros, que es el resultado de aplicar el 20% a la ganancia de 10.000 euros. Siguiendo el método de cálculo basado en coeficientes, la base imponible sería de 2.400 euros. Pero como ese importe es superior a la ganancia real, se dejan a un lado los coeficientes y el tipo del impuesto se aplica directamente sobre el importe de la plusvalía. Así, aplicando el tipo máximo del 30% sobre esos 2.000 euros, al contribuyente le correspondería pagar un máximo de 600 euros.