El Gobierno aprobó este lunes un nuevo impuesto de plusvalía, apenas 10 días después de que el Tribunal Constitucional tumbara el anterior. El nuevo tributo entrará en vigor tan pronto como se publique en el BOE –previsiblemente el miércoles, al ser el martes festivo en la ciudad de Madrid– y contemplará dos métodos de cálculo, con lo que el contribuyente podrá acogerse a la que le resulte menos gravosa. El Ejecutivo defiende que quienes no "ganen dinero" con la venta de su casa no tendrán que pagar nada. Pero, ¿qué dicen los expertos?

La reforma permitirá al contribuyente elegir si paga por la ganancia real obtenida con la venta de suelo o por la resultante de aplicar el sistema objetivo, en tanto que estará exento de pago cuando la operación no reporte ganancia alguna. El Ministerio de Hacienda destaca que con los cambios introducidos por decreto-ley se devuelve la constitucionalidad al impuesto para que refleje la realidad del mercado inmobiliario y para garantizar que los contribuyentes no tengan que pagarlo si venden un inmueble a pérdidas.

CLAVES | El Gobierno aprueba el nuevo impuesto de plusvalía: ¿Tiene carácter retroactivo? ¿Cómo se aplica el cálculo?

Si una vivienda es adquirida en 2017 por 310.000 euros y se vende en 2021 por 350.000 euros, la plusvalía de la operación sería de 40.000 euros, aunque a efectos del impuesto solo tributa el incremento del valor del suelo, sin contar con la construcción. Si en la fecha de venta el valor catastral total es de 100.000 euros, de los que 60.000 representan el valor catastral del suelo y 40.000 el valor catastral de construcción, el incremento del valor real que se le imputará al contribuyente será el 60% de 40.000, es decir, 24.000 euros.

Sin embargo, con el nuevo método objetivo se multiplicaría el valor catastral del suelo (60.000 euros) por 0,17 (coeficiente para una operación con cuatro años de intervalo entre la compra y la venta), de lo que resultaría 10.200 euros. En este caso el contribuyente elegiría la base imponible objetiva de 10.200 euros, en lugar de la base imponible real de 24.000, a la que habría que aplicar el tipo de gravamen establecido por el ayuntamiento correspondiente y que la ley fija en el 30% como máximo.

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Con la otra vía, si una vivienda es adquirida en 2014 por 250.000 euros y se vende en 2021 por 260.000 euros, la plusvalía de la operación sería de 10.000 euros. Teniendo en cuenta que en la fecha de venta el valor catastral total es de 100.000 euros, de los que 20.000 corresponden al valor del suelo y 80.000 al valor de construcción, la plusvalía real que se le imputará al contribuyente será del 20% de 10.000, es decir, 2.000 euros.

Con el método objetivo se multiplicaría el valor del suelo de 20.000 por el coeficiente 0,12 (aplicable a operaciones con intervalo de 7 años entre la compra y la venta), con un resultado de 2.400 euros. En este caso saldría a cuenta tributar por la plusvalía real (2.000 euros) en lugar de por la objetiva (2.400 euros).

José María Mollinedo, secretario general de Gestha, explica 20minutos que este cambio "afectará a todo el mundo" y que lo hará en mayor medida "a quien tenga más inmuebles con voluntad de transmitirlos". Explica, además, los motivos de los cambios. "Los cambios que se han propuesto son para resolver, por ejemplo que no se podía exigir un tributo si una persona vendía a pérdida, tampoco se podía imponer un impuesto municipal mayor a lo que había ganado esa persona y la tercera, que anula unos preceptos de la base imponible", cuenta. 

El Gobierno aprueba el nuevo impuesto de plusvalía y afirma que sólo lo pagarán quienes "ganen dinero" al vender su casa

"Ahora ya se incorpora ese supuesto de que cuando alguien vende a pérdidas", añade Mollinedo, quien considera que no se trata "de un cambio drástico" pero reconoce que "la mayoría de los ciudadanos no conocen estos detalles". Asimismo, mucha gente "confunde el impuesto de Suecisiones con este".

Eso sí, tanto los Técnicos de Hacienda (Gestha) y la Asociación de Usuarios Financieros (Asufin) han advertido de que la modificación del impuesto de plusvalía municipal mediante un decreto-ley es de dudosa constitucionalidad.

"La jurisprudencia del propio Tribunal Constitucional establece que los tributos no se pueden aprobar por decreto-ley y lo que el Gobierno está regulando es la esencia del impuesto, la parte que corresponde a su cálculo", ha señalado Asufin en un comunicado.

La asociación ha considerado "inadmisible" que el Tribunal Constitucional impida la retroactividad en las reclamaciones de la plusvalía pagadas en los últimos cuatro años, porque se "hurta al contribuyente su legítimo derecho a presentar una autoliquidación rectificativa, la famosa complementaria, para subsanar errores".

Gestha, por su parte, ha considerado que el decreto-ley debería tramitarse en el Parlamento como proyecto de ley para mejorar su contenido y dar una mayor estabilidad a la nueva regulación. Además, ha considerado que los Ayuntamientos no podrán exigir la plusvalía en las transmisiones de inmuebles que se produzcan en las próximas semanas hasta que no se aprueben las nuevas ordenanzas fiscales.