¿Puede el propietario de una vivienda alquilada recuperarla por necesidad del arrendador o sus familiares directos?

Puede, pero tendrá más o menos dificultades para lograrlo en función de si el contrato se firmó antes del 5 de marzo de 2019 (en este caso le resultará más sencillo) o de si el contrato se firmó a partir del 5 de marzo de 2019 (en este caso tendrá más dificultades).

La Ley de arrendamientos urbanos 29/1994 ha sido reformada en varias ocasiones desde su publicación, por lo que, según explica a 20minutos la abogada Fátima Galisteo Gómez, de Galisteo Abogados, habría que ver qué se aplica en cada caso, según la fecha en la que se haya firmado el contrato de alquiler: contratos anteriores al 5 de junio de 2013, contratos celebrados entre el 6 de junio de 2013 y el 5 de marzo de 2019, y los arrendamientos a partir del 6 de marzo de 2019.

"Centrándonos en estos últimos, tras la última reforma de la L.A.U. es muy importante tener clara y conocer la última modificación que ha sufrido el artículo 9: debe figurar de forma expresa en el contrato de alquiler una cláusula que permita al propietario recuperar la vivienda alquilada si la necesita, una vez transcurrido el primer año de contrato", subraya.

Debe figurar de forma expresa en el contrato de alquiler una cláusula que permita al propietario recuperar la vivienda alquilada si la necesita

Por el contrario, si no figura esta cláusula, el arrendador no podrá alegar posteriormente que necesita la vivienda para sí o para sus familiares. 

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¿Qué dice la ley exactamente?

Así, el artículo 9.3 de la L.A.U. dice literalmente que "una vez transcurrido el primer año de duración del contrato y siempre que el arrendador sea persona física, no procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando, al tiempo de su celebración, se hubiese hecho constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial".

Notificación con dos meses de antelación

Por tanto, si el propietario-arrendador manifestó expresamente en el contrato que antes de esos cinco años iba a tener necesidad de ocupar la vivienda, para él o para los familiares que detalla la ley, cuando eso ocurra (si ocurre), debe notificárselo al inquilino al menos con dos meses de antelación a la fecha en que tenga previsto ocupar su vivienda, y éste tiene obligación de entregársela en ese plazo, salvo que ambas partes lleguen a un acuerdo distinto, explica la letrada Fátima Galisteo.

El inquilino puede marcharse a los 6 meses pero indemnizando

Almudena Velázquez, Co-directora legal de reclamador.es, agrega que el inquilino puede desistir del contrato y marcharse transcurridos seis meses desde que entró en la vivienda. Ahora bien, la ley prevé para estos casos que en el contrato se establezca una indemnización por ese "vencimiento anticipado", para que el propietario se resarza de esa marcha: una mensualidad por cada año que quede por cumplir de los fijados en dicho contrato, con la parte proporcional si fuera de menos de un año.

Ruptura del contrato por impago u otros incumplimientos

Ignasi Vives (despacho Sanahuja Miranda) explica a este diario que la situación normal de rescisión del contrato es por cualquier clase de incumplimiento, "como por ejemplo impago de las mensualidades o tener un perro o un gato si está prohibido en el contrato".

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"Otra situación es por necesidad del propietario o algún familiar directo, en este caso debe comunicarlo", indica Vives. Además, el abogado subraya que la cláusula de recuperación de la vivienda por necesidad "debe estar expresamente reflejada en el contrato".

Procedimiento judicial y bloqueo de hasta un año

Respecto a los plazos, indica que debe comunicarse con al menos dos meses de antelación. En el caso de que el inquilino se negara a abandonar la vivienda "habría que iniciar un procedimiento judicial, que suele demorarse entre 6 y 12 meses por el colapso judicial".

Mercedes Blanco, CEO fundadora de Vecinos Felices, explica que el arrendador "puede recuperar el inmueble si necesita destinarlo a vivienda permanente, para sí o para sus familiares en primer grado o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial".

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Denegación de la prórroga

"Esta posibilidad de recuperación del inmueble se regula claramente en la ley como una facultad de denegación de la prórroga, por tanto, es un derecho del que solo puede hacer uso en cada uno de los vencimientos del contrato", remarca. 

La denegación requiere que el arrendador sea una persona física, que en el contrato se hubiera hecho constar expresamente la necesidad de ocupar la vivienda antes de que transcurra el mínimo de cinco años para destinarla a vivienda del arrendador o de sus familiares y que, también de forma expresa, al comunicar la denegación indique la causa por la que necesita la vivienda.

El propietario debe comunicar esta circunstancia al arrendatario con una antelación mínima de dos meses a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar. En este caso, el arrendatario está obligado a entregar la vivienda arrendada en ese plazo de dos meses si las partes no llegan a otro acuerdo.

Desahucio por incumplimiento

Según explica Almudena Velázquez, Co-directora legal de reclamador.es, el desahucio por incumplimiento contractual es el más generalizado. "Es el que se produce por impago de las rentas, o de cualquiera de los gastos que ha asumido el arrrendatario en el contrato (normalmente, los suministros de agua y luz), o por contravenir la prohibición de subarrendar el inmueble", asegura. 

En estos casos, agrega Velázquez, "lamentablemente ha de acudirse a la vía judicial en su mayor parte, y la duración de estos procedimientos, pese a que la ley prevé un plazo muy corto de resolución (el conocido desahucio exprés) se alargan por el colapso que vienen sufriendo desde hace años y su falta de medios". De esta manera, indica la Co-directora de reclamador.es, "podemos encontrarnos en plazos de seis meses, con suerte, hasta dos años si el inquilino se niega a abandonar voluntariamente la vivienda".