El Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana ha lanzado esta semana el sistema estatal de índices de referencia de precios de alquiler, una herramienta que servirá, en palabras del titular de esta cartera, José Luis Ábalos, para que las administraciones públicas, los actores del mercado inmobiliario y los ciudadanos puedan conocer en detalle la evolución de los precios del alquiler.

Pese a que Ábalos evitó hablar de que este instrumento podría servir para que los ayuntamientos limitasen en el futuro el precio de las rentas en determinadas zonas con tensiones, el pacto de Gobierno entre PSOEy Unidas Podemos sí incluye este punto. 

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En concreto, este documento señala que, tomando como referencia los precios del índice, "los ayuntamientos que así lo consideren podrán declarar, con carácter temporal y excepcionalmente, una zona urbana de mercado tensionado cuando se haya producido un incremento abusivo y sostenido de las rentas de alquiler de vivienda habitual, que obstaculice a sus habitantes el acceso y el disfrute de una vivienda a un precio razonable". Para estas situaciones, el acuerdo indica que los ayuntamientos podrían "regular" los precios en estas áreas.

Esta posibilidad de poner límite al precio de los alquileres ha sido celebrada por los inquilinos, que interpretan que esta medida supondrá contar con una herramienta objetiva para fijar precios frente al principal instrumento que se ha usado hasta la fecha: los datos de diferentes portales inmobiliarios. 

Sin embargo, esta política de fijación de precios puede producir efectos negativos en el mercado inmobiliario, como ya ha sucedido en otros países como Alemania o Francia donde se pusieron en marcha medidas similares en 2015 y al final decidieron suspender su aplicación. En París, por ejemplo, supuso que cerca de un 15% de las viviendas -unas 10.000- salieran del mercado porque sus propietarios decidieron dejar de alquilarlas. Al final, los tribunales suspendieron su aplicación en la capital de Francia y en otras zonas del país. Pese a todo lo anterior, París volvió el año pasado a limitar el precio del alquiler.

"Favorece la aparición de un mercado opaco"

"Está demostrado que este tipo de medidas favorecen la aparición de un mercado opaco que tiene como consecuencia una bajada en la recaudación por parte del Estado", explica a 20minutos Leandro Escobar, profesor de la Universidad Comillas ICADE y experto inmobiliario. "La consecuencia de esto es que consigues el efecto contrario al deseado: acabas expulsando de sus barrios a la gente más desfavorecida o que tiene menos capacidad económica", asegura. 

Otra consecuencia de la regulación es que con ella se consigue "meter miedo" a los pequeños propietarios, que deciden sacar sus viviendas del mercado. De esta forma, la "oferta se retrae", elevando así los precios debido a que la demanda es superior a la oferta existente. 

Todo esto afecta directamente a que disminuya la riqueza del país y que miles de trabajadores pasen a engrosar la lista del paro. "Aproximadamente 1,5 millones de trabajadores españoles -el 10% del total- están vinculados al sector inmobiliario de forma directa o indirecta. Desde obreros de la construcción hasta notarios o registradores de la propiedad. Después del turismo, es el segundo sector con mayor peso en el Producto Interior Bruto (PIB)", afirma Escobar, quien opina que el índice de precios que ha puesto en marcha el Gobierno "es una buena noticia" porque aporta "transparencia al mercado inmobiliario" aunque habrá que analizar si la metodología empleada es la adecuada.

Entonces, ¿cómo se podría solucionar el problema de los alquileres abusivos? "Aunque parezca paradójico, habría que aumentar el número de viviendas disponibles en el mercado", sentencia este experto inmobiliario, que ve como buena opción también para bajar los precios la ampliación del parque público de vivienda. "Tiene el inconveniente de que la construcción la realizan los ayuntamientos y las comunidades y en determinados territorios muchas veces hay problemas para encontrar suelo disponible", precisa.

¿Cómo se ha elaborado el índice?

Para la elaboración del índice de precios se han cotejado 11,2 millones de arrendamientos de los últimos cuatro años, datos anuales basados en información de 1,7 millones de inmuebles (1,5 millones de arrendamientos en vivienda colectiva y 0,2 millones de vivienda unifamiliar) y se han agregado datos referidos a rentas mensual del arrendamiento, metros cuadrados, cuantía mensual y superficie en todos los niveles territoriales.

Las fuentes de información del nuevo sistema de índices de precios del alquiler se nutre de la Agencia Tributaria, el catastro inmobiliario, el Instituto Nacional de Estadística (INE), el Registro de la propiedad, el Banco de España y los depósitos de fianza de las CC.AA. y los datos de oferta de los portales inmobiliarios.