El escenario de altos tipos de interés mantenido por el Banco Central Europeo (BCE) para enfriar la economía y domar la inflación sigue ahuyentando a los compradores de vivienda de la rubrica de préstamos para adquirirlas. En octubre —y por noveno mes consecutivo— las firmas de hipotecas vuelven a mostrar una tasa interanual negativa y caen un 22,3% respecto al mismo mes de 2022, hasta 31.921 préstamos, según los datos difundidos hoy por el Instituto Nacional de Estadística (INE).
"La ralentización del sector inmobiliario es una realidad y se retorna a niveles de normalidad previos a la pandemia", comenta María Matos, directora de Estudios de Fotocasa, que enmarca este broche final al llamado "boom de las hipotecas" en una vuelta al marco anterior al virus, cuando se firmaban de 22.000 a 35.000 operaciones por mes. “Tal y como ya hemos visto con las compraventas, el sector tiene tendencia evidente a la moderación", añade Ferran Font, director de estudios de Pisos.com.
El importe medio de las hipotecas también es más enjuto: 140.564 euros de media, un 5,3% menos que en octubre del año pasado. También aquí los especialistas hallan explicación. “La política monetaria actual cambia el perfil del comprador; desciende quien se hipoteca para comprar casa y quién lo hace solicita un crédito mucho menor", asegura Matos. "Además aumenta el perfil con alta solvencia, con conocimiento inmobiliario y sube la demanda extranjera que cuenta con un poder adquisitivo mayor". Un perfil que, según esta experta, no necesita hipotecas y paga al contado sus compras de ladrillo como valor refugio ante turbulencias financieras.
Un camino bien distinto es el que refleja el interés cobrado por la hipoteca: el tipo medio aplicado a los préstamos fue del 3,32%, su valor más alto desde diciembre de 2015 y la séptima vez consecutiva que se superan los tres puntos porcentuales. Apenas un año antes, esa cifra era del 2,24%. “Estas alzas limitan los bolsillos de un gran volumen de ciudadanos, pero que existan 30.000 operaciones mensuales significa que hay una parte importante de compradores que continúan cerrando acuerdos para poder adquirir vivienda antes de un encarecimiento hipotecario todavía mayor”, asegura la portavoz.
¿Y qué tipo de hipoteca se contrata? De momento sigue cayendo la modalidad de tipo fijo —baja al 56,7% tras haber alcanzado su máximo en abril de 2022 con un 75%— pero sigue siendo la opción preferida puesto que el Euríbor sigue por encima 4% pese a las decisiones del BCE de no subir más los tipos de referencia en la eurozona. "Muchas familias prefieren cerrar una hipoteca a tipo fijo que enfrentarse a un posible encarecimiento de la cuota en un futuro", apunta Matos.
La que sigue ganando cuota de mercado es la hipoteca variable, que recupera el terreno perdido durante el rally alcista de los tipos de interés decretado por la autoridad monetaria europea para enfriar la economía y ahora llega al 43,3% —desde el 32% que ocupaban al inicio del año— con un tipo de interés medio del 3,02% (por el 3,57% para las de tipo fijo).
Los analistas inmobiliarios no están preocupados, sin embargo, ni por el desplome de las compraventas de viviendas ni por el de las hipotecas asociadas a ellas. “No hay razón de alarma ni síntomas de crisis, estas caídas interanuales se deben a una situación coyuntural causada por la inflación y los conflictos bélicos internacionales, que han llevado al BCE a tomar decisiones de política monetaria que encarecen el acceso a la financiación”, apuntan desde Tecnotramit.
La gestora inmobiliaria descarta sin embargo que los tipos de interés vuelvan a rozar el cero absoluto, como hace unos años, o que el euríbor regrese a tasas negativas. “Aquella situación era anómala porque, por definición, un préstamo conlleva intereses", apuntan en Tecnotramit. "Que la financiación para adquirir vivienda, la compra más importante de nuestra vida, no tuviera apenas coste hace unos años, no significa que un interés de entre el 3% y el 4% sea algo desproporcionado".
Alivio hipotecario
El problema de esta subida de intereses no es tan importante para quien contrata ahora su préstamo —que calcula la amortización del préstamo teniendo en cuenta su coste y puede anticipar decisiones— sino para quien firmó el suyo hace tiempo y ve crecer ahora sus cuotas. De ahí que el Ministerio Asuntos Económicos decidiese esta semana ampliar sus ayudas a deudores vulnerables para que el umbral de renta límite pase a ser de 37.800 euros anuales por hogar, desde los 29.400 euros actuales.
"Es una medida que va en buena dirección pero es todavía insuficiente", ha expresado este jueves el sindicato CC OO, que pide más "ambición" a la vicepresidenta Calviño en el Código de Buenas Prácticas orientado a las entidades financieras. "Recordemos que el objetivo inicial del Ministerio era aliviar la carga hipotecaria de un millón de hogares, mientras que las solicitudes apenas han llegado a 55.000, y no todas ellas aceptadas".
¿Y qué pasará en el futuro?
La moderación inmobiliaria, según apuntan en el sector, se produce de manera más destacada en créditos que en transacciones. Y donde no se ve es en elprecio, que sigue anclado en los niveles altos de meses pasados. "Los próximos meses vendrán marcados por el desarrollo de la Ley de Vivienda y las competencias que demuestre el nuevo Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, así como la política de tipos del BCE que tiene en los tipos la principal herramienta de lucha contra la inflación", zanja Ferrán Font. "Veremos en las próximas revisiones si hemos llegado a un pico en el valor de los tipos o entraremos en una fase de meseta”.
Las hipotecas, por autonomía
Por comunidades autónomas, las que registraron un mayor número de hipotecas constituidas sobre viviendas en octubre fueron Andalucía (6.630), Cataluña (5.817) y Madrid (5.061). Las únicas comunidades con tasa de variación anual positiva son sin embargo Castilla–La Mancha (2,5%) y Canarias (1,5%). Por su parte, las que presentan los mayores descensos en sus tasas anuales son Principado de Asturias (–44,1%), Illes Balears (–40,0%) y Aragón (–39,9%).
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