Si tienes problemas en tu comunidad de propietarios -derramas, goteras, plazas de garaje, limpieza, seguridad, ruidos, olores...- puedes resolverlas en nuestro consultorio. Envía tus preguntas al correo consultoriovivienda@20minutos.es

Aquí tienes las respuestas dadas hoy por nuestra experta Patricia Briones, letrada del Colegio de Administradores de Fincas de Madrid.

Patio reformado

PREGUNTA Tengo un patio cerrado de 6 metros de largo por un metro de ancho con acceso único para mí y tengo dos armarios y dos zapateros ahí durante 15 años. El año pasado hice obra en casa y la vecina de arriba (una persona mayor) se quejó por los ruidos.

En la reunión de vecinos de septiembre de 2019 acudió por primera vez su hijo y propuso que quitase todo lo que había en el patio y una ventana que transformé en puerta de acceso.

Tendría razón este vecino, llevando casi 20 años utilizando ese patio de la misma forma, ¿tendría que retirarlo?

RESPUESTA DE LA EXPERTA Por el tiempo transcurrido no tiene obligación de retirarlo. Ahora bien, no olvide que ese patio, aunque sea de uso privativo por su parte, es elemento común del edificio y no puede hacer obras que alteren su configuración originaria.

Cesión de zona a vecino

PREGUNTA Me gustaría saber si la comunidad puede ceder una zona comunitaria a un vecino para su uso privado (haciendo una terraza para el solo) y si es así qué parte de mayoría necesita en una junta de vecinos en segunda convocatoria para que se aprobara.

RESPUESTA DE LA EXPERTA La utilización de un elemento común para un fin privativo debe ser aprobada por unanimidad salvo que medie contraprestación económica, en cuyo caso, tendrá la consideración de arrendamiento, y podrá ser aprobado por un acuerdo de 3/5.

Denuncia por cambios en el patio

PREGUNTA Compré un piso para reformar con un patio de uso y disfrute, y ese patio incluye una construcción de 20 m2 original que está en escrituras como almacén. He puesto un baño con una bajante independiente con acuerdo del bar que está debajo y que nada tiene que ver con la comunidad y los vecinos me han puesto una denuncia. ¿Puedo hacerlo?

RESPUESTA DE LA EXPERTA Las obras que ha realizado no solo afectan al bar sino al edificio toda vez que para ello ha tenido que alterar el forjado.

Por ello, debería haber contado para ello previamente con la autorización de la comunidad.

Junta en agosto

PREGUNTA En mi comunidad se suele celebrar la Junta ordinaria anual en el mes de agosto, ya que es una Comunidad mayoritariamente de segundas residencias y suele ser el mes en que más vecinos hay.

En conversación mantenida con el Administrador ha dicho que es prácticamente seguro que este año, debido a las medidas de seguridad implantadas por el tema del Covid-19, dicha junta anual no se celebre, ya que dice que el local de la administración donde se llevan a cabo no reúne las condiciones para celebrar la junta.

¿Es obligatorio celebrar una junta ordinaria al año o no es obligatorio como dice el administrador? ¿Está obligado el administrador, o la Junta de Gobierno, a buscar un lugar donde se pueda celebrar esa junta? ¿Se puede celebrar la junta de manera telemática o por cualquier otro medio que asegure la mayor asistencia posible de los vecinos? Si no se celebra la ordinaria, ¿qué ocurre con los cargos de la junta que vencen ahora? ¿Y con los presupuestos y cuotas de la comunidad?

RESPUESTA DE LA EXPERTA La Ley de Propiedad Horizontal señala que debe celebrarse una junta anual. Sin embargo, el COVID-19 ha trastocado todo y las condiciones higiénico sanitarias impuestas y la precaución aconsejan no celebrar actos multitudinarios salvo urgente necesidad. En este caso, se entenderá prorrogado hasta que se pueda celebrar junta.

Portero que denuncia a su comunidad

PREGUNTA El portero del edificio de viviendas donde habito se dio de baja por coronavirus antes de que se declarara el estado de alarma. Sigue de baja, aunque ya dio negativo por coronavirus hace meses, parece ser que ahora sigue de baja por secuelas del coronavirus (según dice tiene un trombo en un pulmón con importantes efectos secundarios).

El portero del portal de al lado ha contado a algunos vecinos que nuestro portero está llevando a cabo acciones para reclamar a la comunidad de vecinos (su empleador) una indemnización porque, según él, va a tener que coger una baja definitiva ya que, según él, cogió el coronavirus por recoger paquetes que traían mensajeros.

¿Realmente el portero puede reclamar una indemnización?, ¿cómo puede demostrar que cogió el coronavirus en el trabajo? Cuando se dio de baja por supuesto no había aún recomendación del gobierno referente a que las empresas tuvieran que adoptar medidas con sus trabajadores para evitar los contagios. Tampoco figuran entre sus tareas, según su contrato, recoger paquetes, más bien lo hacía por voluntad propia y porque los vecinos le daban propinas.

RESPUESTA DE LA EXPERTA Trasladada la pregunta a la asesora laboral del CAFMadrid, Carmen Jiménez, nos comenta lo siguiente: La indemnización que pretende solicitar el empleado no la vemos con posibilidades de éxito dado que la Comunidad de Propietarios no ha llevado a cabo ningún incumplimiento por el que tenga que responder mediante una indemnización de daños y perjuicios.

Y ello en base a los siguientes motivos:

No existe ninguna certeza ni prueba de cómo ha contraído el portero la enfermedad ni puede acreditarse trazabilidad alguna de su contagio. La Comunidad de Propietarios no incumplió ninguna normativa que pueda ser acreditada por el empleado en cuanto a seguridad, el 9 o 10 de marzo ni siquiera estaba declarado el estado de alarma y, aún después, los empleados de fincas urbanas son trabajadores esenciales por lo que en ningún momento de la pandemia han dejado de cumplir sus funciones. Una vez emitidas las normas de Sanidad se han seguido las recomendaciones de salud y seguridad oportunas pero el empleado ya ni siquiera se encontraba en activo en su puesto de trabajo sino en situación de incapacidad temporal.

La recogida de correspondencia, avisos, paquetes o encargos son obligaciones específicas de porteros y conserjes establecidas en el Convenio Colectivo por lo que es indudable que entran en sus funciones, con independencia del contrato de trabajo individual.

La única recomendación que se hizo respecto a recogida de paquetes era reducirla al mínimo posible y esto después de ser declarado el estado de alarma el 14 de marzo.

El hecho de iniciarse un expediente de incapacidad definitiva depende del Tribunal médico y de la solicitud del trabajador, siendo un tema ajeno a la empresa.

Brutales humedades

PREGUNTA En la planta baja de mi edificio, formada por 6 pisos, hay un problema grave de humedades al no tener cimientos el edificio. ¿Está la comunidad obligada a subsanar esas humedades al ser en todos los pisos?

Todas las paredes presentan brutales humedades. El administrador se niega, desde el mes de enero, a realizar incluso una reunión de vecinos diciendo que no hay medidas de seguridad ni la distancia adecuada para realizarla y ya no estamos en estado de alarma.

Llegado el caso, ¿por vía judicial estaría obligada la comunidad a arreglar esas humedades?

RESPUESTA DE LA EXPERTA La comunidad está obligada a realizar las obras que sean necesarias para garantizar la estanqueidad y salubridad de las viviendas, como es el caso.