Tolo Gomila, presidente de Fevitur
Tolo Gomila, presidente de Fevitur Cedida por Fevitur

La regulación de las viviendas de usos turísticos es uno de los grandes asuntos que deben afrontar las distintas administraciones en España. Tolo Gomila, presidente de Fevitur, analiza la situación del sector.

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¿Cuántas Viviendas de Uso Turístico hay censadas en España?
La oferta publicada, que no es lo mismo que la oferta censada, estará en el entorno de las 320.000 viviendas.

¿Cuál es la situación de España en comparación con otros países europeos?
Estamos muy por debajo de la media. Por ejemplo Madrid, tan renombrada estos años, tiene un peso ínfimo. El peso de las viviendas de uso turístico sobre el parque total de viviendas es del 0,79%. En Barcelona ciudad es del 2%, en Palma de Mallorca es del 1,2%, en Canarias del 2,9%, en Valencia del 1,8%... en definitiva estamos hablando de porcentajes muy bajos. Lo que ha habido ha sido mucha demagogia.

¿Cómo está la situación legal actual?
El reto es ser capaces de llegar a una normalización de la normativa, que no existe. En los últimos dos años se han dado grandes avances. Lo que ha pasado con las viviendas de uso turístico es similar a lo que ha ocurrido con otros fenómenos que han sido muy disruptivos. Tiene que pasar cierto tiempo para que vaya aterrizando desde el punto de vista normativo.

¿Cuáles son esos avances?
Ha habido tres palancas que han ayudado en la normalización normativa. Uno, la modificación del artículo 54 de la ley general de tributos mediante la cual, desde el 1 de enero de 2019 y con efecto retroactivo hasta 2018, todos los operadores que intermedian en la comercialización de las viviendas de uso turístico están obligados a enviar la información de lo que obtienen los propietarios individuales de esas viviendas. Eso aporta una información fiscal clara a la Agencia Tributaria. Otro avance es la entrada en vigor desde hace ya dos años de la obligatoriedad de que las viviendas de uso turístico cumplimenten las fichas de hostelería para enviarlas a la Policía y la Guardia Civil, como hacen los hoteles.

Ha habido otros cambios. Por ejemplo, las viviendas de uso turístico han salido de la LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos). Desde el punto de vista fiscal un arrendamiento bajo la LAU tiene una bonificación del 65% del IRPF. Las viviendas de uso turístico ya no tendrán esa bonificación. También ha habido una modificación en la ley de propiedad de división horizontal, que va dirigido a los edificios de pisos turísticos: tres quintas partes de los propietarios pueden limitar la actividad de las viviendas de uso turístico. Eso permite apartar a los malos propietarios.

¿Qué faltaría, en su opinión, para regular definitivamente la situación de las viviendas de uso turístico?
A día de hoy faltarían dos aspectos principales. Uno sería tener una definición armonizada de lo que es una vivienda de uso turístico. Debería ser a través de la LAU, ya que es una ley estatal. Gran parte de los problemas jurídicos se derivan de que tenemos 17 definiciones distintas, una por cada comunidad autónoma. Y otro aspecto sería disponer de un registro digital a nivel estatal donde un propietario pudiera registrar la vivienda de uso turístico.

¿La subida del precio del alquiler en las grandes ciudades va ligada al incremento de pisos turísticos?
En absoluto, eso es una patraña. Le pongo dos ejemplos. El Ayuntamiento de San Sebastián aprobó una normativa muy restrictiva hace dos años, donde solo permitía plantas bajas y primeras plantas en edificios plurifamiliares como viviendas de uso turístico. Pues bien, la oferta publicada de viviendas de uso turístico ha desaparecido un 60% y la variación del precio del alquiler residencial interanual ha sido de un incremento del 20%.

En Palma de Mallorca, con una moratoria que duró un año, y luego una codificación normativa que ha prohibido los pisos turísticos, la caída de la oferta publicada ha sido de un 63% y el aumento del precio del alquiler del 27%. Por tanto, no hay relación directa porque el peso es muy bajo. En los Ayuntamientos en los que ha gobernado el populismo, hablo de Madrid, Barcelona, Valencia o Palma, han querido que las viviendas de uso turístico sean las cabezas de turco para tapar su nula capacidad de promoción de vivienda de alquiler de las administraciones.

¿Por qué está tan caro el alquiler?
Antes de la crisis, para el acceso a la vivienda los bancos ofrecían hipotecas por el 100% del valor de la casa. Ahora un comprador tiene que tener el 30-35% de capital para poder complementar la parte financiera y adquirir una vivienda en propiedad. Eso lo que genera es más necesidad de vivienda de alquiler. En 2007 estábamos en un 8% de cartera de pisos de alquiler y ahora estamos en un 26%. Todavía lejos de la media europeas pero ha habido un fuerte incremento.

Detrás de las viviendas de uso turístico no hay fondos buitre, eso es otra patraña. El 95% son propietarios normales que tienen un activo como otra forma de ahorro. Y lo que hay que hacer con esos propietarios es no demonizarlos. Si hubiera incentivos para los propietarios, como recuperar tu activo si alguien no te paga y si se mejorasen los incentivos fiscales una parte importante del parque de viviendas de uso turístico las pondría en alquiler en vivienda residencial. Hace falta cierta inteligencia emocional.

¿Cuánto puede ganar de más un propietario que alquila su piso a turistas?
Depende de si es un destino de 365 días como puedan ser Madrid, Barcelona o Valencia. O si es un destino costero en los que hablamos de 4 a 6 meses. Hoy en día la rentabilidad ha bajado mucho. La desaparición de la bonificación del 65% en el IRPF ha provocado que prácticamente ya no sea más rentable alquilar vivienda de uso turístico que hacerlo en vivienda residencial. El alquiler de larga estancia en España está caro porque hay mucha demanda y poca oferta. Los propietarios muchas veces lo que buscan es flexibilidad y seguridad. Si tengo algún problema con una vivienda de uso turístico recupero mi activo en breve. Si tengo que estar atado durante cinco años, prefiero poder volver a disponer de mi casa cuando lo crea oportuno.

¿Quién más se beneficia de la llegada de esos turistas?
Todo el sector terciario, el comercio, el transporte, la restauración y la cultura. El 32% del coste estancia, lo que se gasta un turista cuando está en un destino, va a alojamiento. El resto va al sector terciario. El INE publica cada seis meses la encuesta Egatur, lo que gasta un turista cuando está en una ciudad. El valor del coste-estancia de una vivienda de uso turístico está en 1.275 euros y un alojamiento hotelero está en 1.050 euros. Hay un diferencial de más gasto del 23-24%. En definitiva, es un sector que dentro de sus palancas positivas tiene una distribución de los ingresos que beneficia a otros sectores.

Datos biográficos

Tolo Gomila es el presidente de Gomila Group Investment, ha participado en la ejecución de 700 hoteles. Además, ha sido Presidente de la Asociación de Empresarios del Parque Tecnológico de Baleares, miembro de la Cámara de Comercio de Mallorca y de la CAEB (patronal de Baleares).