Vivienda
Imagen de una vivienda en venta. EUROPA PRESS - Archivo

Tras meses de vacío legal en el que los ayuntamientos no sabían cómo moverse legalmente, ni los afectados cómo actuar en los tribunales, ni los ciudadanos qué podía depararlas una futura venta de su casa, el Tribunal Supremo, este lunes, puso fin a las dudas y delimitó en qué casos particulares se evita pagar la plusvalía municipal en el caso de vender una casa 'a pérdida'.

Estas son las claves de la sentencia.

Primero, ¿de donde viene este tema?

De la crisis económica, fundamentalmente, y de la necesidad que tuvieron muchas personas de vender su casa por no poder afrontar la hipoteca. Muchos perdieron dinero porque los pisos depreciaron su valor y solo encontraban salida en el mercado por debajo del precio de compra, una cantidad que se hinchó en los años de la burbuja. Esas personas, pese a perder dinero con la operación, debían abonar el impuesto de plusvalía municipal.

¿Pero qué es eso de la plusvalía?

El tributo se llama Impuesto sobre el Incremento de valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana y grava a través de coeficientes el incremento del valor del terreno en el momento de la transmisión de la casa. Donaciones, permutas y herencias también se gravan con este impuesto. Si el valor catastral del suelo crece, se gravaba sin importar que el propietario perdiera dinero con la venta o que el valor real del suelo no hubiera cambiado.

Y no eran migajas: las entidades locales ingresaron 8.394 millones de 2012 a 2015 por este impuesto. "Hasta estallar la burbuja inmobiliaria en 2008, era la principal fuente de ingresos de los Ayuntamientos", explica la Asociación Española de Asesores Fiscales (AEDAF). Durante el esplendor del ladrillo el impuesto tenía sentido porque las casas siempre se revalorizaban. Pero la recesión tumbó ese paradigma. Y el caso, de la mano de los afectados, llegó a los tribunales.

¿Y qué dijeron los tribunales?

Tras varias sentencias provinciales, el Constitucional fijó doctrina en mayo y declaró la "inconstitucionalidad y nulidad" de tres artículos de la ley de Haciendas Locales, que "vulneraban el principio constitucional de capacidad económica" por gravar operaciones con pérdidas por la "mera titularidad del terreno". La decisión tenía su miga. La tasadora Tinsa calculaba que unos 550.000 inmuebles se podrían beneficiar de la devolución de cantidades indebidamente pagadas. Esto abrió una espita para una avalancha de demandas y los ayuntamientos dudaron sobre cómo actuar en el caso de reclamaciones.

¿Qué es lo que ha matizado ahora el Supremo?

El alcance de la devolución. La sentencia del Supremo matiza que la inconstitucionalidad de aquellos artículos es solo "parcial" y que "resultan plenamente aplicables en todos aquellos supuestos en los que el obligado tributario no ha logrado acreditar que la transmisión no ha puesto de manifiesto un incremento de su valor". En otras palabras que usa el propio tribunal, que el propietario debe demostrar que no ha tenido una "plusvalía real y efectiva" con la venta.

¿Y cómo se demuestra que se ha perdido dinero?

Ese es el meollo del asunto. El Supremo descarga en el propietario que demuestre la "inexistencia de incremento de valor del terreno onerosamente transmitido". Para ello, dice la sentencia, debe ofrecerse cualquier prueba que "indiciariamente permita apreciarlas" y pone como ejemplo la diferencia de valor de adquisición y de transmisión que se refleja en las escrituras públicas. De lo contrario, debe pagarse el impuesto y no hay espacio para la devolución de cantidades. "La carga de la prueba recae así en el contribuyente, que deberá demostrar la inexistencia de la plusvalía aportando escrituras", dice José Ignacio Alemany, presidente de AEDAF.

Entonces, ¿con la escritura pública me vale?

Según la sentencia del Supremo, sí. El tribunal también abre la puerta a otras opciones como son la autoliquidación del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, una prueba pericial que confirme esos indicios de que no ha existido la plusvalía, o "cualquier otro medio probatorio de la Ley General Tributaria que ponga de manifiesto el decremento de valor del terreno transmitido y la consiguiente improcedencia de girar liquidación por el impuesto de plusvalía".

¿Puedo reclamar ya que me devuelvan el pago de la plusvalía?

Sí, siempre que presentes pruebasde la pérdida, que el Ayuntamiento que cobró la cantidad indebidamente no presente pruebas contrarias a la tuya —la sentencia del Supremo le permite hacerlo— y que no haya prescrito el derecho. Según los expertos fiscales ese plazo son cuatro años, desde 2013 a 2016. Si la venta se produjo antes, no podrás reclamar la devolución del impuesto.

¿Todos contentos, entonces?

No. Algunos expertos dicen que el Supremo alivia a los ayuntamientos porque varios tribunales autonómicos —Madrid, Cataluña, Navarra, Aragón, Castilla y León o Cantabria— optaban por devolver las cantidades sin condiciones por aquella nulidad que decretó el Constitucional de los artículos de la Ley de Haciendas locales.

"Sólo el legislador puede establecer los criterios legales sobre el incremento de valor o no en la transmisión... no los juzgados ni los ayuntamientos", explican a 20minutos desde Reclamador.es que consideran que el Supremo "se ha puesto de lado de los ayuntamientos" y que es un "jarro de agua fría" para los contribuyentes porque perjudica sus intereses. "Esto supone, al alimón, un quebranto a los contribuyentes y un beneficio al Estado superior a los 9.000 millones".

¿Qué influencia tiene el fraude fiscal en esta sentencia?

Una operación habitual y conocida en la compra de pisos ha sido escriturarlos por debajo del precio pagado, lo que evitaba pagar impuestos. Si, por ejemplo, se pagaban 250.000 euros por una vivienda, solo se escrituraban 150.000 y los otros cien mil se pagaban en dinero B, así el vendedor pagaba menos impuestos.

Esta sentencia puede ser un palo ahora para muchos compradores que en la crisis se vieron obligados a vender ese piso, por ejemplo, a 170.000 euros. Las escrituras dirán que ha habido una ganancia cuando, realmente, se produjo una pérdida. "No manejamos cifras sobre tal realidad, entendemos que no puede aprobarse una norma o interpretarse la misma presumiendo que los obligados tributarios pagan sus inmuebles en 'dinero b'", explican desde Reclamador.es.

¿A cuánto asciende la devolución?

A lo que se hubiese pagado de plusvalía. La firma Reclamador.es calculó el año pasado que los afectados podrían reclamar 4.520 euros de media, lo que elevaría a 2.475 millones las devoluciones que deberían realizar los ayuntamientos. Ahora, con la sentencia del Supremo que limita la casuística de las devoluciones, era cantidad podría mermar.

"Esta sentencia supone un ahorro millonario para las arcas de los consistorios", dice esta web de ayuda al consumidor aunque, en todo caso, está pendiente la sentencia del Supremo sobre el posible error en la fórmula matemática que calcula la plusvalía y que según Ramiro Salamanca "podría suponer la devolución de hasta el 37,5%" de la cantidad abonada si se tuvo el inmuebles más de 20 años. La sentencia se podría conocer en las próximas semanas.

¿Dónde y cómo puedo reclamar el dinero?

La OCU explica que debe "reclamarse en primera instancia ante el ayuntamiento" que cobró el impuesto,  presentando un escrito de solicitud de rectificación y devolución de ingresos indebidos. La consultora Ayming aconseja además hacerlo cuanto antes para "paralizar la prescripción" e incluso acudir directamente a los tribunales si la liquidación supera los 10.000 euros. La OCU, en todo caso, espera que los ayuntamientos faciliten el reembolso para no colapsar los tribunales.

¿Y qué hago si hago la venta ahora?

Presenta en tu ayuntamiento la escritura de compra junto a la de la transmisión para que quede patente que ha habido una pérdida valor del inmueble. Es decir, no dejes de acudir a la oficina fiscal y aporta las pruebas para que no te giren la plusvalía municipal en base a la sentencia del Supremo y del Constitucional. "Nosotros en este caso recomendamos presentar una autoliquidación a 0 euros", explican en Reclamador.es.