Un cartel de Se Vende en una vivienda.
Un cartel de Se Vende en una vivienda. EUROPA PRESS

Las políticas monetarias del BCE están reconfigurando las finanzas en muchos terrenos. Los depósitos ya no ofrecen lo que antaño: raro es el que remunera nuestro dinero más allá del 1%. Y el dinero se consigue más barato que nunca. Pero estas políticas afectan también al mercado hipotecario.

El Instituto Nacional de Estadística ha publicado este miércoles la estadística de hipotecas constituidas en julio y el dato sobre la tipología del interés del préstamo es demoledor. El 24,4% de las firmas incluyeron un interés fijo, el máximo porcentaje desde que se empezó a medir la serie en 2006. Apenas el 75,6% de los préstamos registrados son de interés variable, cuando hace diez años alcanzaba a ser del 97,5%.

Hipotecas Tipo fijo Tipo variable Euríbor a final de año
2006 2,5% 97,5% 3,921%
2007 2,1% 97,9% 4,793%
2008 2,6% 97,4% 3,452%
2009 4,1% 95,9% 1,242%
2010 4,0% 96,0% 1,526%
2011 5,1% 94,9% 2,004%
2012 6,6% 93,4% 0,549%
2013 7,7% 92,3% 0,543%
2014 6,8% 93,2% 0,329%
2015 8,6% 92,4% 0,059%
2016 (*) 24,4% 75,6% -0,056%

 (*) Dato de julio

Con el Euríbor hundido en cifras negativas, los bancos presionan para que sus clientes contraten las hipotecas con tipos fijos o que, incluso, cambien su hipoteca a tipo variable por otra de interés permanente. Y presionan mucho. Tanto, que los préstamos hipotecarios a tipo fijo han crecido de forma exponencial; del 2,5% en 2006... al 24,4% que ha asomado hoy en las estadísticas del INE.

No es el ciudadano el que decide contratar hipotecas fijas, es el banco"Los ciudadanos no llegan usualmente a las sucursales sabiendo de hipotecas, así que las entidades guían las decisiones y empujan a las sucursales a venderlas. No es el ciudadano el que decide contratar hipotecas fijas, es el banco", explica a 20minutos Luis Fabra, director del Grupo de Análisis Inmobiliario de la Universidad de Zaragoza.

¿Y por qué están interesados ahora los bancos en que las hipotecas tengan interés fijo? La explicación, según todos los expertos consultados por este medio, radica en la evolución esperada de los tipos de interés. "Los bancos saben que seguirán bajos en Europa durante años", comenta Fabra, recordando escenarios similares ocurridos en Japón. O ahora en EE UU, que apenas ha subido un cuarto de punto este año en su tipo de referencia.

"La contratación de hipotecas fijas seguirá creciendo", augura Fabra: "estoy casi seguro que en un par de años estaremos en niveles de contratación del 50% porque se trata de una cuestión estratégica del sector financiero en este entorno de tipos bajos.

"Se persigue a los clientes insistentemente diciendo que van a subir los tipos"

El beneficio de la seguridad para el cliente... es mucho menos del que obtiene la bancaActualmente las entidades cobran en una hipoteca variable el Euríbor junto a un margen diferencial [lo que supone una rentabilidad para el banco cercana al 1%), pero el cambio a una hipoteca fija le supone incrementar su beneficio casi en dos puntos, teniendo en cuenta que las hipotecas a tipo fijo se firman con intereses del 2% al 3%.

"Las entidades admiten públicamente que los tipos se mantendrán bajos, pero luego con los clientes utilizan la táctica del miedo", comenta un portavoz de Adicae. "Les persiguen insistentemente diciendo que van a subir los tipos, que con una hipoteca fija estarán tranquilos sabiendo que pagarán lo mismo cada mes".

Hipotecas no tan fijas...

El ciudadano, prudente, acepta el pacto. Pero la banca también gana con el acuerdo. "La entidad sabe que los tipos seguirán bajos a medio plazo", dice el experto Luis Fabra, que se pregunta hasta qué punto está obligada la sucursal a trasladar esta estimación a los clientes. "La gente debe estar más o menos informada, porque las entidades evidentemente defienden su rentabilidad y los agentes defienden sus bonificaciones. El ciudadano debe hacer una reflexión de lo que le interesa, pero yo tengo claro que si ahora contratara una hipoteca... seria de tipo variable y al diferencial mas bajo posible".

Los analistas del sector apuntan además que la opacidad no solo se produce en la evolución esperada de los tipos. También en las propias cláusulas del contrato. Luis Fabra explica que muchas de estas hipotecas fijas son en realidad "fijo-temporales". Es decir, que durante cuatro o cinco años se garantiza un interés fijo y luego vuelve a ser variable. "De este modo se aseguran una ganancia mayor con una hipoteca fija en la época actual de tipos bajos, y a largo plazo les beneficiaría el tipo variable con una posible subida de tiempo", dice este experto de la Universidad de Zaragoza.

... y relacionadas con las cláusulas suelo

En Adicae resaltan además que se oculta a los clientes que este interés desbordado por ofrecer hipotecas fijas se desarboló tras la sentencia del 7 de abril que obligaba a 40 bancos a eliminar las cláusulas suelo y a cesar en su uso. "Los bancos empezaron a llamar entonces a los clientes para que cambiaran el tipo de interés de sus hipotecas con el fin de perpetuar los ingresos ilegales de las cláusulas suelo", comenta un portavoz de la asociación de usuarios de banca.

La aceleración del cambio de hipotecas se refleja en las cifras del INE.  Hasta 9.933 hipotecas modificaron en julio sus condiciones y de todas estas enmiendas, el cambio de los tipos pesa un 47,5%. En Adicae relacionan este aumento con las cláusulas suelo. "Hay clientes con  hipoteca variable que deberían pagar el 1%, pero con una cláusula suelo del 3%. Así que el banco les ofrece ahora pagar un interés fijo del 2,75%. En principio parece bueno, porque se reduce el interés un cuarto de punto. Pero es un grave engaño porque sigue siendo mucho más de lo que deberían estar pagando".

Los bancos empezaron a llamar a los clientes con el fin de perpetuar los ingresos de las cláusulas sueloLa organización denuncia además que algunas entidades instan al cliente a que cambia su hipoteca variable por otra fija, a cambio de no reclamar ninguna cantidad en el futuro. "El abuso es clarísimo, porque los bancos se cubren de no pagar en el futuro las cláusulas suelo y perpetúan así los ingresos que se obtuvieron ilegalmente, como dijo el Supremo". Aparte de que, según Adicae, no se puede hacer renunciar a los ciudadanos a su derecho a reclamar. Y así se lo han trasladado al Banco de España, a la CNMC y a AECOSAN.

Según el INE, el número de hipotecas constituidas sobre viviendas inscritas en los registros de la propiedad se situó en 18.706 en julio, un 14,9% menos que en el mismo mes de 2015. Se pone fin así a una racha de 25 meses consecutivos de ascensos, aunque Estadística explica que se debe a la suspensión de la inscripción de algunas hipotecas en el marco de la sentencia del Supremo acerca del carácter abusivo de algunas cláusulas sobre el de interés de demora. "Una vez subsanados los defectos de las hipotecas afectadas, se inscribirán próximamente", dice.