La nota simple registral, para saber qué casa compramos: cómo leerla y entenderla

  • Esta nota es el medio informativo habitual del Registro de la Propiedad.
  • Se trata del documento que nos informa sobre la realidad, a efectos jurídicos, de una finca inmobiliaria: descripción, ubicación, propietarios, etc.
  • Nos indica si hay cargas, es decir, limitaciones al uso o propiedad de la finca.
Dibujo sobre plano de una vivienda de dos dormitorios.
Dibujo sobre plano de una vivienda de dos dormitorios.
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A la hora de comprar una vivienda nos interesa saber el estado “legal” del inmueble. En ese punto toca consultar la nota simple registral. Es el medio informativo más habitual y popular del Registro de la Propiedad. Se trata del documento, expedido por este registro, que nos informa sobre la realidad, a efectos jurídicos, de una finca inmobiliaria: descripción, ubicación, propietarios, cargas, avisos varios. Como explica Actibva, es dificil encontrar otro documento patrimonial que en tan poco espacio contenga información tan relevante.

La finca registral

Es el inmueble sobre el que hemos pedido información. Todo el Registro de la Propiedad está organizado alrededor de dicho concepto, el de la finca. En primer lugar identifica el tipo de finca: solar, prado, casa, elemento de una comunidad de propietarios, etc… A continuación la describe físicamente, debiendo indicar los metros cuadrados y los linderos al norte, sur, este y oeste, ubicándola en una dirección y localidad concreta. Lo de los metros cuadrados tiene su trascendencia, lo de los linderos también, aunque lógicamente, estos a veces están sin actualizar.

También puede haber una descripción de posibles usos de la finca. En muchos casos, consta también la clasificación urbanística, y en las comunidades de propietarios el coeficiente de participación, básico para ejercer el derecho al voto en la comunidad y para determinar la cuota en los gastos.

Tras la descripción indicará el número de finca es clave. Es posible que también aparezca identificada por el idufir, que es un número exclusivo de dicha finca para todos los Registros, un sistema mucho más novedoso. Si es urbana, puede constar así mismo la referencia catastral.

La titularidad de la finca

A continuación, la nota examina quién corresponde dicha finca, quién es su propietario o propietarios actuales. Identificará al propietario o propietarios, en ocasiones pudiendo incluir la identificación fiscal, indicando si lo ha adquirido como privativo o ganancial (en estos caso puede o no aparecer el otro cónyuge, aunque es lo más frecuente).

Nos dirá cómo se ha adquirido la condición de propietario (compraventa, herencia, etc), lo que puede ser muy relevante, dándonos información sobre el documento que se inscribió y quién (generalmente un notario) y cuándo lo emitió.

Las cargas de la finca

La nota nos indica si hay o no cargas registrales, es decir, limitaciones al uso o propiedad de la finca: hipotecas, servidumbres, alquileres, etc. Si hay más de una en la nota, se ordenan en función del momento de su inscripción, de forma que a la hora de poder afectar a la finca, las anteriores en dicho orden prevalecen sobre las siguientes. Es posible que estas cargas realmente no estén vigentes, pero no hayan sido eliminadas del registro, al no aportarse la documentación necesaria para ello.

Anotaciones preventivas y notas marginales

En la nota es posible que figure otra información complementaria:

  • Afecciones fiscales: en determinados supuestos y para determinados impuestos, la finca queda afecta fiscalmente a una posible comprobación fiscal por las transmisiones, constituciones de hipoteca, etc, que hayamos realizado. Es decir, si alguien antes de nosotros no paga esos impuestos que le reclaman, la finca responderá de ellos durante un periodo de 4 años. No suele suponer un problema, aunque con la crisis fiscal existente no es descartable.
  • Afecciones urbanísticas: similar a la anterior, en relación con las obligaciones de contribuir en gastos en una junta de compensación, de urbanizar una determinada zona. requieren un análisis personalizado.
  • Embargos y demandas que afecten a la finca.
  • Suspensión de la fe pública registral, lo que significa que al haberse inscrito la finca recientemente a través de un método concreto, es posible que parezcan durante dos años terceros que nos la puedan arrebatar invocando un mejor derecho.
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