En los últimos meses, el mercado hipotecario español ha dado un giro de 360 grados. El incremento de los tipos de interés decretados por el Banco Central Europeo (BCE) por primera vez en 11 años para contener la inflación ha supuesto un verdadero quebradero de cabeza para los propietarios de una vivienda que tienen contratada una hipoteca a tipo variable, aproximadamente tres de cada cuatro de las que hay en España.

Esta subida de tipos ha supuesto, entre otros, un encarecimiento de los préstamos y un incremento del euríbor -ya ha superado el 3%-, el índice hipotecario de referencia en España que se calcula teniendo en cuenta el interés que cobran las principales entidades de crédito de la zona euro. En la práctica, esta situación se traduce en un alza de la cuota hipotecaria que ronda el 50% para las hipotecas variables más recientes.

En este escenario, la mayoría de hipotecados han intentado cambiar sus condiciones en el préstamo para pasar del tipo variable al fijo y pagar así la misma cuota todos los meses. Sin embargo, las elevadas pretensiones ahora de las entidades bancarias para el tipo fijo han frenado en seco sus intenciones. Ese contexto ha propiciado el resurgimiento de un producto hipotecario hasta hace poco olvidado: las hipotecas mixtas. 

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Su éxito está siendo rotundo y el pasado mes de diciembre supuso más del 35% de los préstamos firmados, según datos ofrecidos por iAhorro, el asesor hipotecario líder en España. Básicamente, este producto es una combinación de las características de una hipoteca fija y una variable. Durante los primeros años -cinco, diez o quince- pagas siempre la misma cuota y posteriormente la cuantía varía en función del Euríbor.

"En 2023, la previsión que tenemos es que al menos uno de cada cinco hipotecados se decante por la hipoteca mixta", señala Marcel Beyer, CEO del comparador y asesor hipotecario. 

"Una hipoteca firmada en octubre se negoció entre dos y tres meses antes, por lo que el cambio de tendencia lo hemos visto realmente a partir de verano, cuando vimos las primeras entidades que se posicionaron de forma agresiva, es decir, con tipos en mixta que estaban entre 0,3 o 0,5 puntos por debajo de los de la hipoteca fija", precisa Beyer. 

Desde iAhorro, explican que "el auge de las hipotecas mixtas se debe también a que muchos bancos ya ofrecen este tipo de producto: Openbank, ING, Banco Santander, Bankinter, Ibercaja, Laboral Kutxa, EVO e Hipotecas.com, entre otros". Actualmente los tipos de interés de las hipotecas mixtas de estas entidades rondan el 2,5% TIN, medio punto por debajo del 3% de las hipotecas fijas.

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"Puede ser una solución para capear el temporal"

Para la Asociación Hipotecaria Española (AHE), integrada por bancos y cajas de ahorros, entre otros, la hipoteca mixta es un producto "razonable" que "tiene unas características positivas" para las personas "más temerosas" respecto a la evolución de los tipos de interés que vayan a comprarse en la actualidad una casa. 

"Esta nueva versión de las hipotecas nace como consecuencia de que los tipos de interés han subido en los últimos meses de una manera muy importante están cobrando un importante interés comercial. En este caso porque aúnan el que tengan un primer periodo a tipo fijo en el que se puede pasar durante un tiempo la incertidumbre de la evolución de los tipos; y al mismo tiempo son productos que, como la segunda parte del préstamos es variable, tendría toda la parte del aprovechamiento de los tipos variables", indica el presidente de la AHE, Santos González, presidente de la AHE.

"Está en la cartera de todas las entidades y para una parte de la clientela que sea un poco más temerosa con la evolución de los tipos de interés puede ser una solución para capear el temporal", añade González, quien asegura que se trata de un producto que las entidades está "desempolvando" y "prestando mucha atención". "Nadie nos dice que los tipos no vayan a seguir subiendo", concluye. 

Las hipotecas mixtas aúnan lo peor de una hipoteca variable con lo peor de una hipoteca fija"

Por su parte, Asufin, la asociación de usuarios financieros en España, apunta en otra dirección y considera que las hipotecas mixtas son "controvertidas" porque "aúna lo peor de una hipoteca variable con lo peor de una hipoteca fija".

"Si tú tienes una parte fija sabes que ahora efectivamente estás protegido durante un determinando tiempo, pero sigues teniendo la incertidumbre de la hipoteca variable, de modo que cuando finaliza ese periodo de interés fijo no sabes dónde va a estar situado el Euríbor y a cuánto va a ascender ese interés variable. Consideramos que es un producto que no ofrece demasiada certidumbre al consumidor a la hora de contratarlo", valoran desde la asociación. "En definitiva, con este producto asumes el riesgo tanto del tipo fijo como del tipo variable", sentencia Asufin, 

Las mismas condiciones que la fija y la variable

Una hipoteca mixta funciona igual que la fija y la variables. Si la contratas te darán hasta el 80% del valor de tu casa y te ofrecerán un plazo de devolución cuyo tope suele oscilar entre los 30 y los 40 años. También puede incluir comisiones habituales que imponen los bancos, como la de apertura -que se cobra al contratar el préstamo- o la de amortización anticipada -que es la que pueden cobrarte si quieres devolver tu cuota, o parte de ella, antes de tiempo-. 

Para entender mejor su funcionamiento, la web especializada en ahorro Kelisto pone un ejemplo de una hipoteca mixta de 120.000 euros a devolver en 30 años con un tipo fijo al 2,50% TIN los diez primeros años, más un tramo variable de veinte años de euríbor más el 0,55%. 

Con este préstamo, empezarías pagando una cuota fija de 474,15 euros al mes. Transcurridos los 10 primeros años –si aplicáramos la misma cifra que alcanzó el euríbor en octubre de 2022, es decir, un 2,629%-, empezarías a pagar una mensualidad de 504,29 euros al mes, lo que supone una subida del 6%.