Este órgano, creado en 2019 con el objetivo de detectar desequilibrios entre la oferta y la demanda del sector inmobiliario en la ciudad de Valencia, ha presentado este miércoles su Informe 4T2021, en el que destaca el significativo descenso de un 48,72% en la vivienda de obra nueva a la venta desde el tercer trimestre de 2019.

Según la investigación realizada por la Cátedra, las principales causas de la situación son la falta de suelo urbano, los dilatados plazos administrativos y el auge del 'built to rent'. Por su parte, la pandemia, lejos de aumentar el impacto negativo de esta carencia, ha contribuido a atenuar su impacto.

Durante la presentación, Fernando Cos-Gayón, doctor arquitecto por la UPV y director de la Cátedra, ha explicado que, "si se toma para el análisis los testigos segmentados y homogeneizados, esto es, aquellas viviendas que representan fielmente a una determinada muestra, observamos algo inquietante, y es la severa disminución, un 48,72%, en un breve periodo de tiempo, desde el tercer trimestre de 2019 hasta el cuarto de 2021". "Es decir, casi la mitad de viviendas de obra nueva a la venta en 2 años", apunta.

"Este dato es importante -continúa- "además de por lo evidente (a menos oferta e igualdad de demanda, mayor precio), por el efecto distorsionado que puede provocar el no depurar qué viviendas son tenidas en cuenta para establecer los precios medios que vemos publicados habitualmente".

Y añade: "Si ya supone una importante distorsión no extraer del análisis las viviendas en áticos o plantas bajas, cuando la muestra total disminuye, este proceder aumenta significativamente el error, dando una sensación de normalidad cuando, como vemos, la situación es critica en la ciudad de València".

El hecho de que la oferta de vivienda de obra nueva se reduzca en dos años casi un 50% es "algo a considerar e intentar remediar cuanto antes", considera el director de la Cátedra, que recuerda que "veníamos de una recuperación, lenta pero estable y que, en modo alguno, se había llegado a las tasas de reposición que precisa una ciudad como València, situada en el entorno de las 3.000 viviendas nuevas al año".

Esta ausencia de oferta de obra nueva en varios distritos de la ciudad, ha señalado Cos-Gayón, "comienza a provocar situaciones como las de Extramurs o Campanar, donde el precio medio crece alrededor de un 40% respecto al 4T2020 y, en ambos casos, se observa, simultáneamente, que hay menos viviendas de obra nueva a la venta, y las disponibles están elevando significativamente su precio".

Las causas de esta falta de promociones inmobiliarias nuevas son varias, según ha indicado el investigador de la UPV: "En primer lugar, la falta de suelo, sobre todo para edificios de más de 40 viviendas. Es un hecho que cada vez es más complicado encontrar suelo urbano para promociones medias y grandes, lo que está provocando, además, que el precio de esos solares suba, por la dinámica de oferta y demanda".

EFECTO COVID

En este aspecto, ha destacado Cos-Gayón, "el efecto Covid, curiosamente, no ha acrecentado esto, sino que lo ha atenuado". "La situación aún sería extrema si no hubiéramos estado en pandemia, pues la recuperación antes mencionada habría seguido su curso que, junto a la demanda interesada en la compra, habría acelerado este proceso. Evidentemente, las dudas en cuanto a la evolución de la pandemia, y la paralización de nuevas promociones en el segundo y tercer trimestre de 2020, han dado ese respiro al poco suelo disponible".

A esa falta de suelo en la ciudad hay que añadir, según el doctor arquitecto por la UPV y actual director de la Escuela Técnica Superior de Ingeniería de Edificación (ETSIE-UPV), dos causas más de evidente impacto: los dilatados plazos administrativos y el auge de la modalidad built to rent (construido para alquiler).

En cuanto a los plazos administrativos, señala Cos-Gayón, "aquí si que el efecto de la pandemia juega en contra, pues ante la incertidumbre de cuándo terminaría la obra se añade la de no tener control sobre los tiempos de gestión. Es por ello que consideramos urgente abordar mecanismos más eficaces para la gestión de las licencias urbanísticas a fin de generar mayor seguridad en la inversión que supone un proyecto inmobiliario".

En cuanto al 'built to rent', se trata de un modelo inmobiliario "consolidado y con recorrido a medio plazo, opinión unánime de los operadores del sector y que se concreta en 'The Housing Property Telescope' de EY, donde, además, se pone en valor que esas viviendas de alquiler serían más económicas que las actuales en el mercado, y estarán mejor gestionadas".

"Esta buena noticia para el mercado del alquiler", ha destacado Cos-Gayón, "no lo es tanto para los compradores de vivienda de obra nueva, pues con menos suelo y este modelo en auge, prevemos una tendencia de reducción en los próximos meses".

Como conclusión general, el director de la Cátedra Observatorio de la Vivienda, ha afirmado que "podemos establecer que hay interés por invertir en residencial, en todas sus modalidades, pero es necesario actuar en la ciudad para que la escasez de suelo no genere unas subidas de precio que provocarían un grave desequilibrio entre oferta y demanda, con desplazamiento de esta última".