La justicia avala la compra directa de una vivienda al vendedor sin pagar comisión a la inmobiliaria que lo estaba mostrando

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EUROPA PRESS - Archivo
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La Audiencia Provincial de Cádiz ha avalado la compra directa de una vivienda al vendedor sin que el comprador tenga que abonar una comisión a la inmobiliaria que estaba gestionando su venta. Los jueces han considerado que esa cláusula es abusiva y poco transparente.

El caso tuvo su origen en 2018 en Jerez de la Frontera, cuando el comprador, señalado en la resolución jurídica como Eladio, contacto con una agencia inmobiliaria, Adarve Aparicio, interesado en encontrar una vivienda para compra.

La agencia le mostró un inmueble, y en esa visita le hizo firmar un documento titulado nota de encargo para compra o alquiler, conocida en la doctrina como hoja de visita.

El comprador después optó por comprar esa vivienda directamente al vendedor sin la intervención de la agencia, y se negó a abonarle a la empresa la factura de honorarios por el 3% de la operación (3.630 euros) que le presentó.

Según ha adelantado el diario Cinco Días, la agencia demandó al comprador y en primera instancia el juez estimó procedente en 2020 ese reclamo, ordenando el pago más los intereses legales.

Firma de la hoja de visitas

Pero ahora la Audiencia ha considerado procedente el recurso presentado por Eladio y ha dictado que de la sola firma de la hoja de visitas no se puede inferir que el demandado haya aceptado hacer ese pago a la empresa.

La agencia arguyó que en la hoja de visita se hace constar de que, en caso de que la operación finalice en una compraventa, el comprador se compromete a pagar un 3% del precio que se pacte, sin que esa cantidad pueda ser menor de 3.000 euros.

En el fallo, que se puede consultar online, la audiencia destaca que no consta que el comprador haya sido informado ni que haya mostrado su conformidad con esa cláusula que "impone una obligación genérica de abonar un precio con motivo de un contrato que no se pacta en aquel momento".

Cláusula "abusiva"

En la sentencia se cita la jurisprudencia del Tribunal Supremo sobre el tipo de cláusulas que deben considerarse abusivas y poco transparentes. De acuerdo con el alto tribunal, las cláusulas que no sean negociadas con el cliente deben ser concretas, claras y sencillas en su redacción, y deben permitir al consumidor el conocimiento previo del contenido que tendrá ese contrato.

En el caso concreto, la Audiencia de Cádiz considera que no consta que el comprador haya sido informado y haya mostrado su conformidad con la cláusula, que impone "una obligación genérica de abonar un precio con motivo de un contrato que no se pacta en aquel momento".

Tampoco encuentra en la cláusula "limite alguno ni temporal ni en cuanto a los supuestos en que dicho precio debería de abonarse". Solo indica que deberá abonarse "en caso de adquirir o arrendar la finca", lo que puede llevarse a cabo incluso sin la intervención de la inmobiliaria.

Así, la sola firma de la hoja de visitas no puede demostrar que el comprador hubiera prestado su consentimiento al pago a la agencia 

La audiencia considera esa cláusula contraria a la normativa de protección de los consumidores, y que no supera el filtro de transparencia, al no acreditarse tampoco que hubiera habido una negociación individualizada con el comprador.

Además, agrega el fallo, resulta abusiva, "al no establecer obligación alguna de la agencia para con el comprador".

La decisión no causa jurisprudencia, al ser una decisión de una Audiencia Provincial susceptible de recurso. 

Nota de encargo

Tras conocerse la decisión judicial, el Colegio Oficial y Asociación de Agencias y Agentes Inmobiliarios de Madrid (CoapiMadrid-AIM) ha señalado este jueves que los honorarios de estos profesionales se cobran previa nota de encargo firmada por el vendedor para hacer las gestiones encaminadas a la venta de un inmueble y que la hoja de control de visitas sólo sirve para acreditar al vendedor que se han realizado gestiones para la venta, como lo es enseñar el piso o el inmueble.

CoapiMadrid-AIM indicó en un comunicado remitido a la agencia Servimedia, ante la difusión de “afirmaciones erróneas y confusas sobre la actividad de intermediación de los agentes inmobiliarios”, que la relación contractual que establecen los agentes de la propiedad para una futura operación de compraventa es con el vendedor.

Por tanto, añade, “hay que evitar la confusión entre la nota de encargo y la hoja de control de visitas, ya que esta última no compromete al comprador consumidor ni afecta al pago de honorarios por parte del comprador, pues la relación es con el vendedor. Otra cosa distinta es la figura del agente del comprador”.

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