Si tienes problemas en tu comunidad de propietarios -derramas, goteras, plazas de garaje, limpieza, seguridad, ruidos, olores...- puedes resolverlas en nuestro consultorio. Envía tus preguntas al correo consultoriovivienda@20minutos.es

Aquí tienes las respuestas dadas hoy por nuestra experta Patricia Briones, letrada del Colegio de Administradores de Fincas de Madrid.

PREGUNTA En mi urbanización hay 200 viviendas, de las cuales 180 pertenecen a un fondo buitre y el resto a propietarios individuales. El fondo utiliza todo tipo de artimañas para intentar tener el control de cuentas, decisiones, contratación de servicios, etc.

Pretenden, entre otras cosas, freirnos a derramas, para lo que pretenden que la junta las decida sin votación del resto de comuneros (alegando urgencia).

Desde hace unos 2 años, el resto de propietarios pudimos equilibrar un poco la balanza al utilizar la junta general para nombrar y votar cargos y cesar al antiguo administrador que ellos habian puesto unilateralmente dos años antes por mala praxis (así lo hicimos saber ante el CAF).

El actual administrador ha dimitido por el estrés producido por este propietario mayoritario.

Mi pregunta, como presidente de la junta es: ¿puede un propietario con tan alto porcentaje de coeficiente poner un administrador a dedo aunque el resto votemos otro administrador en bloque o, incluso, puede dicho propietario, aludiendo a sus coeficientes, contratar administrador (que para más inri sería del mismo domicilio fiscal del denunciado) sin contar con el resto de propietarios?

RESPUESTA DE LA EXPERTA Aunque el fondo sea titular de 180 viviendas, se trata de un único propietario, por lo que únicamente tiene un solo voto con la suma de los coeficientes de las 180 viviendas.

Esto se traduce en que si el resto de los propietarios votan lo contrario, al no cumplirse con el requisito de la doble mayoría, no podrá adoptarse el acuerdo y, en su defecto, deberá acudirse a un juicio de equidad.

PREGUNTA Tengo unas inquilinas que no se quieren ir del piso porque quieren que les devuelva la fianza completa de dos meses. En el contrato dice que sólo se devuelve después de revisar el piso y comprobar los gastos de servicios. 

Han dejado de pagar y me dicen que me cobre el mes de pago de la fianza. No sé qué hacer.

RESPUESTA DE LA EXPERTA Hable con ellas y pacte ver la vivienda el mismo día de la entrega de llaves y, si está en perfecto estado, sobre la marcha puede devolverles el importe de la fianza.

PREGUNTA Voy a comprarme un piso y en el que más me convence me comentan los dueños que los gastos de comunidad son X, pero que cambiarán ya que va a haber una derrama para cambiar unos tejados de unas terrazas de la urbanización.

Me pareció oír en algún sitio que esa derrama debería pagarla el anterior inquilino a pesar de no vivir allí cuando se realice la obra (ya que la derrama fue aprobada cuando él era propietario). Pero la verdad es que no tengo ni idea.

RESPUESTA DE LA EXPERTA Está obligado a pagar quien ostente la condición de propietario en el momento en que se gira al cobro la cuota extra.

PREGUNTA Alquilé un piso desde el 1 de marzo y el casero me está intentando cobrar consumos de suministros desde enero a mediado de marzo, y derechos de alta.

Además intenta cobrarme un recibo de agua de 500 euros por 15 días de mi estancia. Por otro vecino supe que tuvieron una fuga de agua importante en enero en mi vivienda. ¿Tiene derecho a reclamarme todas esas cuantías?

RESPUESTA DE LA EXPERTA Está obligado a pagar el consumo realizado desde la fecha de celebración del contrato de arrendamiento y no por los consumos anteriores que, en todo caso, deberá reclamarlos al anterior inquilino.

PREGUNTA Mi padre, ya fallecido, fue el constructor y promotor de una finca de 7 vecinos. Hizo unos trasteros que cedió graciosamente sin cobrarlos perjudicando un local propio.

Yo quiero recuperar ese local y sacarle un rendimiento ya que siempre estuve en desacuerdo con mi padre en este tema y quiero saber si puedo hacer esa expropiación.

Por otra parte esos trasteros no constan en ninguna escritura así como la cesión de los mismos. Él solo vendió un piso y una octava parte indivisa del local adyacente convertido en parking.

RESPUESTA DE LA EXPERTA Es un asunto que es necesario estudiar con más profundidad dado que según los años que hayan transcurrido y el cumplimiento de otros requisitos se ha podido producir lo que se conoce como usucapión extraordinaria, lo que se traduciría en la adquisición por el transcurso del tiempo de la propiedad de estos trasteros por parte de los propietarios.

PREGUNTA Mi vecino en la pared medianera me ha levantado una pared. Estoy intentando averiguar si por ordenanza se puede hacer aunque por lo que he oído parece ser que sí. En la medianera yo tenía una estructura de aluminio con cristales y una ventana.

Con esta pared que me ha levantado me ha tapiado la ventana sentenciándola, y los cristales están llenos de pegotes de cemento que son imposibles de limpiar pues la pared está pegada al cristal. ¿Podría reclamar algo por daños al tener ahora los cristales manchados de por vida?, ¿podría reclamar algo por sentenciarme la ventana?, ¿por qué vía debería hacerlo?

RESPUESTA DE LA EXPERTA Si con la elevación de la pared medianera se ha visto afectada tanto en lo referente a las luces y vistas que pudiera tener, podrá acudir a la vía judicial solicitando una indemnización de los daños y perjuicios ocasionados.

PREGUNTA El bloque donde vivo tiene administrador de fincas. No han celebrado una junta o renovación de presidente desde hace más de 10 años, habrán enviado unas 5 circulares y uno o dos presupuestos, con todos los trabajos que se han realizado en este tiempo.

Y lo que ya colma el vaso es que, desde hace tres meses, meten como gastos el teléfono del presidente (50 euros cada 2 meses nos viene saliendo ) o que el presidente haya cobrado 50 euros por limpiar el agua caída tras la rotura de una tubería.

Fui a la oficina del administrador a pedir explicaciones hace meses, y para que me enviasen documentación por email, me dijeron que me la enviaban pero no ha sucedido. ¿Es normal o legal lo que están haciendo?

RESPUESTA DE LA EXPERTA No es normal en absoluto. La Ley de Propiedad Horizontal señala que la junta deberá reunirse, al menos, una vez al año para aprobar cuentas, presupuesto y la renovación de los cargos.

Ante esta situación, pueden solicitar al presidente que convoque una junta o, en su defecto, podrá hacerlo el 25% de propietarios o de cuotas de participación.