Las comunidades de propietarios tienen cada semana una cita con el consultorio en el que el Colegio de Administradores de Fincas de Madrid da cumplida respuesta a las inquietudes que surgen en el día a día de los edificios.

Para formular tu pregunta escribe a la dirección de correo electrónico consultoriovivienda@20minutos.es. Estas son las dudas resueltas esta semana por nuestra experta, Patricia Briones, abogada del CAF Madrid.

Coeficiente del garaje

PREGUNTA Hace 10 años compré un garaje en una urbanización cerca de donde vivo. Aprobaron una derrama para humedades y pintar fachada y me doy cuenta que todos los garajes pagan lo mismo y que tienen el mismo coeficiente de 0,33 (y no todos tienen los mismos metros).

Me pongo en contacto con la administración y les explico que mi garaje tiene coeficiente 0,10 para que lo solucionen pero yo sigo pagando mi cuota. Viendo que no hacen caso dejo de pagar las cuotas. En una reunión trajeron un abogado que les dijo que tenía derecho a la devolución de dinero pagado de más en los últimos cinco años.

La Administración contacta conmigo y quedamos en que el dinero que me adeudan lo descuenten en cuotas. En diciembre en otra reunión de propietarios me dicen que no me iban a pagar nada ni descontar las cuotas como habíamos acordado y que les debo las cuotas de 2019 (pensando que me lo estaban descontando del dinero adeudado). Les he mandado dos burofax y como si nada.

RESPUESTA DE LA EXPERTA En primer lugar, debe corroborar la cuota de propiedad que viene asignada a su plaza de garaje y si corresponde con el coeficiente que se le asigna en la comunidad.

En cuanto al importe que ha pagado de más durante estos años, en mi opinión la comunidad no tiene la obligación de devolverle el importe pagado de más toda vez que tanto el presupuesto anual como las cuentas que se someten a aprobación cada año han sido aceptadas por su parte y no impugnadas judicialmente en tiempo y forma. No obstante lo anterior, la comunidad de forma voluntaria puede acordar su devolución.

En cuanto a las cuotas correspondientes al año 2019, debe proceder a su pago aunque si está dentro del plazo establecido legalmente podrá impugnar el acuerdo relativo al reparto de los gastos.

Televisión encendida de madrugada

CONSULTA Tengo una vecina que más allá de la una de la noche sigue con la televisión encendida. Sólo se escucha esa televisión, todo lo demás está en silencio. Creo que no llega al mínimo pero estando todo en silencio se escucha y altera el descanso. Me conlleva de insomnio, uso de tapones y pastillas para dormir, cosa que nunca he tenido que usar.

Hago teletrabajo desde mi casa y a las 07:30 ya me tengo que levantar, y algunos días es duro porque no se ha podido dormir bien.

RESPUESTA DE LA EXPERTA Este tipo de situaciones se están dando con frecuencia en la actualidad dado el cambio de horarios sufridos por el confinamiento, sobre todo para aquellas personas que no tienen que salir de casa para ir a trabajar y no tienen que madrugar lo que conlleva que, en ocasiones, trasnochen.

En estos casos yo siempre apelo al diálogo, a subir a hablar con la vecina con buen tono, intentando que comprenda su situación y haciéndola ver que aunque se levanta para trabajar a las 7.30 hace todo lo posible por evitar hacer ruido para evitar despertarla. En conclusión, se trata de hacerse entender para poder solucionar el problema y que pueda dormir adecuadamente.

Condensaciones

PREGUNTA Vivo en una comunidad de vecinos que son varios pisos de 3 alturas y estamos teniendo humedades con manchas negras en habitaciones que dan a la cara norte en los techos de la habitacion. Según un perito son condensaciones producidas por la fachada por los puentes termicos o aislamientos.

Queremos saber si esto se considera problema del edificio y se tiene que hacer cargo toda la comunidad de vecinos en el arreglo.

RESPUESTA DE LA EXPERTA En primer lugar, la comunidad debe contratar a un aparejador para que elabore un informe que concrete la causa de las humedades así como la solución técnica más adecuada.

Si confirma el primer diagnóstico elaborado por el perito del seguro, dado que su origen se encuentra en elementos comunes del edificio, deberá asumir el pago la comunidad.

Miedo al Covid 19

CONSULTA Tengo una gotera en casa y el vecino de arriba se niega a dejar pasar a la empresa reparadora del seguro en su casa porque dice que tiene más de 70 años. ¿Qué se puede hacer?

RESPUESTA DE LA EXPERTA Entiendo que se refiere a que no permite el paso por el miedo al contagio por el COVID 19. Actualmente, están prohibidas las obras en el interior de las viviendas salvo que tengan un carácter urgente que será determinado por el técnico competente. Si así fuese, el propietario debe permitir el paso y la obra debe realizarse adoptando todos los protocolos de seguridad para evitar cualquier tipo de contagio.

Sin intimidad en mi casa

CONSULTA Estoy teniendo problemas con unos vecinos, vivimos en adosados, sus hijos, adolescentes, saltan a mi casa (jardín) y hurgan en mis cosas... Siempre cuando no estoy, claro. Se lo comuniqué a sus padres, pero siguen saltando.

También tienen una cama elástica, desde la cual, al saltar, ven todo mi jardín, incluso el interior de mi salón, con lo cual, no tengo ninguna intimidad. Quisiera saber cómo podría proceder si siguen saltando, ya que son menores de edad. Y si tienen derecho a poder invadir así mi intimidad con la utilización de la cama elástica.

RESPUESTA DE LA EXPERTA Por motivos de seguridad y de intimidad hable con el propietario del chalet informándole de la situación y que para garantizar la intimidad de ambos va a elevar el muro o seto de separación que divide ambos chalets.

Fuman como chimeneas

CONSULTA Vivo en Castro Urdiales. Tenemos terraza junto a unos vecinos con solo un cristal de separación. Fuman como chimeneas, no puedo abrir ni puertas ni estar en la terraza. Y además son muy ruidosos. ¿Hay solución?

RESPUESTA DE LA EXPERTA No existe prohibición respecto a fumar en el interior de las viviendas ni en la propia terraza. En cuanto al ruido, si son de tal entidad que superan los niveles sonoros permitidos, puede denunciar los hechos ante el ayuntamiento y la policía.

Mismas cuotas para diferentes tamaños

CONSULTA En mi comunidad, constituida hace 30 años, se paga la cuota a partes iguales, aunque las viviendas tienen diferentes tamaños. Hace muchos años que se intenta el pago por división horizontal, como viene en las escrituras, pero en las juntas las votaciones se hacen por mayoría y siempre sale negativo.

La mayoría de las viviendas son de más metros y, claro, no les interesa ya que tendrían que pagar más. En otra reunión, ya con administrador, volvió a pasar lo mismo. ¿Es esto legal? El administrador dijo que lo más normal es que se hiciera la votación ya que lo consultó con el colegio.

RESPUESTA DE LA EXPERTA Por mucho tiempo que haya pasado puede adoptarse un acuerdo por el cual se vuelva al reparto originario de los gastos según coeficiente. Este acuerdo es muy improbable que salga adelante toda vez que perjudica a los pisos grandes por lo que no votarán a favor del cambio.

En este caso, únicamente queda abierta la vía judicial para aquellos propietarios que se vean perjudicados por esta forma de distribuir los gastos.

¿Se puede tender en el azotea?

CONSULTA Vivo en una comunidad en la que tenemos terraza azotea con cuerdas para tender la ropa. Se hicieron obras porque había filtraciones y está a medio terminar. No se nos permite desde hace tres meses tender. ¿Podemos hacerlo durante el confinamiento por cuestión y necesidad de limpieza de ropa?

RESPUESTA DE LA EXPERTA En primer lugar, desconozco si la terraza actualmente se encuentra en situación de garantizar la seguridad de los propietarios al acceder a la misma dado que no me dice el motivo por el cual no les permiten acceder.

Durante el estado de alarma se posibilita el acceso a la azotea solo a los efectos de tender la ropa si es el único sitio destinado para ello, aunque inmediatamente a realizar esta acción deberá volver a su vivienda.