El precio de la vivienda sube por primera vez desde el inicio de la crisis: ¿cambio de tendencia?

El cartel de venta en la ventana de un piso de Madrid.
El cartel de venta en la ventana de un piso de Madrid.
CH. LIZARRALDE

Primera subida en el precio de la vivienda en España tras 24 trimestres consecutivos de caídas interanuales. Los pisos se encarecieron de media un 0,8% entre abril y junio, una tendencia positiva que no se registraba desde el primer trimestre de 2008, cuando crecieron un 2,8%. Además, las operaciones de compraventa se incrementaron un 8,8% respecto al año pasado, tal como muestran las estadísticas publicadas este lunes por el Instituto Nacional de Estadística (INE).

El índice de precios de la vivienda ya había mostrado un incipiente ralentizamiento durante el primer trimestre del año respecto a los tres meses anteriores, cuando se pasó de un descenso del -7,8% a otro de apenas el -1,6%. Los encarecimientos afectan a todas las tipologías de vivienda, si bien el precio de la de nueva construcción se incrementa muy por encima de los pisos usados (1,9% interanual frente a 0,2%).

¿Supone este primer repunte el tan ansiado punto de inflexión del mercado inmobiliario español? Es demasiado pronto para decirlo, según los analistas consultados por este diario. Aún no es posible hablar de cambio de tendencia "ya que hay que tener en cuenta que 2013 fue un año muy malo para el sector y cualquier comparación siempre será positiva. Y aunque en algunas zonas de las grandes ciudades el ajuste de los precios parece que ha tocado a su fin, en otras aún le queda mucho recorrido", tal como apunta Beatriz Toribio, responsable de Estudios del portal inmobiliario Fotocasa.es.

Datos desiguales por CC AA

Precisamente Fotocasa, cuyos datos son empleados tanto por el FMI como por la Agencia Reuters, ya adelantó a finales de la semana pasada que los precios de la vivienda usada en agosto habían registrado la mayor subida mensual de los últimos ocho años: un 1% de media, con subidas en 13 comunidades autónomas. Es decir, que la tendencia se ha mantenido durante el verano, pero de forma desigual.

El índice publicado este lunes por el INE muestra fuertes diferencias entre las distintas comunidades autónomas, lo que viene a reforzar la idea de que la estabilización del mercado inmobiliario está lejos aún. Así, la Comunidad de Madrid y la Comunitat Valenciana han liderado los incrementos de precios, con subidas medias del 2,7% y del 2,3% en tasa interanual respectivamente. En el lado opuesto, Navarra (-6,1%) y Extremadura (-3,5%) registran fuertes descensos, en la línea con lo registrado en trimestres anteriores.

Precios un 35% más bajos

Los precios medios actualmente apenas suponen un 64,7% de los que se registraban en 2007, tal como muestran los últimos datos del INE; es decir, que la caída rondaría el 35% de media. En opinión de expertos como el consultor inmobiliario José Luis Ruíz Bartolomé, a pesar de las estadísticas oficiales "hay un consenso en el mercado de que la caída real ha sido del 40% o incluso más", explica, al tiempo que lamenta que este ajuste de los precios comenzado a inicios de 2012 no se iniciara antes.

Pero a pesar de las rebajas, el mercado sigue acumulando cientos de miles de pisos vacíos, un 55% más de los que había en agosto de 2011. Tantos que, según cálculos de Idealista, por cada mil habitantes hay unas 12,6 casas de segunda mano sin vender solo en las principales capitales españolas. Sin embargo, en ciudades grandes como Barcelona o Madrid este parque de viviendas vacías es más reducido, lo que ha revitalizado el sector de la construcción, que en la capital, por ejemplo, ha aumentado un 35%.

Más compraventas e hipotecas

El stock de vivienda se va reduciendo y cada vez con mayor velocidad. Así, en junio se firmaron en España un total de 26.076 operaciones de compraventa inmobiliaria, una cifra un 8,8% mayor que la registrada en el mismo mes del año anterior, según datos del INE. Es el cuarto incremento interanual consecutivo.

Los precios a la baja acumulados durante seis años, especialmente fuertes en zonas costeras, han animado las compras de pisos por parte de extranjeros (alrededor del 14% del total) y fondos de inversión: "Hay mucha más gente con capacidad de compra respecto a hace dos años. Están adquiriendo, por ejemplo, apartamentos en la costa que antes del estallido de la burbuja estaban valorados en 200.000 euros, pero que han acabado valorados por los bancos en 50.000 euros. Así, en caso de conseguir venderlo por 60.000 de cara a las estadísticas se anotan una subida de precio del 20%, pero a partir de una valoración casi por los suelos", añade Ruíz Bartolomé.

Esta misma sensación la ratifican los datos oficiales de hipotecas. A pesar de que el saldo total de crédito a la vivienda no ha hecho sino descender (debido a las actuales restricciones del sector financiero), lo cierto es que la firma de nuevas hipotecas se incrementó en junio (último dato disponible) un 19% respecto al mismo mes del año anterior.

La Sareb y un euríbor bajo, unos nuevos actores

El último año y medio ha estado marcado por unos niveles del euríbor en mínimos históricos (lo que ha rebajado aún más el pago de la hipoteca), así como por la entrada en el mercado inmobiliario de un nuevo actor: La Sareb. El conocido popularmente como banco malo ha atesorado más de 36.000 millones de euros en activos inmobiliarios (pisos, locales, suelo...). Solo entre enero y abril, la entidad semipública logró vender más de 5.000 viviendas a ciudadanos particulares.

A pesar de que la Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria (Sareb) registró en 2013 unas pérdidas de 261 millones de euros, cinco veces mayores de lo previsto, la institución presidida por Belén Romana logró cerrar su primer año de existencia con más de 9.000 inmuebles vendidos, lo que con toda probabilidad ha influido en la estabilización del mercado inmobiliario.

Esta estabilización podrá mantenerse en un plazo corto, según las estimaciones de José Luis Ruíz Bartolomé. En su opinión, hay motivos para ser optimistas sobre el comportamiento del precio de los pisos en los próximos trimestres, si bien las debilidades económicas dentro y fuera de España le llevan a pensar que "el mercado inmobiliario español va a sufrir seguro en el largo plazo", prevé.

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