Sucede con demasiada frecuencia y por muchos motivos que una pareja con un piso en propiedad inicie los trámites de separación judicial. ¿Qué pasa entonces con ese inmueble?

Si no hay hijos dependientes básicamente hay dos supuestos: que la separación se tramite de mutuo acuerdo o que se tiren los tratos a la cabeza.

Siempre es preferible la primera opción por muchos motivos, piso incluido. De ser así la pareja decide si uno vende al otro o si ambos venden el piso a un tercero y el reparto de la casa entra en  el  convenio regulador. La cosa dura unos tres meses.

Si la separación no es amistosa primero hay que llevar a cabo la separación y luego el procedimiento de liquidación de gananciales en un juzgado. Se trata de un procedimiento que dura como mínimo un año y que resulta más costoso para ambas partes.De hecho el piso puede acabar en pública subasta, algo que no suele interesar.

La liquidación de bienes gananciales también afecta a las parejas de hecho. Cada vez se producen más compras de viviendas como pareja de hecho. En estos casos existe una copropiedad y, como no hay una regulación matrimonial específica, tienen que seguir un camino distinto. También en este caso lo ideal es que se pongan de acuerdo.

Por eso, por regla general, cuando no hay niños las separaciones suelen ser de mutuo acuerdo.

Con hijos pequeños o dependientes la película es completamente diferente. Independientemente de si se trata de una separación de mutuo acuerdo o contenciosa la casa, la persona que se ocupe de ellos tiene derecho a permanecer en la vivienda, aunque haya separación de bienes.

La liquidación de gananciales no tendrá lugar hasta que los hijos tengan independencia económica.

Es más, si hay una hipoteca pendiente el juez puede imponer que la persona que debe abandonar la vivienda siga sufragándola en parte.

Pero no siempre es así. A veces el inmueble resulte caro de mantener para una persona sola o no esté en la ciudad en la que desea iniciar una nueva vida. Hay muchos motivos por los que incluso teniendo hijos pequeños la pareja acuerda vender la casa a un tercero para obtener ambos dinero fresco  o la persona con los hijos a cargo acuerda vendérsela a su ex pareja.

Y hay una tercera bifurcación de opciones: que haya régimen de gananciales o de separación de bienes y la casa fue adquirida antes del matrimonio.

Si hay gananciales   o hay separación de bienes pero  la casa se ha adquirido una vez celebrado el matrimonio, cuando se vende la casa a otra persona, se restan los gastos que genera la venta y (si lo hubiera) lo que quedara pendiente de hipoteca. El resto se divide a partes iguales a menos que uno de los dos pueda demostrar fehacientemente que contribuyó en mayor medida a la adquisición del inmueble.

Si la casa la hubiera comprado uno de los dos antes del matrimonio y hubiera separación de bienes, esa casa le pertenece así como todos los beneficios que genere su venta. Eso sí, si hay niños pequeños no podrá venderla hasta que no sean independientes.

A la hora de hacer la declaración. La deducción del IRPF por vivienda habitual sólo la pueden seguir disfrutando ambos si siguen viviendo en la misma vivienda a pesar de haberse roto el matrimonio y siempre y cuando no haya intervenido un juez en el proceso. Una situación rara pero que a veces sucede.

Otra opción que también sucede bastante es que figure que ambos viven en esa casa cuando en realidad uno de los dos ya no reside allí. Es una situación ilegal y la persona que se ha ido y está aplicando las deducciones están en manos de la buena voluntad de su ex pareja.

Por último, si el piso es VPO la cosa se puede complicar un poco. Es necesario contar con un permiso para venderlo de la delegación encargada en la Comunidad Autónoma, impondrán un precio máximo e incluso pueden reclamar quedarse ellos con la vivienda por ese precio.  Aunque viene siendo criterio jurisprudencial que en la liquidación de una VPO se busque una valoración por encima de la oficial, sobre todo si con la descalificación del inmueble supondría que el precio de mercado fuera mucho mayor.

En cualquier caso, en una separación por amistosa que sea, más aún si no lo es, resulta  imprescindible contar con el asesoramiento de un buen abogado especialista en separaciones y divorcios.

Por último, y como curiosidad, en España apenas existen los acuerdos prematrimoniales y no se parecen a los que vemos en las películas de Estados Unidos. El Código Civil lo considera una promesa de matrimonio que si se incumple da derecho a una indemnización. Nada más.