Málaga y Cádiz son los dos destinos andaluces que más inversión hotelera concentraron durante el pasado año 2012, con un 16 y un 14 por ciento respectivamente, según la radiografía del mercado hotelero español realizado por la firma de asesoría financiera Irea que indica que la sequía financiera seguirá condicionando la actividad inversora en 2013.

En el conjunto de España la cifra de inversión hotelera se situó en 419,4 millones de euros, lo que supone casi un 50 por ciento menos con respecto al año anterior (828,9 millones de euros), cerrándose la venta de 32 activos hoteleros con una reducción importante del precio medio.

El destino más activo fue las Islas Baleares —43 por ciento—, que junto con Cádiz —14 por ciento—, concentró un 57 por ciento de la inversión. Málaga acaparó un 16 por ciento del total y Madrid y Barcelona, con un 19 por ciento del volumen, redujeron el protagonismo adquirido en años anteriores.

En Andalucía se vendieron ocho activos hoteleros. En Málaga fueron cinco por valor de 65,7 millones de euros mientras que en Cádiz fueron dos, por 60,2 millones de euros, y en Granada uno, por 2,3 millones.

El volumen de transacciones ha supuesto el nivel de inversión más bajo de los últimos 10 años, alcanzando niveles de inversión similares a los obtenidos durante los años previos a la entrada en vigor del euro.

"Las dudas sobre el crecimiento de la economía española sobre la que planeó la sombra de la intervención, las enormes limitaciones de acceso a financiación bancaria y la existencia todavía de un marcado 'gap' entre las expectativas de compradores y vendedores han sido los elementos clave en la caída de la inversión hotelera", explicó el socio de Irea y director del área de hoteles, Miguel Vázquez, durante la presentación del informe.

A diferencia de 2011, la actividad de compraventa de activos considerados singulares el año pasado ha sido nula. Mientras que en 2011 se cerraron operaciones de compraventa de cuatro activos de este tipo (35 por ciento de la inversión total), en 2012 no se ha registrado ninguna transacción dentro de esta categoría.

Por segmentos, el pasado año se invirtió la tendencia iniciada en 2012 sobre activos hoteleros urbanos. Así, en el ejercicio anterior, el segmento vacacional registró más de dos tercios del volumen total de transacciones (297,2 millones de euros) mientras que el sector urbano hotelero, refugio de inversión en otros años, ha registrado una notable paralización en decisiones de compra.

CATEGORÍAS

Por categorías destaca la caída del segmento cinco estrellas dentro del volumen de inversión total como consecuencia de la nula existencia de operaciones sobre activos singulares. Este segmento sufre una drástica caída con respecto al 2011, año en el que esta categoría representó casi la mitad del volumen de inversión. En 2012 el 70 por ciento del total del volumen transaccional se concentró en el segmento cuatro estrellas y el 22 por ciento en el segmento de tres estrellas.

En la actual situación de crisis, las operaciones 'distress' —término por el que se conoce a aquella deuda con problemas para ser pagada— se han visto aumentadas hasta el 60 por ciento del volumen total de la inversión. "Esta tendencia es creciente y que seguirán protagonizando la actividad transaccional en los años venideros", destacó Vázquez.

Por lo que se refiere al perfil del inversor, las grandes cadenas han incrementado el protagonismo iniciado en 2011, acaparando en 2012 el 49 por ciento de la inversión total (22 operaciones). Le siguen los inversores locales, con un 22 por ciento del volumen total de la inversión y cinco operaciones.

La consultora destaca la caída experimentada por los inversores extranjeros que contrasta con el interés que siguen manifestando los fondos e inversores inmobiliarios especializados en hoteles en invertir en España, al entender que el sector hotelero presenta potencial de recuperación a medio y largo plazo.

Previsiones para 2013

La reestructuración del sector financiero, las restricciones de acceso a la financiación, el endeudamiento de grupos hoteleros y la demanda interna seguirá afectando negativamente a la operativa de hoteles urbanos el próximo año.

Irea también considera que la previsible debilidad del consumo interno dificultará la esperada recuperación en precios hoteleros y condicionará la evolución de las ocupaciones durante 2013.

Madrid y Barcelona seguirán siendo objetivo de los inversores, si bien muy probablemente seguirá manteniéndose el 'gap' entre expectativas de compradores y vendedores que ha condicionado la sequía inversora en 2012.

En lo que respecta al segmento vacacional, éste seguirá beneficiándose todavía en 2013 de los efectos de la redirección de la demanda desde los destinos mediterráneos del norte de África.

"Seguirá manteniéndose en 2013 el protagonismo como compradores de grupos hoteleros locales, poco endeudados, especialistas en la gestión de hoteles en zonas concretas, con buenos nexos de unión con entidades financieras, y que serán los compradores naturales de activos sobre-endeudados", añade Vázquez asegurando que España sigue siendo visto como un mercado de oportunidad por inversores foráneos.

Por último y en lo que respecta al posible efecto de la entrada en vigor de la Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria (Sareb) sobre la actividad inversora en 2013, Irea considera que esta será irrelevante puesto que son activos "enormemente problemáticos y sin posibilidades de reposicionamiento y/o rentabilización en la mayoría de los casos".