Las entidades bancarias en su catálogo hipotecario hacen una distinción entre las hipotecas destinadas a financiar viviendas habituales y las que son para adquirir una segunda vivienda.

Las hipotecas destinadas a la compra de una segunda vivienda suelen tener unos tipos más elevados y un plazo y porcentaje menor de financiación. Algunas entidades no discriminan por precio, manteniendo el mismo tipo de interés que ofrecen para adquirir una primera vivienda; sin embargo suelen reducir porcentaje de financiación y plazo.

Se imponen unos intereses más elevados, en principio, porque se trata de un inmueble “capricho”, no siendo una necesidad. Por otra parte la razón fundamental de limitar el porcentaje de tasación financiado y el plazo se debe a que, en caso de dificultades económicas, se impaga primero la hipoteca de la segunda vivienda que la de la vivienda habitual y, además, en tiempo de crisis suelen ser más difíciles de recolocar si se la adjudica el banco.

Para adquirir estas viviendas se tendrá que disponer de unos ahorros y/o una primera vivienda libre de cargas o con una hipoteca residual, ya que la mayoría financian como máximo el 70 % o 60 % del valor de tasación.

Hay varias formas de plantear la compra de un segundo inmueble al banco según la deuda hipotecaria de la vivienda habitual:

1.   Si nuestra vivienda habitual está libre de cargas (sin hipoteca) o con una deuda residual, tenemos dos opciones:

1.   Hipotecar solo la vivienda habitual para adquirir la segunda residencia. Es una buena propuesta cuando la segunda vivienda es rústica o no interesa hipotecarla al banco por su dificultado de colocarla si la tiene que ejecutar (viviendas sin cédula de habitabilidad, por ejemplo).

2.   Solicitar una hipoteca sobre la segunda vivienda y, en caso de que por tasación no podamos financiar el total que necesitamos, hipotecar también la vivienda habitual como segunda garantía (tendremos un préstamo hipotecario sobre dos viviendas).

2.   Si la tenemos pendiente la hipoteca sobre la vivienda habitual:

1.   Pedir una segunda hipoteca en segundo rango sobre la vivienda habitual para adquirir la segunda residencia. Un caso bastante poco usual, que se podría dar en el caso de que la segunda vivienda realmente no sirviera al banco para hipotecarla y su precio no fuera muy alto. Con la segunda hipoteca sobre la vivienda habitual se adquiere la segunda residencia. Tenemos dos hipotecas sobre una vivienda (la habitual) y, por tanto, dos cuotas diferentes. Y una segunda residencia libre de cargas.

2.   Re-hipotecar o ampliar la hipoteca de la vivienda habitual para adquirir la segunda residencia: la situación es idéntica al anterior caso, pero en lugar de conceder una segunda hipoteca se concede una ampliación de hipoteca (novación) sobre el hogar familiar o una nueva hipoteca que incluya la deuda pendiente más el coste de la segunda vivienda. Habrá una sola hipoteca sobre la vivienda habitual y la segunda residencia queda libre de cargas.

3.   Dos hipotecas, dos casas: sigues pagando la hipoteca de la primera vivienda y se pide una nueva hipoteca sobre la segunda vivienda. Tendremos dos hipotecas con sus dos correspondientes cuotas mensuales, cada una sobre una de las viviendas. Sería el caso más común si el que adquiere los inmuebles tiene capacidad de reembolso suficiente para hacer frente a dos préstamos hipotecarios.

Cada una de las opciones a plantear a la entidad financiera dependen de varios factores; entre los cuales están:

Como vemos contratar una hipoteca no es tan sencillo como parece y no debemos dejarnos guiar solamente por lo que nos diga el director de la sucursal. Muchas veces hay opciones que nos convienen más y no nos las ofrecen en primera instancia.