Tanto si vamos de sucursal en sucursal como si aprovechamos las facilidades que nos da internet con los comparadores de hipotecas online, es importante saber en qué variables del préstamo hipotecario nos tenemos que fijar para elegir las mejores condiciones, en base a nuestras necesidades y características económicas.

Tipo de hipoteca: ¿variable o a tipo fijo?

La primera decisión a tomar es si queremos una hipoteca a tipo de interés fijo, variable o mixto.

Si nuestra capacidad económica no es holgada, en realidad no vamos a tener muchas opciones de elección; las hipotecas a tipo fijo tienen plazos más cortos y tipos de interés elevados, además de financiar porcentajes menores de tasación.

La razón es sencilla: el banco deja un dinero a un tipo fijo, cuando se coste es variable (podríamos ver el euribor como el coste del dinero para la entidad financiera). De hecho el tipo de interés fijo va del 5 al 6% aproximadamente (y el euribor tuvo su máximo histórico en el 5,384% en septiembre de 2008).

Porcentaje de financiación

Si una hipoteca tiene unas condiciones muy atractivas pero sólo nos financia el menor valor entre el 80% de tasación o compra-venta y no tenemos un 30% de la casa en ahorros, de nada servirá perder el tiempo con este producto.

En base a nuestros ahorros iniciales podremos tener más o menos hipotecas a elegir en el mercado. Sin ahorros, poco margen nos quedará para elegir.

Tipo de interés:

Para comparar hipotecas a tipo fijo la cosa es bastante más sencilla. La hipoteca que tenga menor TAE es la mejor (con la salvedad de que nos obliguen a vincularnos con productos cuyo coste no esté en la TAE, como planes de pensiones o fondos de inversión).

En el caso de las hipotecas a tipo variable, que es el más utilizado, la TAE no es un dato demasiado fiable. Al darnos una TAE basada en una predicción de como evolucionará el euribor (u otro tipo de referencia), qué además no tiene en cuenta determinados seguros y productos asociados, este dato no es suficiente para decidir.

Hay que analizar por una parte que entidad financiera nos ofrece un menor diferencial más el euribor y por otra los productos asociados. Podría ser que una hipoteca aparentemente barata llevara tantos seguros o productos vinculados que al final fuera más cara que otra con un diferencial mayor.

Tampoco nos debemos dejar engañar por la cuota inicial. Cualquier hipoteca variable tiene un periodo en que se paga un interés fijo (entre 6 meses y un año), la cuota inicial no es lo importante, lo importante es analizar la cuota a la revisión, cuyo tipo de interés variará con el euirbor más el diferencial pactado.

Imaginemos que una hipoteca de 200.000 euros a 30 años nos da una cuota inicial de 740 euros. Otra nos da una cuota de 843. ? Nos quedamos con la más barata?

La respuesta es si, pero no sabemos cuál es sin que nos digan el referencial (euribor, IRPH, etc) y el diferencial. La cuota de 740 está calculada con un 2% inicial y la de 843 con un 3%. Pero si una es a euirbor+1 y la otra a euribor+0,5, en la revisión al cabo de un año, pagaremos (suponiendo un euribor al 2%) unos 860 euros con la primera y 805 con la segunda. Y esa diferencia la tendremos durante los 29 años restantes.

Contratar un préstamo hipotecario es la decisión financiera más importante de la mayoría de las familias. Hay que comparar las diferentes hipotecas del mercado y asesorarse por profesionales independientes. El director de su banco no cobra por asesorarle, sino por venderle la hipoteca.