Los precios de la vivienda en algunas regiones siguen siendo la mitad que en tiempos de la burbuja inmobiliaria

  • El metro cuadrado en el primer trimestre de 2018 se ha pagado en España a 1.285 euros, según Tinsa.
  • Cataluña acusa el freno del procés y en Madrid preocupa el "problemas de acceso a la vivienda".
  • Madrid y Palma, las capitales donde más ha subido el precio de la vivienda en el último año.
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Los expertos se niegan a hablar de nueva burbuja —y lo cierto es que los precios aún están lejos del esplendor vivido por el ladrillo hace una década— pero el sector inmobiliario experimenta crecimientos de dos dígitos que reaniman extraordinariamente una actividad hundida hace pocos años.

El último informe de Tinsa ilustra de nuevo esta recuperación. El metro cuadrado en el primer trimestre de 2018 se pagó a 1.285 euros de media, según la mayor sociedad tasadora del país. Es un 3,8% más que hace un año y sin embargo, remarca Tinsa, aún supone un 37,2% menos de lo que se abonaba en 2007, el año en que el sector se desplomó con la Gran Recesión.

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Fuente: Tinsa

Evidentemente, la recuperación de precios difiere según la zona geográfica. Comunidades con alta demanda de vivienda como Madrid, Baleares, Navarra y Cataluña muestran revalorizaciones en el último año del 15,5%, 12,1%, 10,5% y 7,3%, bastante por encima de la media nacional.

Variación del precio de la vivienda en España en el último año.
Variación del precio de la vivienda en España en el último año.

En otras regiones como Castilla-La Mancha, Extremadura y Galicia, sin embargo, los pisos han perdido un -1,3%, -0,6% y -0,1% de valor, respectivamente. Fuera de estas tres autonomías, el abaratamiento de la vivienda también ha afectado a provincias gallegas como Lugo y Ourense, castellanas como Palencia, Zamora y Salamanca... e incluso a las dos provincias catalanes menos turísticas, Girona y Lleida.

El motor de recuperación de precios, consecuentemente, acelera más en unos lugares que en otros. Castilla-La Mancha, La Rioja y Aragón ofrecen viviendas a la mitad del valor que en la burbuja —en esas tres regiones la brecha con la época de esplendor supera el 50%—, pero las viviendas madrileñas han encogido el descalabro a un 32,1% del precio en 2017 (el metro está a 2.159 euros) y las baleares a apenas un 24% (ahora, 2.068 euros).

Precio del m2 en vivienda residencial, por región
Precio del m2 en vivienda residencial, por región

Cataluña acusa el freno del procés

Los precios en Cataluña acusan aún el miedo inversor y al retraimiento de demanda derivados del procés independentista. Especialmente su capital. "La principal amenaza sobre el mercado de vivienda en Barcelona reside en el potencial deterioro económico asociado a la incertidumbre política", explica Jorge Ripoll, director de Estudios en Tinsa.

La vivienda en la ciudad condal, epicentro en los últimos seis meses de las protestas a favor de la independencia, estanca su precio desde hace tres trimestres, según Tinsa. La tasadora lo justifica en dos factores: las menores ganas de comprar y una oferta que se drena más lentamente. "Por eso allí se ha ampliado el tiempo medio de venta de 3,4 meses en el tercer trimestre de 2017 a 4,8 meses durante el primer trimestre de 2018", afirma Ripoll.

Las 5 capitales más carasPrecio del m2 (1er trim. 2018)
Barcelona3.174 €
San Sebastian3.165 €
Madrid2.699 €
Bilbao2.202 €
Cádiz1.970 €

Fuente: Tinsa

Las 5más baratasPrecio del m2 (1er trim. 2018)
Castellón de la Plana881 €
Lleida859 €
Ávila893 €
Ciudad Real944 €
Cuenca952 €

Fuente: Tinsa

Barcelona, en todo caso, sigue siendo Barcelona. Es la capital de provincia más cara (3.174 euros por metro cuadrado) y su precios crecen un 11%. Por encima de la media nacional, pero por debajo de otras capitales de provincia como Palma (+14,7%) y, sobre todo... Madrid (+17%).

La revalorización de la vivienda en la capital balear —que también se vive en el mercado de alquiler— se explica por el turismo disparado en España. En el caso de Madrid, los expertos subrayan que falta stock de obra nueva, se concede poco suelo finalista para nuevas promociones y, claro, el turismo también ayuda a elevar precios. Todo esto mezclado, puede provocar un problema futuro en la capital de España.

Los problemas de acceso a la vivienda en Madrid

"En Madrid habrá un posible desajuste entre ingresos familiares y precio si los valores evolucionan con la misma intensidad en próximos trimestres, lo que podría mermar la capacidad de acceso a la vivienda", advierte Rosell. Y no es algo de zona particulares. Es algo generalizado en toda la ciudad. "En 15 de los 21 distritos el precio crece por encima del 10%", señala el informe.

Los distritos madrileños que más han aumentado su precio en el último año son Salamanca (+22,9%), Moratalaz (+22,3%) y Centro (+20,8%). Los 4.734 euros que cuesta un metro cuadrado en el barrio de Salamanca, de hecho, lo colocan al frente de la lista de distritos más caro de España, por delante del barcelonés Sarriá-Sant Gervasi, que se queda en 4.182 euros.

Otros dos barrios madrileños (Centro y Chamberí) también superan los 4.000 euros por metro cuadrado. En Cataluña, en cambio, ningún otro se eleva por encima de esta cifra. De nuevo, la huella del procés. Desde el 1-0, seis distritos madrileños elevan sus precios por encima del 10%, pero en Barcelona las mayores alzas se reducen al 7,1% de Sant Martí; el barrio más caro, el de Sarrià-Sant Gervasi, la viviendo pierde incluso un 2,9% de valor.

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