Local comercial.
Un local comercial en obras. Fotocasa

La manera más sencilla y seguramente económica de tener un loft es a partir de un local; es decir, transformar un local comercial en vivienda. Eso sí, existen varios trámites y requisitos que cumplir, sobre todo si el local está integrado en una comunidad de vecinos. Como recuerdan desde el Colegio de agentes immobiliarios de Cataluña, antes de comprar el local, hay que asegurarse de que nada impedirá la conversión.

A la hora de convertir un local en vivienda, el blog de Fotocasa se hace eco de una serie de consejos que da Plan Reforma para hacer las cosas bien y con cabeza. Y comiezan recordando que un local no es ni puede ser legalmente una vivienda. Si lo que se quiere es tener un local pero darle un uso de vivienda, al ser ilegal, se puede encontrar con estos problemas:

  • No se puede empadronar en el local.
  • La tasación de un local es más baja que la de una vivienda y, cuanto más baja sea la tasación, menos dinero podrá prestar el banco a la hora de solicitar una hipoteca.
  • Si no se tienen los servicios de agua, luz y gas dados de alta, luego es complicado hacerlo, ya que como local piden el Certificado de Primera Ocupación o de Primera Apertura. Si se trata de un local de segunda mano, se necesita el de Primera Apertura, es decir dar de alta una actividad en ese local.
  • No se puede pedir una cédula de habitabilidad. Esto supone que, en comunidades autónomas como Cataluña, no se puede alquilar ese espacio como vivienda.

Con tanto impedimento, puede resultar complicado intentar vivir en un local, pero si se quiere hacer de todas formas, lo mejor es ir al ayuntamiento y preguntar cuáles son los trámites a seguir. En un principio, se trata de la construcción de una vivienda nueva, por lo que hay que solicitar un cambio de uso y, al finalizar las obras, solicitar una licencia de Primera Ocupación. Para ello, se necesita un arquitecto que realice el proyecto.

Claro que no todos los locales pueden convertirse en viviendas, puesto que al tratarse de una obra nueva, la vivienda debe cumplir con el CTE (Código Técnico de la Edificación) y la normativa urbanística del propio ayuntamiento. Así, los impedimentos más habituales son:

  • Limitación en el número de viviendas por hectárea superada. Las normas urbanísticas de los ayuntamientos determinan una cantidad de viviendas por hectárea. Si en el momento de construirse el edificio se crearon el máximo número de viviendas permitidas o bien el ayuntamiento ha bajado ese número (y por tanto ya se superan), no se podrá convertir el local en vivienda.
  • Imposibilidad de cumplir con cualquier apartado del CTE. De cara a tener una vivienda, hay que estudiar principalmente los apartados de Accesibilidad (SUA) y de Salubridad (HS).
  • Los vecinos no permiten el cambio de uso. Si es así, en algunas localidades como Barcelona y el área metropolitana, para solicitar un permiso de obras mayores es imprescindible tener la conformidad de la comunidad de vecinos; hay que enviar un burofax a cada uno de ellos, dejar a disposición el proyecto (por ejemplo, al administrador de fincas) y esperar a que nadie se oponga. Así, antes que nada, hay que verificar la normativa de cada ayuntamiento al respecto.

Con todo el derecho

Son muchos los que en los últimos años, especialmente durante el boom, han convertido un local de oficinas en una vivienda –tipo loft leemos en las webs de vivienda–. En octubre de 2013, el Tribunal Supremo sentenció que el dueño de un local de oficinas tiene todo el derecho a transformarlo en vivienda.

El Alto Tribunal confirmó así su doctrina respecto del derecho de todo propietario de piso o local a usarlo como considere más adecuado, salvo que el cambio de uso esté expresamente prohibido o que el cambio de destino aparezca expresamente limitado por el régimen de propiedad horizontal, su título constitutivo o su regulación estatutaria.