Si no podemos seguir pagando la hipoteca, si estamos con el agua al cuello, podemos acogernos a la dación en pago. Dando por sentado que el actual sistema español, basado ahora en el Código de Buenas Prácticas de la banca –buenas intenciones pero ninguna obligación para los bancos–, es insuficiente, supongamos que podemos hacerlo, que podemos acogernos a la entrega del piso para dar por saldada la hipoteca.

¿Cuál es el proceso? ¿Qué pasos debemos dar y qué pasos dará nuestro banco? Repasemos este proceso siguiendo el relato que recoge Fotocasa.

De entrada, el banco suele dejar pasar el tiempo con las primeras cuotas vencidas, esperando a que sea el cliente el que plantee una solución para refinanciar. La cosa se puede quedar en llamadas telefónicas para tratar de obtener un recobro temprano del saldo impagado.

El tiempo transcurre y no en nuestro favor. Como explica Bankimia, una vez se determina en el centro de riesgos decisor de la entidad bancaria si la operación de refinanciación y/o la novación de la deuda hipotecaria se aprueba o no, han trascurrido ya cerca de los tres meses, que es cuando la operación pasa a situación de morosidad contable.

En una segunda fase, si no ya de forma inicial, el responsable o gestor de morosidad propone la dación en pago como solución para rescindir la deuda ante la inviabilidad de regularización de la deuda vencida y de repago.

Entonces, en el banco, el centro decisor de esas operaciones de riesgo tomará la decisión de si admitirlo o no y, en el mejor de los casos, puede transcurrir un plazo de entre 3 y 6 meses hasta la aceptación de dación en pago o traslado del expediente denegado al centro de litigios para su ejecución hasta llegar al desahucio. En otros bancos la decisión se puede demorar hasta 1 año.

Esto hará que la acumulación de intereses de demora, comisiones por impago y gastos judiciales de prelitigio resulten en un incremento de la deuda pendiente antes del impago en torno a un 30% superior. Por ejemplo, si pedimos 120.000, pagamos 20.000 de capital y debíamos 100.000, ahora podemos estar con una cuenta deudora por esa hipoteca de 130.000.

Si el banco acepta la dación en pago de la vivienda, Hacienda podrá exigir el pago de la plusvalía por la diferencia entre el precio de compra que pagamos y el importe de la dación en pago (total deuda, intereses, gastos y costas por la hipoteca impagada).

En el ejemplo anterior, serían unos 5.000 euros. Es decir, ahora que el valor y el precio de los pisos están bajando, ocurre que el precio de transmisión para su dación en pago crece a ritmo exponencial.